היצע דירות מחיר למשתכן צפוי לשנות את התמונה במדינת ישראל או לפחות כך מקווים במשרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון וכן שלל שרי כנסת נוספים. הבעיה עד כה הייתה נעוצה בעובדה שהיו יותר מידי ספקות באשר לתכנית שר האוצר משה כחלון – מחיר למשתכן וזאת מאחר והיה בתחילה אי בהירות לגבי גובה ההנחה, כדאיות העסקה עבור הקבלנים ואופן ההתנהלות מול רוכשי הדירות אך כעת הנתונים מתחילים להתברר ועוד ועוד חברות גדולות בוחרות להצטרף לעשייה במסגרת תכנית זו וזהו סימן חיובי מאוד מצד אחד אך באותה הרמה הדבר יכול לסמן על בעיה הפוכה שעליה נתייחס במאמר זה.
היצע דירות מחיר למשתכן
תכנית מחיר למשתכן עברה חריקות רבים עד ליציאה לדרך אך במשרד האוצר קידמו אותה בכוח רב בניגוד לכל העצות ולכל ההמלצות שהתקבלו מאיגוד הקבלנים, השמאים, בנק ישראל, הבנקים ובעצם מכולם. כאשר המטרה העיקרית היא להפוך את חלום הדירה למגורים לכזו האפשרית גם לצעירים. ייתכן מאוד שיעד זה יושג בעתיד אך כמובן שיהיו לכך השלכות ומחירים על יתר שוק הדיור שמנוהל ברובו על ידי משפרי דיור ומשקיעים שיידרשו לשלם הרבה יותר כסף בעתיד עבור דירה מאחר והיצע הדירות עבורם רק ילך ויקטן ככל שייבנו יותר דירות במסגרת מחיר למשתכן עבור זוגות צעירים בלבד.
החדשות הטובות
חברות הבניה הגדולות מתחילות למצוא את הדרכים ואת היכולת להיות מעט פחות רווחיים ולהשתתף בתכנית מחיר למשתכן. חברות הבניה אורתם סהר והחברה היזמית גינדי החזקות הקימו יחד חברה משותפת ליזום וביצוע פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן. הסכם זה מעודד מאוד מאחר ובתחילה רק קבלנים קטנים ומקומיים השתתפו במכרזי מחיר למשתכן דבר שהעיב על הפרויקט כולו אך כעת שחברות ענק מוכנות להיכנס למשחק הרי שזה מבהיר שיש מקום להרוויח כסף גם בפרויקטים אלו ומשכך קבלנים לא צפויים לפשוט את הרגל בדרך לדירה המוזלת לצעירים.
עד עכשיו ראינו חברות גדולות שמשתתפות בפרויקט במיקומים מאוד בולטים במרכז הארץ כך לדוגמה במחיר למשתכן בראשון לציון בו הרווחיות גדולה יותר לצד הפרויקטים בקרית מוצקין, ראש העין ובמקומות בהם מדובר בכמויות גדולות של דירות עם אפשרות להרוויח בפועל.
בעצם מה שניתן לראות זה שזוגות צעירים שמחזיקים בתעודת זכאות מחיר למשתכן וייגשו להגרלות מחיר למשתכן בהחלט יוכלו לזכות בדירה וכזו שהתקבלה מחברה יזמית מוכרת וחברת בניה מוכרת ובעצם כך הסיכון על הקונים יורד משמעותית והעסקה הופכת למבוקשת ומשתלמת הרבה יותר. כאשר אין ספק שאחרי חברות אלו יבואו רבות אחרות שיבינו שכדי לצמוח יש להמשיך ולבנות במרץ גם במנעד רווחים קטן מזה שלו הם הורגלו עם השנים.
סימני השאלה
למרות כניסתן של חברות הבנייה הגדולות לדיור המוזל יש חשש אמיתי שזהו רק אחיזת עיניים ושבפועל אותן חברות קבלניות יבנו מספר גדול של דירות שרק חלק מהם מוצעות במסגרת מחיר למשתכן וכך הן נהנות מהטבות שונות מהמדינה כאשר את ההפרש על הפסד הרווח מדירות מחיר למשתכן הם יבקשו מכל יתר רוכשי הדירות בפרויקטים בהם הם פועלים. המשמעות היא שמחירי הדירות ידחקו עוד יותר למעלה ובעצם יגרמו לכך שלא רק שמחירי הדירות לא ירדו בטווח הארוך אלא שבועת הנדל"ן המוכרת לכולנו תתנפח עוד יותר.
מעבר לחשש ממניפולציות של הקבלנים, רבים חוששים מהיווצרות בניינים ברמה נמוכה ועם בעיות רבות כאשר הקבלן מנסה לחתוך ולצמצם עלויות ככל שרק ניתן וזאת כדי להגיע לרווחים גבוהים ככל הניתן. אלו שלא יפעלו כך יסתכנו בהפסדים משמעותיים ואף בפשיטת רגל מאחר ואין מקום לטעויות חישוב כפי שאכן קורות במרבית הפרויקטים של הבניה שאינם מצליחים לתת חיזוי מדויק להוצאות אך מאחר ומנעד הרווח גבוהה הדבר אינו מפריע להם.
לאחר שבכל זאת ייגשו קבלנים למכרזים הרבים ויזכו הם ידרשו להעמיד ערבויות יקרות לטובת רוכשי הדירות או לפחות לרשום לטובתם הערת אזהרה כפי שנקבע בחוק המכר דירות אך כמובן שהרוכשים עדיין יתקלו במבחר בעיות שכבר כיום צצות ועולות בהגרלות עליהם כבר יש זוכים:
- סירוב מצד הבנקים לספק משכנתא לזכאים.
- סירוב הבנקים להעמיד מימון לפרויקטים במחיר למשתכן.
- משכנתא מחיר למשתכן אינה מוכרת על ידי הבנקים.
- לא ניתן לשנות את מפרט הדירה – רק לאחר מהסירה.
היצע דירות מחיר למשתכן בהחלט צפוי לגדול ויהיו לכך השלכות לטוב ולרע בשנים הקרובות אך זהו פתרון שמכונה על ידי בנק ישראל "פלסטר" בלבד ולא מענה לצורך אמיתי לדורות הבאים. כדי להגדיל את היצע דירות מחיר למשתכן מעבירים את כל המכרזים למתכונת זו כאשר בעלי ההון והממון כלומר המשקיעים ומשפרי הדיור נשארים מחוץ למשחק וכך נוצר מצב בו אין ערבוב בין האוכלוסיות הללו ועם הזמן ייווצרו הבדלי מחירים בין פרויקטים במחיר למשתכן לאלו הרגילים על קרקע פרטית וזאת בגלל רמת הגימור ובגלל איכות הבנייה שיכולה להיות שונה בין סוגי הדירות.
רוצים ליווי של עורך דין בקניית דירה במחיר למשתכן? השאירו פרטים!
