היטל השבחה הנו אחד מתשלומי החובה שנופלים על כתפיו של בעלי קרקע או בעל זכויות חכירה לדורות ולמרות העובדה שמדובר בהיטל משמעותי וכבד על בעלי הקרקע ישנם מקרים שזהו אירוע משמח במיוחד וזאת מאחר והיטל השבחה נגבה לאחר שהוועדה המקומית מאשרת תכנית שמתייחסת בין היתר לקרקע שבבעלותכם וכתוצאה מאישור זה ערך הקרקע עולה. לרוב בעליה קרקע הוא זה שמשלם את ההיטל אלא אם כן הקרקע נמכרה וכסעיף בחוזה מכר נכתב שהקונה הוא זה שיישא בעלויות היטל ההשבחה.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס שמשולם לרשות המקומית וכגודל ההשבחה של ערך הנכס ואו הקרקע כך גובה היטל ההשבחה. היטל זה הוא גבוהה במיוחד ועומד על לא פחות מ-50% מעליית ערך הקרקע כתוצאה מההחלטה שהתקבלה ואושרה בוועדה המקומית. זהו סכום גדול מאוד של כסף שיהיה עליכם לשלם אך במידה ולא היו מאשרים גם חצי מעליית ערך הנכס ואו הקרקע לא הייתם מקבלים ולכן מדובר בברכה לרוב.
הסיבה שבעלי הקרקעות והדירות נאלצים לשלם היטל השבחה היא שהרשות המקומית שעוסקת בתכנון ובפיתוח האזור בו אתם מתגוררים חייבת לרכוש שטחים כדי להפכם לציבוריים לתועלת כלל התושבים ופעמים רבות אף לפצות תושבים אחרים שיספגו כתוצאה מההחלטה ירידה בערך הקרקע. מדובר בסך הכל בהיטל שוויוני שנועד לדאוג לכך שהפיתוח יעשה בחכמה ובצורה שתוכל להכיל תושבים חדשים ואו עומס על התשתיות כתוצאה מקבלת ההחלטה.
יש דוגמאות רבות להיטל השבחה:
- כאשר וועדה מקומית מאשרת תכנית תב"ע שמאפשרת לאזור להוסיף חדר ואו מרפסת בדירות – ערך הדירות עולה!
- כאשר קרקע חקלאית מופשרת ומותרת לבנייה למגורים וכעת זכות לדירה הופכת למציאותית – ערך הקרקע עולה!
ניתן למנות את המקרים בהם עליכם כבעלי קרקע או דירה לשלם היטל השבחה:
- כאשר מאשרים תכנית בניין עיר – כמו בדוגמאות מעלה.
- כאשר יש הקלה שמאפשרת בניה נרחבת יותר.
- כאשר יש אישור שימוש חורג שחייב בתשלום.
מי משלם היטל השבחה?
היטל השבחה חל על בעלי הקרקע ואו הנכסים שנמצאים בתחום אישור ההחלטה שגרמה לעליית ערך הנכסים. אך גם באזורים הגובלים באזור זה ונהנים אף הם מעליית ערך כתוצאה מההחלטה למרות שהיא לא חלה עליהם. ההיטל יחול רק על שינויים חוקיים ולא ניתן לגבות היטל השבחה במקרים בהם היה בנייה לא חוקית באזור (אלא אם כן הגיעו הצדדים לכדי הסכמה בהליך פלילי על עצם הבנייה ללא היתר בניגוד לחוקי התכנון והבניה)
כמה ומתי משלמים היטל השבחה?
כפי שפירטנו מעלה, גובה היטל השבחה עומד על 50% מההשבחה שההחלטה לאישור שינוי תב"ע גרמה לבעלי הקרקעות. התשלום על ידי בעלי הקרקע והדירות נעשה אך ורק ביום בו הם "ממשים את הזכויות" כלומר, אם בעל הקרקע העביר את הזכויות שלו לקרוב משפחה כדירה במתנה ללא תמורה הרי שהוא לא יידרש לשלם היטל השבחה.
יש שני מקרים בהם בעל הקרע מממש את זכויותיו:
- כאשר הוא בוחר למכור את הדירה ובעצם להרוויח יותר כתוצאה מההחלטה שהתקבלה.
- כאשר הוא מקבל היתר בניה שמבוססת כולה על ההחלטה שהתקבלה (בניית חדר וכ"ו)
לצורך חישוב הרווח שנוצר כעליית ערך לדירה או לקרקע מתבססים על היום בו התכנית שהשביחה את הנכס נכנסה לתוקף וזאת גם במידה והרווח נרשם בתקופת בה מחירי הדירות היו בשמיים ומכירת הדירה נעשתה בתקופת שפל חסרת תקדים ובעל הדירה יוצא מופסד עקב כך.
מתי ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה?
ישנם מקרים רבים שבהם יינתן פטור מחובת תשלום היטל השבחה:
פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:
- שינוי תב"ע באזור למגורים שמוגדר על ידי הממשלה כ"שכונת שיקום" – כלומר, אין לתושבים כסף לעמוד בהיטל.
- שינוי תב"ע באזור למגורים בהם שר הבינוי והשיכון ושר הפנים הוציא צו שמבטל את חובת תשלום היטל ההשבחה.
- שינוי תב"ע לשטר שבעליו מתגורר בו 10 שנים לפחות וההרחבה מיועדת לבני משפחה וקרובים בלבד.
- הרחבה של דירת מגורים שהשטח לאחר ההרחבה אינו עולה על 140 מ"ר ובתנאי שבעליו יגור בו 4 שנים לפחות מתום הבניה.
- השבחה של נכס כתוצאה מהוספת שטחי שירות כדוגמה למעלית, נגישות לנכים ועוד (עד 5% משטח הבניין)
- השבחה של נכס כתוצאה מהרחבת הדירה על ידי בניית מרחב מוגן (ממ"ד) (12 מטר בלבד)
בנוסף לפטורים אלו יש עוד מספר פטורים חשובים:
- השבחה של נכס שמשמש כמבנה ציבור או מבנה המשרת את הציבור יהיה פטור מהיטל השבחה:
- מוסדות חינוך
- מוסדות תרבות
- מוסדות דת וצדקה
- מוסדות בריאות וספורט
- מוסדות מחקר ומדע
- ועוד מוסדות שללא מטרת רווח
- השבחה של קרקע שמשמשת לבניית דירות מגורים ואו הרחבה של דירות מגורים במסגרת תכניות סיוע של משרד השיכון והבינוי.
היטל השבחה בתמ"א 38 ופינוי בינוי
רבים שואלים האם יש חובת תשלום היטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38 ואו פינוי בינוי? התשובה כמובן מורכבת. ונחלקת לשניים:
- האם יש היטל השבחה בתמ"א 38?
- מי משלם את היטל ההשבחה בתמ"א 38?
1. יש פטור מוגבל להיטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38:
יש אינטרס משמעותי לרשויות ולממשלה לעודד ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כחלק מהרצון העז של המדינה בכך היא מעניקה תמריצים שונים ליזמים ולתושבים ואחד מהתמריצים הללו הוא כמובן פטור מהיטל השבחה. גובה ההנחה שמעניקה המדינה על פרויקטים של תמ"א 38 עומד על 100% למעט במחוז תל אביב – שם הסיפור מעט שונה.
כמובן שהזכות לקבל פטור מהיטל השבחה מוגבל לנסיבות הבאות:
- חובת הקבלן ואו היזם למלא אחר כל תנאי חוק תמ"א 38 לקבלת פטור מלא להשבחה.
- במידה ומבצעים את חוק תמ"א 38 סעיף 2 ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה בהרחבה קטנה מ-25 מ"ר.
- במידה ומבצעים את חוק תמ"א 38 סעיף 3 ניתן לקבל פטור מלא או של 90% בהתאם ליחידות החדשות.
- במידה ומדובר בפינוי בינוי מזכה בפטור מלא מהיטל השבחה בתנאי שהרשות המקומית מאשרת זאת.
- על חדר הממ"ד שנוסף לכל דירה יתקבל פטור היטל השבחה מלא.
2. מי משלם את היטל ההשבחה בפרויקטים אלו?
ככלל הדיירים בבניין שמתוכנן לפרויקט תמ"א 38 ואו פינוי בינוי אינם נדרשים להוציא מכיסם כדי לקדם את התהליך. כך הדבר בכל המסים הקשורים להשבחת הנכסים וזאת כדי לעודד את הסכמת הדיירים לכך. במידה ובפרויקט לא הכל נעשה לפי החוק וכתוצאה מכך יש חובת תשלום היטל השבחה יהיה היזם ואו הקבלן שעמו חתמו הדיירים חייב לשלם את מלוא ההיטל על חשבונו. מידי כמה שנים מחדשים את הפטורים להתחדשות עירונית ותמיד עולה החשש שבמידה ולא יינתנו פטורים אלו הפרויקטים ברובם יהפכו ללא כדאים עבור היזמים כך שניתן להיות סמוכים ובטוחים שפטורים אלו ימשיכו להיות אפקטיביים גם בעתיד.
