טיפ 1: בחירת מטרות ויעדים
כמו כל דבר בחיים, על מנת להוציא רעיונות שנמצאים במוחנו לעולם האמיתי צריך לבנות תכנית מסודרת הכוללת מטרות ויעדים.
זכרו, השקעה בנדל"ן היא לא מטרה, היא אמצעי.
נתנאל טרכטרמן / מומחה השקעות נדל"ן בישראל
בחרו 3-4 מטרות מרכזיות ותהיו כנים עם עצמכם. מה אתם רוצים להשיג? איפה אתם רואים את עצמכם בעוד 15-10 שנים?
כדי לענות על שאלות תצטרכו להשקיע יותר מכמה רגעים, ככל שתהיה לכם תשובה ברורה יותר יהיה לכם יותר קל להגיע למטרה שלכם.
אתם צריכים לנסח מטרות ברורות, כאלו שיכוונו אתכם למטרה ובנוסף, חשוב מאוד שהמטרה תהיה מדידה, למשל: אם אתם רוצים חופש כלכלי, כמה כסף יאפשר לכם להיות בחופש כלכלי?
נניח שאתם רוצים להגיע להכנסה פסיבית של 10 אלף שקל בחודש דרך תזרים מזומנים מנדל"ן, כמה נכסים אתם צריכים בשביל זה?
יכול להיות שתרצו להגדיל את ההון העצמי שלכם ב 400 אלף שקל תוך 5 שנים. איפה נמצא הפוטנציאל הגדול ביותר לעליית ערך?
בנוסף, יש להחליט מהי תקופת ההשקעה, או במילים אחרות, מתי נרצה לפגוש את הכסף?
מקובל לחלק את תקופת ההשקעה ל 3 טווחי זמן מרכזיים:
- עסקה לטווח קצר (אקזיט) – שנה עד 3 שנים
- עסקה לטווח בינוני – 5 שנים עד 8 שנים
- עסקה לטווח ארוך – 8 שנים ומעלה
כל השקעה שתבחרו לבצע צריכה לענות באופן מובהק לפחות על אחת מן המטרות שהצבתם לעצמכם. ישנן השקעות שמשלבות בין כמה מהמטרות שלכם וישנן כאלה שלא יענו אף לא על אחת מהן. כך או אחרת, התשובות שתספקו לעצמכם יאפשרו לכם להתמקד ולכוון את ההשקעה למקום הרצוי.
טיפ 2: איך בוחרים שוק?
איך בוחרים שוק ואיך בוחרים איפה אנחנו רוצים להשקיע?
ראשית, איך מגדירים שוק?
כעקרון, שוק הולך עם עיר או רשות מקומית, אך יש מקרים שבהם שוק יכול להיות שכונה או אזור בתוך עיר.
בישראל נהוג לחלק את השוק לשניים – מרכז ופריפריה.
זיכרו, רכישת נכס בפריפריה, עם שוק שכירות רגוע בהשוואה לזה של אזור המרכז, יניב תשואות גבוהות משכירות ובמקביל יעלה מעט את הסיכון בהשקעה.
תשואת שכר הדירה באזורי הפריפריה תעמוד על 4%-6% בממוצע, לעומת 1.5%-3% באזורי הביקוש במרכז.
אמנם, רכישת נכס באזורי ביקוש במרכז תניב תשואה תזרימית נמוכה יותר מהפריפריה אך המחירים המאמירים באזורים אלו (8% -10% בשנה בממוצע) מצביעים על פוטנציאל עליית ערך משמעותי שהופך את העסקאות לאטרקטיביות ביותר, והופכות את התשואה המצרפית בהשקעות אלו ל 10% – 12% בשנה בממוצע.
בחרו איזה שוק ישרת את מטרותיכם בצורה טובה ביותר.
אחרי שהחלטתם על אזור ההשקעה, איך תבחרו באיזה עיר להשקיע באותו אזור?
בהשקעות נדל"ן אין תשובה אחת נכונה לשאלה באיזה עיר להשקיע. אין שחור ולבן. התשובה לשאלה הזו תלויה במספר פרמטרים.
יש ערים בישראל, שעובדתית, הנכסים בהם יעלו יותר מבערים אחרות, וזאת מכיוון שישנם אירועים שמשפיעים על שווי הנכסים בעיר ספציפית ואפילו בשכונה ספציפית בצורה משמעותית יותר.
ומהם אותם אירועים משמעותיים בעלי חשיבות שישפיעו על עליית המחירים באותה עיר ספציפית?
היבטים תחבורתיים כגון הקמת קווי רכבת, רכבת קלה מחלפים וכבישים מהירים.
היבטים מסחריים ותעסוקתיים כגון הקמת מרכזי מסחר והייטק.
היבטים של שירותים עירוניים כגון הקמת פארקים ומתנסים לרווחת התושבים.
היבטים של התחדשות עירונית וחידוש פני הער.
כשכל המרכיבים האלה מצטברים יחד הם מייצרים אפקט שתורם לעליית המחירים בעיר ובשכונה ספציפית, ולכן חשוב לבדוק את כל הנושאים האלה לעומק בטרם בחירת העיר בה תרצו להשקיע.
לאחר שהחלטתם להתמקד בשכונה אחת להשקעה. תתמקדו במספר רחובות מועט שמכיל לא יותר מ־300 בתים. כשאתם מתמקדים בשכונה שמכילה בין רחוב אחד לחמישה רחובות, יש לכם יתרון מכיוון שקל יותר לנתח אזורים קטנים ולהגיע בהם למציאות.
גשו למחלקת ההנדסה בעיר שבה בחרתם לרכוש נכס ובקשו מידע מהנציג שתפקידו למסור מידע לציבור – אילו אזורים בעיר עתידים להתפתח, ואיפה מתוכננים להיות בניינים שיעברו שיקום שכונות , איפה יש רחובות ואזורים המיועדים להריסה ו"לפינוי-בינוי" ואיפה מתוכננים לקום אזורי תעסוקה חדשים.
בידקו היטב את תכניות המתאר האזוריות והעירוניות, והבינו היכן עתידות להתממש תכניות הפיתוח ובאלו טווחי זמנים. בדקו את כל הנושאים האלה לעומק בטרם תבחרו את העיר בה תרצו להשקיע.
