היתר בניה הנו סוג של רישיון / רשות שעל כל אדם לקבל במידה והוא רוצה לבצע שיפוצים / שינויים להרחבת ביתו, לבנייה חדשה או כל שינוי שישפיע על המרחב הציבורי בכללותו. כלומר, שיפוץ בתוך הדירה אינה מחייבת בהיתר בניה כל עוד אין פגיעה ברכוש המשותף בבניין אך במידה והדבר נעשה בצורה כלשהי על חשבון המרחב הציבורי הרי שיהיה עליכם לפעול לקבלת היתר בניה. ביצוע עבודות מהסוגים שמחייבים היתר בניה ללא ההיתר הנהוג מעמיד את המבצעים ובעל הנכס בעבירה פלילית לא פחות!.
היתר בניה
היתר בניה הנו מסמך אישור שאליו מצורפים תכניות הבניה, תכניות המבנה, מפת מדידה ואישורים של רשויות ואו גופים מוסמכים. בהיתר הבניה נקבע גם פרטיהם של האחראים לתכנון הבנייה והפיקוח. כלומר, שמם של המהנדס, אדריכל, חברה יזמית ואו קבלנית וכל המעורבים בדבר.
להלן מגוון המקרים בהם תידרשו להיתר בניה:
- הקמתו של פרויקט חדש (כולל פינוי בינוי).
- תוספות לבניין קיים כדוגמת סגירת מרפסת, חניה מקורה, כולל בניה קלה.
- החלטה לביצוע שינויים בקירות החיצוניים של הבית ואו הבניין.
- הוספת שביל גישה או גביש לדירה או בניין.
- הנחה של תשתיות, חפירה, מילוי וכל שינוי ביציבות או בטיחות הקרקע.
- העמדה של משרד מכירות או מבנה זמני כדוגמת מבנה יביל או מחסן אף אם הוא נייד.
- כל שימוש החורג באופן משמעותי מייעוד הנכס (דירה שמשמת כחנות..)
איך מגישים בקשה לקבלת היתר בניה?
יש שני סוגי בקשות היתר בניה:
- בקשה להיתר בניה לעבודה מצומצמת – מגישים לבד ללא אנשי מקצוע לשינויים קלים.
- בקשה להיתר בניה רגיל – מחייב אנשי מקצוע והגשה מסודרת לבנייה ושינויים משמעותיים.
בעוד היתר בניה לעבודה מצומצמת ניתן להשיג במהירות גדולה יותר וחברי הוועדה לא נוטים להערים קשיים. בטח שלא לסגירת מרפסת או ביצוע שינויים מנורים שלא צפויים להרע לציבור הרי שבבניית בניין התהליך כבר ארוך בהרבה ומעבר לכך שאנשי מקצוע אמונים להגיש את הבקשה בפועל עליכם לעבור פעם אחר פעם ולתקן לפי הערות וועדת התכנון עד ליישור קו וקבלת האישור המיוחל ותחילת עבודה. גם לאחר תחילת עבודה יש צורך לעמוד בכל התכניות מאחר ויש ביקורת לאחר מתן היתר בניה על פי דרישות החוק במספר שלבים שונים במהלך העבודות.
- בקשת מידע – מבקשים מהרשות המקומית מידע, אפשרויות ומגבלות קיימות בתשתית לבניה.
- הגשת בקשה להיתר בניה על גבי טופס מספר 1 ונספחים שכוללים את הפרטים הבאים:
- גוש חלקה של הנכס בו יתבצעו השינויים.
- כתובת מלאה של הנכס בו יתבצעו השינויים.
- פרטים של בעלי הנכס יחד עם חתימותיהם.
- פרטים מלאים של מגיש הבקשה – אדריכל ומהנדס.
- פרטים מלאים של אחרי ביצוע – קבלן ומנהל עבודה.
- תיאור מהות הבקשה – עבור מה אתם מבקשים היתר בניה.
- פירוט נרחב ככל האפשר של חומרי הבנייה שיהיו בשימוש.
- צירוף: מפת מדידה מעודכנת לשישה חושדים אחרונים.
- צירוף: מפת איתור העבודה שמשווה בין מצב קיים ומתוכנן.
- צירוף: תכניות תכנון הבניין לכל המפלסים בקנה מידה של 1:100.
- צירוף: חישוב שטחים יחד עם תרשים עם שטחי הבניה המבוקשים.
- צירוף: אישור בעלות על הנכס. (נסח טאבו)
- יש לשלם פיקדון בגובה 20% מהאגרה המוערכת ולהמתין לבדיקת הבקשה.
- מהנדס הוועדה יעלה את התיק לדיוני הוועדה עם המלצתו או יחזיר את הבקשה לתיקונים.
- דיון בבקשה להיתר הוועדה יכולה לאשר היתר, להחזיר לתיקונים ואו לסרב לבקשה.
- במידה וקיבלתם סירוב ניתן לערער לוועדת ערר תוך עד 30 יום.
פעמים רבות בקשה לקבלת היתר בניה חוזרת לבירורים נוספים ואו עם דרישה לצרף אישורים נוספים המוכיחים בעלות, שינויי תכניות ואו מגוון רחב של אפשרויות אחרות. ולמרות זאת כל עוד מדובר בשטח פרטי ומוכח על ידי הבעלים והתכניות עוברות מספר ליטושים לשביעות רצונם של חברי וועדת התכנון בסופו של דבר ניתן יהיה לקבל אור ירוק והיתר בניה בפועל.
קבלת היתר בניה הנו שלב אחד מיני רבים מאחר וגם במהלך הבניה יהיו נקודות ביקורת שבהם יבחנו שאם אכן פועלים כמתחייב ובהתאם לתנאי האישור שקיבלתם. מעבר לכך, בתום כלל עבודות הבניה כדי לקבל אישור לחיבור לתשתיות. כלומר, טופס 4 לאכלוס המבנה יהיה עליכם להגיש בקשה נוספת בה יבדקו שאכן הכל נעשה המתחייב או לחלופין היזם יפקיד ערבות בנקאית עד לסיום החלקים שעוד לא הושלמו אך אינם מסכנים את הדיירים.
כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה?
קבלת היתר בניה אינה דבר קצר במיוחד. אמנם לשינוי קל כסגירת מרפסת ניתן לקבל תשובה די מהר אך לביצוע פינוי בינוי , תמ"א 38 או הקמת בניין חדש התהליך לוקח בממוצע הנמוך שנה ובמקרי קיצון גם מספר שנים לא מעטות בהם היזם והדיירים מחכים לאישורי הוועדה.
באילו מקרים לא ניתן לקבל היתר בניה?
ישנם מקרים בהם לא ניתן לקבל היתר בניה וזאת מאחר והתכנית המקומית לא מאפשרת זאת או כאשר הייעוד עבור הקרקע אינו מאפשר זאת. במקום לדרוש היתר בניה במקרים אלו נבקש בקשות מעט שונות:
- סטייה מתכנית – כאשר מדובר בסטייה משמעותית מהתכנית הקיימת במקום והיתר בניה לא יספיק.
- הקלה – כאשר הבניה נעשתה בשינוי קל מההוראות התכנית הבניה הקיימת.
- שימוש חורג – שימוש בנכס למטרה שונה מייעודה (ניהול עסק בדירה למגורים)
צריכים עזרה בקבלת היתר בניה? מתקשים להתמודד עם הביורוקרטיה? פנו אלינו:
