באחד הקטעים המפורסמים בספר אליסה בארץ הפלאות מתדיינת אליס עם הארנב הממהר, בניסיון לקבל ממנו כיוון ודרך ללכת בה, ושואלת אותו לאן עליה לבחור ללכת?
– התוכל להגיד לי בבקשה לאן עלי ללכת מכאן? שואלת אליס
– זה תלוי במידה רבה לאן את רוצה להגיע עונה החתול
– לא אכפת לי כל כך לאן אומרת אליס
– אם כך, לא משנה באיזו דרך תלכי עונה החתול.
מה ניתן ללמוד מדו השיח הקצר של אליסה והחתול על השקעות נדל"ן?
שבמידה רבה אם לא תבינו ותתכננו לאן אתם רוצים שההשקעה בנדל"ן תיקח אתכם, סביר להניח שלא כל כך משנה במה תשקיעו – לא תגיעו לתוצאות רצויות.
הטעות שרוב המשקיעים לעתיד עושים היא להתחיל ולחפש את ההשקעה הטובה ביותר, לפני שהם חושבים עם עצמם ולאן הם בכלל רוצים שההשקעה בנדל"ן תיקח אותם? איפה הם רוצים להיות עוד 5 שנים מהיום? 10 שנים?
רוב המשקיעים שמתחילים להתעניין ברכישת דירה להשקעה ניגשים ישר למנה העיקרית ומחפשים איפה להשקיע ואז מוצאים את עצמם מהר מאוד מוצפים במידע, מבולבלים, ובעיקר לא מבינים לאיזה כיוון ללכת…
הם מחפשים שברירי מידע באינטרנט, בפודקאסטים של נדל"ן, מדברים עם חברים ומתייעצים עם כל אדם שרכש דירה כלשהי במהלך חיו.
ומה קורה לאחר מכן?
הם שוכחים את הדבר החשוב ביותר – השקעה בנדל"ן היא אמצעי ולא מטרה!
ואם השקעה בנדל"ן היא אמצעי להשגת המטרה, אז הדבר הראשון שצריך לעשות הוא להגדיר את המטרה ולהבין את היכולות שלנו.
המטרה יכולה להיות הגדלת ההון עצמי שלנו ב 500 אלף ₪ תוך 5 שנים והיא יכולה להיות תוספת של 4,000 ₪ להכנסה החודשית שלנו.
אחרי שהגדרנו את המטרה, צריך לבחור את האמצעי להשגת המטרה.
האמצעי להשגת המטרה בנדל"ן זוהי אסטרטגיית ההשקעה.
כדי להשיג את המטרה יש לבחור אסטרטגיית השקעה.
בגדול ישנן 2 אסטרטגיות מרכזיות להשקעה בנדל"ן:
אסטרטגיית קנייה ומכירה:
בשיטה זו המשקיע קונה ומוכר נכס כל שנה וחצי – שנתיים, ואז הוא נכנס ויוצא מההשקעה כל שנה וחצי – שנתיים עם סכום כסף שהצטבר מעליית מחירי הנדל"ן וכך הוא מגדיל את ההון העצמי שלו בצורה עקבית בעקבות עליית מחירי הדיור.
אסטרטגיית צבירת נכסים:
בשיטה זו המשקיע קונה נכס, נוטל משכנתא ומשאיר את הנכס ברשותו.
במקביל הוא ממשיך לחסוך כסף ובעזרת מינוף נכון הוא רוכש נכס נוסף.
בדרך זו הוא צובר נכסים נוספים ונהנה מעליית מחירי הנכסים לצד שחיקת המשכנתא.
לאחר שנבחרה האסטרטגיה, המשקיע צריך לשאול את עצמו 3 שאלות נוספות:
– מה טווח הזמן של ההשקעה שלי?
– מה התקציב שלי?
– מה רמת הסיכון שמתאימה לי?
מה טווח הזמן של ההשקעה שלי?
עסקה לטווח קצר (אקזיט) – שנה עד 3 שנים
עסקה לטווח בינוני – 5 שנים עד 8 שנים
עסקה לטווח ארוך – 8 שנים ומעלה
על המשקיע להבין מתי הוא רוצה 'לפגוש את הכסף ומה הוא מצפה להרוויח – האם הוא משקיע סבלני שחושב רחוק, או שאולי הוא מחפש לראות תוצאות בזמן הקצר.
מה התקציב שלי?
על המשקיע להגדיר תקציב.
כמה כסף יש ברשותו, מהן אפשרויות המינוף שלו, מה יכולת ההחזר שלו ומה אחוז הכסף שהוא מוכן להשקיע בנדל"ן.
מה רמת הסיכון שמתאימה לי?
כל השקעה כוללת מרכיב מסוים של סיכון.
מרכיב הסיכון בהשקעות, משתנה בהתאם להקשר. רמת הסיכון יכולה להיות קשורה לסוג העסקה, למיקום שלה ולמאפיינים שונים נוספים.
צריך לחשוב על אפשרויות שונות שישפיעו על ההרגשה שלי כמשקיע. למשל, האם יכולים להיות אירועים בטווח זמן מסוים שיאלצו אותי למשוך את הכסף. למשל, ילד שמתחתן, או שיפוץ בבית, עשויים להיות סיבה לצורך מידי בכסף מזומן.
בנוסף, קחו דף ועט ותרשמו לפניכם את כל הסיכונים שעלולים לקרות וליד כל אחד מהם תרשמו באחוזים מה ההסתברות שאירוע כזה יקרה.
דוגמא לסיכון:
אני מתכוון לקנות דירה לשיפוץ ואני מעריך את עלות השיפוץ ב 30 אלף ₪. מה הסיכוי שהשיפוץ יחרוג ויגיע ל 50 אלף ₪?
במידה והתרחיש יתממש, מה המשמעות של אותה חריגה והשפעתה על ההשקעה שביצעתי?
קיים ערך רב במיפוי הסיכונים וחשיבה על כל סיכון וסיכון – ולכן חישבו על כ סיכון אפשרי ועל השלכותיו.
לסיכום, כדי לבצע עסקאות טובות בשוק הנדל”ן המתאימות לפרופיל ההשקעה ולאסטרטגיית ההשקעה שלנו, יש לפעול בצורה יסודית ומקצועית. ככל שהפעולות יתבצעו ברמה זו, ייווצר יתרון תחרותי משמעותי על פני רוכשים אחרים הפעילים בשוק, וכך תוכלו להגיע למטרות שהגדרתם בבטחה.
רוצים להתייעץ ישירות עם נתנאל טרכטרמן בית להשקעות נדל"ן חכמות? מלאו את השאלון הבא:
