אתם בוודאי שומעים את המושג "היוון" לא מעט פעמים. במאמר זה נסביר מהו היוון ואיך יש לכך השפעה על ערך הבית שלכם. כדי לפשט את הנושא, חילקנו את תוכן המאמר לשני חלקים פשוטים להבנה.
היוון – מדריך קצר
אתם שוקלים לרכוש קרקע ולבנות עליה את ביתכם? מזל טוב. ביכולתכם לקנות קרקע מבעלים פרטיים במחיר השוק ואו לגשת ולבחון אי אילו קרקעות מוצאות לחכירה ממנהל מקרקעי ישראל. כאשר קונים קרקע, המחיר הנקוב מתאר את ערך הקרקע בעיני המוכר והקונה. לעומת זאת, כאשר חוכרים קרקע הרי שבפועל משלמים דמי שכירות שנתיים מראש במה שקרוי דמי היוון. אך מעטים מבינים איך היוון בא לידי ביטוי ועל כך במאמר זה..
1. מהו היוון?
מקור המילה היוון הנו ממילה אחרת ואהובה הרבה יותר, "הון". היוון מתאר תהליך בו משקפים ערך כספי על בסיס נתוני ההווה כצפייה לעתיד. כלומר, כאשר רוכשים מוצר שיוצר תשואה נבחן מה גובה התשואה העתידית על המוצר בכדי לקבוע את ערכו ולא נתבסס רק על ערכו המידי. (נציג דוגמאות בהמשך)
2. איך היוון משפיע על ערך הנכס שלכם?
נכסי מקרקעין מושתתים על קרקע, ערך הקרקע מתבסס בין היתר על הביקוש והיצע כדומה לכל מוצר אחר. אך, בשונה ממוצרים אחרים בהם ניתן למצוא פתרונות יצירתיים להגדלת ההיצע וכן הלאה, קרקעות מוגבלות באופיים ולא ניתן לייצר עוד מלאי קרקעות לשיווק. כלומר, ערך הקרקע רק צפוי לעלות ולעלות עם השנים ככל שהיצע הקרקעות יקטן.
היוון בא לידי ביטוי במקרקעין ב-2 מקרים:
- חכירת הקרקע – מנהל מקרקעי ישראל מבצע היוון של דמי חכירה שנתיים.
- סילוק משכנתא – הבנקים דורשים היוון להפסדים במידה ומסלקים משכנתא מוקדם.
היוון בחכירת קרקע:
כאשר מנהל מקרקעי ישראל מחכיר קרקע, הוא מבצע חישוב היוון לדמי החכירה השנתיים. כלומר, חוכר הקרקע משלם סכום חד פעמי עבור עשרות שנים קדימה (חכירה לדורות), במקום לשלם מידי שנה דמי חכירה ואגרות נוספות שיש לשלם בתהליך.
לכן, כאשר אנו קונים דירה, הרי שאנו בפועל משלמים בין היתר את גילום עלויות היוון החכירה ששילם היזם על בניית הבית. כאשר אנו קונים קרקע, הרי שאנו נשלם באופן ישיר למנהל מקרקעי ישראל את הסכום המבוקש לפי חישוב היוון שיעשה על ידו.
היוון בסילוק משכנתא:
רוב רוכשי הדירות בישראל נעזרים בהלוואת משכנתא לצורך מימון רכישת ביתם. הלוואה זו ניתנת על סמך העובדה שהבנק צפוי ליהנות מריבית על ההלוואה ובעצם להרוויח מכך. לעתים, חייב משכנתא זוכה לסכום כסף גדול ואו ירושה, לפעמים חייב משכנתא מחליט לבצע הליך של מחזור משכנתא לתנאים טובים יותר, המשמעות היא שהבנק מפסיד רווחים צפויים.
כאשר פודים את החוב מוקדם מהצפוי, הרי שהבנק זכאי לחשב את גובה ההפסד שנגרם עקב כך (בכפוף לנהלים קבועים מראש..) ולדרוש מהלווה דמי היוון למשכנתא. כלומר, את סכום הכסף שהבנק הפסיד. לכך קוראים, עמלת פירעון מוקדם ואותה ישלמו הלווים רק על החלק שניתן לחישוב.
אז איך מחשבים היוון?
כאשר אנו ניגשים לחישוב ערך עתידי, עלינו להתבסס על נתוני אמת. כלומר, ערך קיים ואמיתי שקיים בהווה. כדי לחשב היוון מדויק, עלינו לפעול לפי הסדר הבא:
- ערך מידי * רווח / השבחה צפויה (ריבית).
- חלוקת הערך שהתקבל מעלה במספר השנים הרצוי.
את הערך האמיתי אנו לרוב יודעים. את הרווח הצפוי ואו ההשבחה הצפויה ניתן לדעת על בסיס נתוני עבר ואו נתוני הווה שיהיו נכונים גם בעתיד. כך, מנהל מקרקעי ישראל מחשב ערך החכרת קרקע על פני שנים רבות ומתמחר את הקרקעות שמוצעות לשיווק. כך, בנקים למשכנתאות יודעים לחשב את ערך ההון שהפסידו כתוצאה מפדיון מוקדם של ההלוואה.
עד כמה ההיוון משפיע על ערך הקרקע?
מחיר הקרקע אינו בהכרח כה גבוהה. ערך ההיוון מהווה את עיקר העלות שאנו משלמים על קרקע לבניית בית. המדינה מינתה גוף שאחראי על ספסור ושיווק הקרקעות בישראל והיא איננה מוכרת את הקרקעות אלא מחכירה אותן לדורות. כלומר, היא משכירה את הקרקעות ל-49 שנים וכל פעם ששנים אלו מסתיימות היא מחדשת את החכירה מחדש. בכך, המדינה שומרת על נכסיה ויכולה לקבל החלטות שונות על הקרקע גם בעתיד במידת הצורך.
כאשר אנו רוכשים קרקע מהמדינה, בפועל אנו חוכרים את הקרקע ל-49 שנים. כדי שהמדינה תוכל להחכיר לתקופה כה ארוכה ולדרוש מאיתנו לשלם את דמי החכירה מראש, עליה לחשב את היוון הקרקע ולשקף את ערך הקרקע הקיים והצפוי על פני 49 שנים ולפי חישוב זה למכור את הקרקע. כלומר, להיוון יש השפעה גדולה מאוד על ערך הקרקע ומשום כך על העלות שתידרשו לשלם על בניית ביתכם.
