המדריך המלא למשקיע הנדל"ן – חלק 3: נדל"ן עושים ברגליים.
אל תוותרו על סיור בשטח. הוציאו את נעלי הספורט שלכם מהמחסן וצאו להכיר (באמת!) את אזור ההשקעה שלכם.
זכרו, יד 2 ומדלן חיוניים להבנה של שוק הנדל"ן הספציפי שבחרתם – אבל שיטוט באינטרנט, יסודי ככל שיהיה, ממש לא מספיק בשביל להבין איך לבצע עסקאות מצוינות.
דברו עם תושבי האזור ועם בעלי עסקים בשכונה, תשאלו שאלות ממוקדות וכך תוכלו לקבל מידע שלא תוכלו למצוא בשום אתר אינטרנט.
תסתובבו באזור ההשקעה שלכם, תכירו את הרחובות ואת אופי האוכלוסייה, צרו קשר עם מוכרים פרטיים ושאלו אותם שאלות על האזור ועל המחירים. השאירו מכתבים בתיבות הדואר בהם אתם מציינים שאתם מחפשים דירה ואז תוכלו לגלות מידע חשוב שיעזור לכם לקבל החלטות חכמות.
לאחר מכן תוכלו להתקדם לשלב הבא – קיבעו פגישה עם לפחות 3 מתווכים. קבלו מהם מידע רלוונטי, הצליבו מידע ונסו לגבש תפיסת עולם על אזור ההשקעה ועל האופן שבו אתם הולכים לפעול בו. אחרי מספר ביקורים תופתעו לגלות שיש הבדלים תהומיים בין 2 רחובות סמוכים. הבדלים שעשויים להסביר את פערי המחיר בין עסקאות שונות שנעשו או נמצאות כעת על המדף.
צעד מס' 4: מיקוח חכם עם הבנקים
התחילו את המו"מ מול הבנק מוקדם ככל הניתן – לפחות 3 חודשים לפני המועד שבו אתם מתכננים לבצע את העסקה. הבנק כמובן יעדיף לפגוש אתכם סמוך למועד העסקה אך אל תתנו לזה להשפיע עליכם. הדבר המרכזי והמשמעותי ביותר שחסר לנו כשאנחנו ניגשים למשא ומתן עם הבנק הוא – ידע!
נקודת הפתיחה שלנו לא ידועה. בפגישות הראשונות התמקדו בלמידת המונחים הבסיסיים במשכנתא. לימדו את המשמעויות של מסלולי המשכנתא המרכזיים. להבין את המשמעות של ריבית הפריים והשפעתה על ההחזרים החודשיים, להכיר את נהלי בנק ישראל ולהכיר את מסלולי המשכנתא המרכזיים ואת השפעתם על יעדי ההשקעה שלכם.
לאחר מכן קבע ופגישה עם לפחות 3 בנקים ותגיעו לפגישות עם שאלות מוכנות מראש מתוך מטרה ליצור תחרות אמיתית בין הבנקים ולקבל את ההצעה הטובה ביותר. ככל שתלכו לכמה שיותר בנקים כך גדל הסיכוי שתקבלו הצעה טובה כבר בהתחלה, דבר שייתן לכם יתרון גדול בהמשך המו"מ. זכרו, קבלת אישורים עקרוניים מהבנקים וסגירת מתווה המימון חשובה מאוד בטרם היציאה לאיתור הנכס. כאשר תפגשו עסקה מצוינת אתם צריכים שתהיה לכם האפשרות לחתום על עסקה במהירות ולצורך כך תיהיו חייבים אישורים עקרוניים מהבנקים.
חשוב לזכור שמשכנתא זו הלוואה טובה. טובה מאוד. מדובר בחוב טוב. בזכות המשכנתא אנחנו יכולים לגייס כסף רב ובזול ולקבל ממנו תשואה גבוהה עם סיכון מזערי.
צעד מס' 5: תמהיל משכנתא מדויק
זוכרים את הטיפ הראשון?
בטיפ זה למדנו שעסקת נדל"ן חכמה מתחילה בהגדרת המטרות והיעדים לטווח הקצר והארוך, ולא בכדי. המשכנתא שניקח בעסקה צריכה להיות בנויה באופן שישרת את מטרות ההשקעה שהגדרנו בתחילת הדרך.
מה המשמעות?
בישראל הבנקים מצמידים את המדד למשכנתא. כלומר, הריבית עולה ויורדת בהתאם למדד. לא כל המשכנתאות מוצמדות למדד והדבר ניתן לבחירה.
הבנקים נותנים את האפשרות להצמיד את המשכנתא למדד מפני שבהצמדה זו הם מעלים את הסיכוי שהחזר הריבית יהיה גבוה יותר.
אז איך נדע האם כדאי או לא כדאי להצמיד את המשכנתא למדד?
אם מדובר בעסקה לטווח ארוך, נבחן את המדד שנים אחורה על מנת לנסות להבין איך הוא מתנהג ומה המגמה בו.
בהסתכלות לטווח ארוך, ניתן לראות כי לאורך השנים המדד יעלה יותר מאשר הוא ירד ולכן סביר להניח שרכיב הריבית יעלה בהתאם. ולבסוף נשלם על המשכנתא יותר מאשר אילו לא היינו מצמידים את ההחזר למדד.
במידה ומדובר בעסקה לטווח קצר, עסקה מסוג אקזיט, הרי שמדובר פה במצב שאנו אומנם פורסים את המשכנתא לעשרות שנים, אך בכוונתו לפרוע אותה מוקדם. במצב כזה, פחות אכפת לנו מההשלכות של המדד לטווח ארוך ונרצה להצמיד את המשכנתא ברובה למדד.
בנוסף, נבחר במסלול בריבית משתנה שבה הבנקים מאפשרים פירעון מוקדם של המשכנתא ללא קנסות יציאה, דבר שמתאים בהנחה שהמשכנתא תיפרע מוקדם עקב אופי העסקה.
לסיכום, בעסקה לטווח ארוך נעדיף שלא להצמיד למדד ובעסקה לטווח קצר נעדיף כן להצמיד למדד.
צעד מס' 6: בחירת עורך דין
אל תתפתו לחסוך ולשכור את שירותיו של עורך דין משותף לשני הצדדים לשם ביצוע העסקה. במיוחד בעסקת נדל"ן, אתם צריכים איש מקצוע שידאג אך ורק לצד שלכם. ודאו כי עורך הדין ששכרתם בודק את נושא הבעלות על הדירה הנרכשת, את ההיבטים התכנוניים של הדירה, מטפל בנושא חבות המס שלכם ומבטיח את זכויותיכם הקנייניות עד לרשימת הדירה על שמכם בטאבו.
הסכנות הטמונות ברכישת דירה ללא ליווי מקצועי מוסמך רבות ומגוונות: הוצאת זמן ואנרגיה מיותרת, לקיחת סיכון ברכישת נכס בעייתי לרישום ו/או מכירה לצד שלישי בעתיד, עיכובים מיותרים בביצוע העסקה, ועוד רבות אחרות.
המדריך המלא למשקיע הנדל"ן – חלק 2
המדריך המלא למשקיע הנדל"ן – חלק 1
