כבר כתבנו בעבר לא מעט על עסקאות קומבינציה. מדובר בעסקה בה בעל קרקע מתקשר עם יזם / קבלן בניין בכדי שייבנה על הקרקע בניין דירות ואו כל נכס מקרקעין אחר. בעל הקרקע נהנה מהשבחה משמעותית בקרקע ואילו היזם נהנה מיכולת בניה ללא הצורך ברכישת הקרקע. בכדי לקדם עסקת קומבינציה הצדדים חותמים על הסכם קומבינציה:
הסכם קומבינציה
הסכם קומבינציה (חוזה קומבינציה) הנו מסמך משפטי אשר נערך על ידי עורכי הדין של שני הצדדים ומטרתו להסדיר את הזכויות והחובות של שני הצדדים. יציאה לעסקת קומבינציה ואו לעסקת תמורות ללא הסכם מתוכנן, מסודר ומפוקח איננה רצויה ולכן יש להקדיש את מלוא המאמצים להבנת המשמעויות בהסכם זה ולשמירה על כל תנאיו.
לפני שנסביר על ההסכם עצמו, אנו ממליצים לכם להוריד הסכם קומבינציה לדוגמה ולעבור עליו ברפרוף:
חוזה להורדה והדפסה:
*לידיעתך: ההסכם נמצא במקור אחר באינטרנט (אנו רק מקשרים). לכן, איננו לוקחים אחריות על תוכן ההסכם.
הסבר אודות הסכם קומבינציה:
עסקת קומבינציה ואו עסקת תמורות הנם עסקאות מורכבות למדי. זאת משום ויש צורך להתחייב למגוון פרמטרים:
- בעל הקרקע:
- מעניק זכויות בניה על הקרקע ליזם.
- נדרש לשלם מסים על יחידות דיור בעת מכירה.
- יזם מבצע:
- מעניק מספר יחידות דיור לבעל הקרקע.
- נדרש לשלם מסים על חלק מהקרקע ומע"מ.
- גורם מממן:
- מעניק הון לצורך ביצוע העבודות בשטח.
כל עסקת קומבינציה שונה מיסודה ולכן גם הסכם קומבינציה חייב להיות מותאם לטיב העסקה והצדדים בה. כך לדוגמה, ישנם מקרים בהם בעל הקרקע מקבל 30% מסך הדירות בתמורה לשירותי הבניה. במקרים אחרים, בעל הקרקע מקבל אף 40% מסך הדירות בתמורה לזכויות הבניה. הסכם הקומבינציה מעגן את תנאי העסקה ומחייב את שני הצדדים ולכן להסכם זה יש השלכות רחבות על הכיס של הצדדים.
הסכם קומבינציה מכיל תוקף משפטי. לכן, במידה ואחד הצדדים (לרוב, היזם) מפר את תנאי ההסכם כפי שמופיע בחוזה עליו הצדדים חתמו טרם יצאו לדרך, הרי שלצד השני יש את היכולת לפנות לבית המשפט ולדרוש סעד בדמות פיצויים כספיים על הנזק / ההפסד שנגרם.
כפי שפתחנו את הנושא, עסקאות קומבינציה אינם עסקאות פשוטות. על עורך הדין להשקיע מאמצים ניכרים לכסות כל נקודה ונקודה וזאת בכדי להגן על לקוחותיו בצורה הטובה ביותר. מסיבה זו, אנו ממליצים לפנות אך ורק לעורכי דין המתמחים במקרקעין ואשר ניהלו תיקים דומים בעבר. ככל שעורך הדין שתבחרו מנוסה יותר, כך הסכם הקומבינציה צפוי להיות מדויק ובעל חוזק רב יותר.
לסיכום,
מומלץ להוריד הסכם קומבינציה אליו קישרנו מעלה בכדי להבין מה הם הפרמטרים שיש לקחת בחשבון., בכדי להבין מה המשמעויות האמיתיות של הסכמים מסוג זה, רק לאחר שאנו באמת יודעים לאן אנו נכנסים שכדאי להתקדם במשא ומתן אל מול הצד השני ולהגיע לכדי הבנות שישמשו כעמוד שדרה להסכם שיכתב בהתאמה אישית למקרה הייחודי שלכם.
