החזר השקעה (ROI) הנו מונח מפתח בכל השקעה באשר היא. כאשר אנו משקיעים כסף ברכישת מניות, ברכישת נדל"ן או בפרסום. ברצוננו לדעת שאנו צפויים להרוויח יותר מכפי שהשקענו ובאחוזים ניכרים. בעוד ישנם תחומים בהם ניתן לבצע הערכה מדויקת של החזר השקעה וזאת על ידי השוואת נתונים בזמן אמת, כאשר עוסקים בהשקעות נדל"ן המשימה מעט מורכבת יותר וזאת מאחר ונוכל לדעת האם מדובר בהשקעה מוצלחת רק שנים רבות לאחר ביצוע ההשקעה. ולמרות זאת, גם כאפיקי השקעות נדל"ן חיוני לבצע הערכות מדויקות לגובה החזר השקעה.
החזר השקעה
כאשר ניגשים לחשב החזר השקעה על קמפיין פרסומי שהניב תוצאות. נוכל לבחון כמה השקענו, כמה הרווחנו, ולתרגם את ההפרש לאחוזי רווח. כך גם במניות, ניתן לרכוש מניות במחיר X למכור את אותם מניות לאחר זמן מה במחיר Y ולבחון מהי שורת הרווח או אם תרצו, החזר על ההשקעה. לעומת זאת בנדל"ן הדברים מורכבים הרבה יותר מאחר ויש לעקוב אחר מספר פרמטרים שאת הנתונים על חלקם נוכל לקבל רק בעתיד:
בחינת החזר השקעה בנדל"ן מחייבת את חלוקת הנתונים:
- עלויות:
- עלות הרכישה של נכסי נדל"ן.
- עלות מכירה של נכסי נדל"ן.
- עלויות המימון של נכסי נדל"ן.
- עלויות התחזוקה של נכסי נדל"ן.
- הכנסות:
- הכנסות מידיות: דמי שכירות מהשקעת הנדל"ן.
- הכנסות עתידיות: גובה ההשבחה של נכס הנדל"ן.
כלומר, בשונה מאפיקי השקעה אחרים בהם אין עלויות נלוות ואו חלוקת מקורות הכנסה (דיווידנדים ממניות מחושבות יחד עם התשואה השנתית). בנדל"ן עלינו לחשב פרמטרים רבים וזאת בשלבים מוקדמים עוד קודם לביצוע ההשקעה. במקרים רבים חישוב החזר השקעה ירתיע אותנו ויגרום לנו לבחון אפיק השקעה אחר אך זאת בהתאם לטווח ההשקעה ויכולת ההמתנה של המשקיע.
איך מחשבים החזר השקעה (ROI) בהשקעות רגילות?
בהשקעה רגילה ביכולתנו לבחון את גובה החזר על ההשקעה רק לאחר מעשה. כלומר, לאחר שהשקענו כסף ומכרנו את חלקנו ברווח – רק אז נוכל לבחון האם מדובר היה בהשקעה נבונה ומוצלחת או שמה אף הפסדנו מעצם הפעילות שבחרנו. אך עומדים לרשותנו מספר כלים ברורים שמאפשרים לנו לבצע הערכות לגובה החזר השקעה:
- נתונים היסטוריים – יכולת לבחון נתונים היסטוריים למוצר אותו אנו רוכשים.
- עלויות כניסה ויציאה – יכולת לחשב את גובה העלות לכניסה ויציאה מההשקעה.
- מיסוי ההשקעה – יכולת לחשב את גובה המס שיהיה עלינו לשלם על הרווחים הצפויים.
נתונים אלו מאפשרים לנו להיכנס למגוון רחב של השקעות לאחר חישוב מהיר של הסיכונים וההזדמנויות. פעמים רבות ביכולתנו לנבא ברמה די טובה את גובה התשואה שנעשה בכל שנה וזאת על סמך נתונים שאספנו ואו מידע הידוע לציבור (השקעה בקרנות, השקעה במדדים, השקעה בתעודות סל, השקעה באג"ח) לצד תוצאות מהשקעות קודמות.
חישוב החזר השקעה:
- החזר השקעה שנתי – נבחן את גובה ההפרש בין ההכנסות להוצאות בשנה.
- החזר השקעה חודשי – נחלק את הנתון שקיבלנו על פני 12 חודשים.
נבצע חישוב החזר השקעה פעמיים:
- פעם ראשונה – תחזית לקראת ההשקעה על סמך נתוני עבר.
- פעם שניה – בסוף התקופה על פי נתוני אמת בשנה החולפת.
תמיד! נבדוק את תוצאות השקעותינו ונבחן האם הם עמדו בציפיות / תחזיות שלנו כמקור מידע לעתיד (גובה הפחתה מתחזיות..) ולאחר מכן תמיד נבחן האם יש אפיקי השקעה חלופיים שהיו יכולים להעניק לנו תשואה גבוהה יותר בעבור השקעה דומה וברמת סיכון זהה או פחותה.
איך מחשבים החזר השקעה (ROI) בהשקעות נדל"ן?
במידה ובחרנו להשקיע בנדל"ן הרי שמדובר בחישוב החזר השקעה שונה במעט. מדובר בחישוב הכולל יותר פרמטרים ובשונה מאפיקי השקעה אחרים, לא נהוג לבצע השקעות רבות אלא מספר השקעות קבועות לאורך שנים רבות כך שנתוני האמת של ההשקעה אינם מתבררים בסוף שנה אלא רק במבט לאחר לאורך תקופות ממושכות יותר.
לפני שנבצע עסקת השקעה בנדל"ן נבצע תחילה פעולות דומות לאפיקים אחרים. אנו נבחן את עלויות הכניסה ועלויות היציאה ואת חישוב החזר ההשקעה נעשה על פיהם:
עלויות:
עלות הרכישה של נכסי נדל"ן:
בשונה מהשקעות רגילות, כאשר מחליטים על רכישת נכס מקרקעין להשקעה יהיה עליכם להיפרד מראש על סכום גדול במיוחד ויחד עמו סכום השווה ל-8% מערך ההשקעה כולה כתשלום מס רכישה. עלות זו משמעותית מאוד ומשפיעה רבות על המשקיעים שחייבים לקבל החלטה לכניסה להשקעה ארוכת טווח בכדי שמיסוי זה יתפרס על פני התקופה כולה ויהפוך לשולי ביחס לרווחים הצפויים.
עלות מכירה של נכסי נדל"ן:
בחלוף השנים, עם מכירת הנכס יהיה עליכם לשלם מס שבח בגובה 25% על עצם ההשבחה של הנכס. כלומר, זהו מס תלוי שיקבע בהתאם לרווחים שיצרתם מעצם החזקת הנכס מספר רב של שנים ועם השבחתו המדינה רוצה חלק בדומה למיסוי על מניות והכנסות אחרות שאינם מיגיעה אישית.
עלויות המימון של נכסי נדל"ן:
במקרים רבות, משקיעים מנצלים את היכולת לבצע מינוף נדל"ן לצורך קבלת מימון לרכישת ההשקעה ובעצם נוטלים הלוואת משכנתא לשם רכישת הנכס. על המשקיע להחזיר מידי חודש החזרים קבועים לבנק יחד עם ריבית לא קטנה על הקרן שניטלה וריביות אלו פוגעות ברף ההכנסה שתחושב בשורה התחתונה בבוא היום עם מכירת הנכס והשלמת ההשקעה.
עלויות התחזוקה של נכסי נדל"ן:
מעבר להוצאות בעבור הנכס עצמו, המימון והמיסוי יהיה על משקיעים בנדל"ן להוציא לא מעט כסף על אנשי מקצוע כעורך דין למקרקעין, שמאי מקרקעין, מתווך דירות ועוד.. מעבר לכך, לעתים משקיעים מבקשים סיוע מחברות ניהול נכסים ואו נדרשים לנהל בעצמם את הנכס ולהתנהל מול השוכרים וגם הזמן שמוקצה לכך שווה ערך לכסף.
הכנסות:
הכנסות מידיות: דמי שכירות מהשקעת הנדל"ן
בשונה מהשקעות אחרות, בנדל"ן ניתן להסתמך על הכנסה קבועה ובטוחה מאוד אשר יכולה לעזור בהחזר המימון שנטלנו לצורך רכישת ההשקעה וכמובן גם לרווחים קבועים ומידיים עימם ניתן להשקיע באפיקים נוספים. היתרון באפיק הכנסה זה בא לידי ביטוי בגובה המסים שיש לשלם שנחשבים כנמוכים במיוחד:
- פטור ממס על דמי שכירות – עד הכנסה של 5,010 ש"ח בחודש – פטור ממס.
- מיסוי מופחת על דמי שכירות – 10% מהשקל הראשון לאלו הרוצים בכך.
כפי שניתן לראות על ההכנסות הללו יש מסים מופחתים וכמובן שההכנסה קבועה ובטוחה מאוד. ולכן, רבים מוכנים להרוויח מעט פחות מאפיקים אחרים וזאת בתמורה ליציבות בהכנסות ולהחזקת נכס מוחשי משלהם.
הכנסות עתידיות: גובה ההשבחה של נכס הנדל"ן
בתום תקופת ההשקעה, ניתן למכור את הנכס ברווח נאה במרבית המקרים. בעשורים האחרונים השקעות נדל"ן הניבו תשואה מדהימה כאשר מחברים יחד את ההכנסה הקבועה משכירות יחד עם הרווח במכירת נכס מקרקעין לאחר השבחה משמעותית עם השנים.
אמנם ניתן לבצע הערכות מקדימות לגבי גובה התשואה שתתקבל בסופו של דבר, אך מאחר והשקעות אלו נעשות לרוב לפרקי זמן של שנים רבות, מרבית התחזיות צפויות להיות לא מדויקות ולכן לא ניתן להסתמך עליהם. ובכל זאת, נבחן מקרי בוחן היסטוריים בכדי ללמוד מהם מה צפוי להישאר בכיסנו ואיך ניתן למקסם את ההשקעה בסיכון נמוך ככל האפשר.
חישוב החזר השקעה:
- החזר השקעה שנתי – בתום התקופה נבחן מה התשואה שהתקבלה.
- החזר השקעה חודשי – נחלק את הנתון שקיבלנו על פני 12 חודשים.
נבצע חישוב החזר השקעה פעמיים:
- פעם ראשונה – תחזית לקראת ההשקעה על סמך נתוני עבר וצפי לעתיד בענף הנדל"ן.
- פעם שניה – בסוף התקופה על פי נתוני אמת במשך כל חיי ההשקעה וחלוקת בשנים.
כמו בהשקעות אחרות, תמיד! נבצע השוואה לאפיקי השקעה אחרים בכדי לבחון את מידת האטרקטיביות של האפיק הנבחר. בשונה מאפיקים אחרים נעשה זאת אחת למספר שנים ולא אחת לשנה. מעבר לכך נדרש להתחשב בנתונים השווים ערך לכסף כדוגמת הביטחון שבהשקעה והמשמעות של החזקת נכס פיזי לטובת רכישת נכסים אחרים ואו שימוש במינוף ומימון לצורך ביצוע ההשקעה בפועל.
רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן? השאירו פרטים:
