החזר מס שבח יכול להיות שווה לא מעט כסף! לפעמים החזר מס שבח יכול להגיע גם עד כדי עשרות אחוזים מגובה המס ובהחלט מדובר בסכום משמעותי שיש לבחון. ניתן לקבל החזר מס שבח במקרים מסוימים אך רק מעטים אכן מודעים לאפשרות זו. כמו בכל תחום אחר, חובת המס על מכירת דירה יכולה להיות מקוזזת על ידי תכנון מס ואו על ידי היכרות עם חוקי מיסוי מקרקעין. קבלת החזר מס שבח או קיזוז מס שבח מתאפשרים בשני מועדים:
- קיזוז גובה מס שבח כחלק משומת מס שבח טרם תשלום המס.
- קבלת החזר מס שבח לאחר תשלום המס כחוק.
במאמר זה ננסה להבין באילו מקרים ותחת אילו נסיבות ניתן לדרוש קיזוז שומת מס שבח ואו קבלת החזר מס שבח:
החזר מס שבח
מס שבח הנו מס אשר יש לשלם במועד מכירת דירה. מס שבח הנו מס בגובה 25% מערך השבחת הנכס. כלומר, ההפרש בין מחיר הרכישה של הדירה ומחיר המכירה של הדירה לאחר תקופה ממושכת. אך, כאשר מתייחסים למס שבח יש הבדלים ומדרגות מס בעסקאות שנעשו לפני כניסתן של התקנות החדשות בשנת 2014 ואילו שלאחריהן. כדי לקבל החזר מס עלינו להתייחס למספר פרמטרים:
- מועד רכישת הדירה.
- מועד מכירת הדירה.
- גובה ההשבחה של הדירה.
קיזוז מס שבח כחלק משומה עצמית:
מכרתם דירה? מחויבים להגיש שומה אודות הנכס ולשלם את חובכם לרשות המסים. עליכם לבצע חישוב מס שבח שכולל התייחסות למועד רכישת הנכס ומועד מכירת הנכס כאשר אלו שרכשו את הדירה קודם להחלת התקנות החדשות בשנת 2014 יכולים לבצע חישובים עד למועד התקנות ומ-מועד התקנות כדי לשלם לפי גובה המס הנכון עבורם. אך מעבר לחישוב מס שבח, ביכולתנו לקזז את גובה השבחת הנכס על ידי שקלול מגוון הוצאות שגורמות לכך שהרווח הנקי על השבחת הדירה צונח לממדים קטנים יותר וכך בעצם אתם חוסכים לא מעט כסף:
- שיפצתם את הדירה? תחזקתם את הדירה? אילו הוצאות שניתן לשקלל.
- שילמתם על אגרות, רשמתם את הדירה בטאבו? אילו הוצאות שניתן לשקלל.
- שילמתם עמלת תיווך למתווך דירות בקניה ומכירה של הדירה? תוכלו לשקלל הוצאות אלו.
- שילמתם שכר טרחה לעורך דין לביצוע הקניה והמכירה של הדירה? תוכלו לשקלל הוצאות אלו.
- נעזרתם בשמאי מקרקעין או מודד מוסמך לצורך הערכת שווי דירה? תוכלו לשקלל הוצאות אלו.
- נדרשתם לשלם היטל השבחה לרשות המקומית? תוכלו לשקלל הוצאה זו.
- קיבלתם מימון לדירה, נעזרתם בהלוואת משכנתא? תוכלו לחשב חלק מההוצאות.
- ועוד הוצאות רבות אחרות..
במקרים מסוימים, עצם הוספת ההוצאות הרבות משפיע רבות על גובה המס שנדרש לשלם בפועל. עורך דין טוב יוכל לחסוך לכם לא מעט כסף על ידי הכנת שומת מס שבח בצורה הנכונה תוך שקלול מגוון רחב של הוצאות שעליהם אתם לא בהכרח חושבים.
החזר מס שבח לאחר תשלום המס:
לאחר שכבר שילמתם את המס והוצאתם שומה העניינים הופכים למורכבים מעט יותר. כדי להיות זכאים להחזר מס שבח יהיה עליכם לבצע תכנון מס מתאים. כלומר, יהיה עליכם לעמוד בתנאים מסוימים בכדי שתהיו זכאים לקבלת ההחזר המבוקש. כדי לקבל החזר מס שבח יש להתייעץ עם רואה חשבון ואו עורך דין אשר מתמחה במקרקעין ומכיר את חוקי מיסוי מקרקעין כנדרש.
להלן מקרים בהם ניתן להיות זכאים להחזר מס שבח:
- כאשר מוכר הדירה הנו אדם פרטי (לא חברה)
- כאשר מוכר הדירה כבר שילם מס שבח בהתאם לשומה שהגיש.
- כאשר הדירה נרכשה לאחר שנת 1961!
- כאשר הדירה נמכרה לאחר שנת 2011!
כלומר, כל עוד הדירה נרכשה קודם לשנת 1961 יהיה על מוכר הדירה חובת מס שבח לפי מדרגות מס היסטוריות. כלומר, המס שבח יהיה נמוך במיוחד ולכן אין מה לתכנן מס וזאת כי התכנון לא יזכה בהחזר ניכר (מס שבח היסטורי: עד שנת 1948 – 12% מס שבח, בין השנים 1949-1960 מס שבח הנו 12% + אחוז לכל שנה עד 1960). כאשר בוחרים לבצע תכנון מס יש חשיבות רבה לפריסת השבח הראלי על פני עד 4 שנים ואו תקופת ההחזקה בנכס מאחר וההשבחה נוצרה עם זמן, כך בעצם ניתן להוריד את גובה מדרגות המס שבח לרמה הנמוכה ביותר ביחס לחובת המיסוי.
מדרגות מס שבח יושפעו ממועד רכישת הדירה ומועד מכירת הדירה. גם לאחר שמכרתם דירה ושילמתם מס שבח ניתן לבחון אפשרות לקבלת החזר רטרואקטיבית על ידי תכנון מס וזאת כמובן בעיקר בשנים בהם מס שבח שולם בהתאם למס שולי של החייב. כדי לבדוק האם מגיע לכם החזרי מס שבח כל שעליכם לעשות זה להשאיר פרטים וניתן יהיה לבחון זאת..:
