בשנים האחרונות יותר ויותר משקיעים ויזמים משתמשים בכלים מתקדמים כדוגמת אופציות נדל"ן לביצוע עסקאות נדל"ן. מדובר בעסקאות בהן הרוכש מקבע את עלות הנכס או הקרקע למחיר מסוים לתקופה מוסכמת בתמורה לתשלום חד פעמי בסכום עליו הסכימו הצדדים. לצורך עסקאות אלו, נעזרים הצדדים בטופס הסכם אופציה במקרקעין ועל כך במאמר זה..
הסכם אופציה במקרקעין
יש מגוון מקרים בהם ניעזר בהסכם אופציה במקרקעין:
- רכישת אופציה על זכויות לדירה עתידית (בבניה).
- רכישת אופציה על דירה בנויה לצורך השבחה ומכירה.
- רכישת אופציה על קרקע לחלוקה ושיווק ברווח.
- ועוד..
בין אם אנו רוכשים דירה על הנייר ומעדיפים לרכוש אופציה בהמתנה להשלמת הבניה, בין אם אנו רוכשים דירה קיימת לצורך השבחה ומכירה (עסקת אקזיט), בין אם אנו חברת שיווק שרוכשת יחידת קרקע לצורך חלוקה ושיווק מחדש, יהיה עלינו לחתום על מסמך מסודר ובו פירוט התנאים להחלת הסכם האופציה במקרקעין.
להורדה: הסכם אופציה במקרקעין לדוגמה
הסבר אודות הסכם אופציה במקרקעין
הצורך בהסכם אופציה במקרקעין נובע מכך שלעתים הרוכשים לא הספיקו לבצע את מלוא הבדיקות. לחלופין, יזמי נדל"ן נוטים להעדיף לחתום מול הרוכשים על הסכם אופציה עד להשלמת הבניה כך שניתן יהיה לדחות את מועד תשלומי המס לשלב קבלת מלוא התשלום על הדירה הנמכרת.
כעת, עלינו להבין מהי אופציה והשלכותיה:
- מה ההגדרה של אופציה.
- אופן מימוש האופציה.
- מיסוי מקרקעין על אופציה.
1. מה ההגדרה של אופציה בנדל"ן:
אופציה במקרקעין הנה זכות במקרקעין!. זכות ברירה אשר מוגבלת בזמן. בעל הנכס מציע לרוכש הנכס עלות בסיס לפרק זמן מוגדר בתמורה לסכום כסף שעובר באופן מידי מהקונה למוכר. הקונה, יכול לקבל החלטה בעד השלמת העסקה ואו דחייתה עד למועד פקיעת האופציה.
2. איך ממשים אופציה במקרקעין:
מציע האופציה (בעל הנכס) שחותם על אופציה במקרקעין אינו יכול לבטל או לעשות דבר בהקשר לאופציה. לעומת זאת, רוכש האופציה יכול לקבל החלטה על מימוש האופציה בכל שלב ולרכוש את נכס המקרקעין במחיר המוסכם בכל עת שיחפץ בכך בתוך תקופת האופציה.
3. מיסוי מקרקעין באופציית נדל"ן:
מיסוי מקרקעין לעסקאות אופציה בנדל"ן אינם פשוטות. מאחר ומצד אחד, מוכר האופציה ורוכש האופציה לא ביצעו עדיין עסקה במקרקעין. אך מצד שני, מדובר בעסקה שביסוסה על נכס מקרקעין. לכן, יש להבדיל בין סוגים שונים של עסקאות אופציה במקרקעין:
עסקת אופציה במקרקעין – עסקה משולבת:
התקיימו התנאים הבאים:
- האופציה ניתנה ללא תשלום.
- האופציה ניתנה בתמורה לתשלום מקדמה על הרכישה.
במקרים אלו, במידה והאופציה מומשה יראו את יום החתימה על האופציה כיום ביצוע העסקה במקרקעין בפועל. במידה והאופציה לא מומשה, יראו ביום החתימה כיום בו העסקה בוטלה ולכן ניתן יהיה לדרוש החזר מס על כל סגום ששולם בגין האופציה.
עסקת אופציה במקרקעין – עסקה עצמאית:
התקיים התנאי הבא:
- האופציה ניתנה בתשלום ללא קשר לעסקה.
במקרים אלו, מדובר בפועל בשני עסקאות מנותקות ונפרדות זו מזו. בעצם, מדובר בשני סוגי עסקאות המחויבות במיסוי שונה.
חובת המס בעסקאות אופציה במקרקעין:
במידה ונחתם הסכם אופציה במקרקעין כעסקה עצמאית, הרי שיש ארבעה נושאים למיסוי:
- עצם קיום האופציה – חובת מס שבח ומס רכישה במועד החתימה על האופציה.
- מימוש האופציה – חובת מס שבח ומס רכישה לפי מועד החתימה על האופציה.
- אי מימוש האופציה – אין חובת מס שבח ומס רכישה למעט מס שבח על האופציה בלבד.
- מכירת האופציה – חובת מיסוי רווחי הון או מס הכנסה תלוי בסוג העסקה.
לסיכום,
עסקת אופציה במקרקעין אינה נפוצה מידי. אך במידה ואתם עומדים בפני חתימה על הסכם אופציה במקרקעין, חשוב שתדעו את מעמדכם המשפטי, את חובת המס שעליכם לשלם ועוד מגוון רחב של השפעות אפשרויות שיש לעסקאות מאין אלו עליכם. כדי להימנע ממצבים לא נעימים בעתיד, מומלץ להתייעץ ולקבל ליווי מעורך דין המתמחה במקרקעין ואשר יוכל להבטיח את זכויותיכם בצורה הטובה ביותר.
כדי להתייעץ עם עורך דין אודות הסכם אופציה במקרקעין, השאירו פרטים כאן:
