בשנים האחרונות אנו שומעים על עוד ועוד הונאות נדלן. עסקאות נדל"ן בשוק עולה ועל סכומי כסף גדולים מזמנים הזדמנויות רבות אך לצדן גם הונאות לא מעטות. במאמר זה נסקר את מגוון האפשרויות להונאת נדל"ן וננסה להסביר איך לפעול ובאילו אופנים ניתן להתגונן ולהבטיח 0% סיכון לפגיעה מהונאה בשוק הנדל"ן הישראלי.
הונאות נדלן בישראל
בישראל קיימות מספר סוגי הונאות נדלן עיקריות:
- מכירת נכס של אדם אחר.
- החתמת קשישים וערירים על העברת בעלות.
- מכירת נכס למספר רוכשים שונים בו זמנית.
- מכרית נכס בייעוד שאינו אמיתי לעסקה.
במאמר זה אנו נסביר איך כל אחד מהעוקצים הללו מתבצע, לאחר מכן נסביר איך מתגוננים ונמנעים ממצבים אילו.
איך מזהים ואיך נזהרים מהונאות נדל"ן בקניית דירה?
כידוע, כמו בכל מדינה אחרת וכמו בכל ענף אחר. גם בשוק הנדל"ן מסתובבים נוכלים שמחפשים את הקרבן הבא. נוכלים אילו פועלים בצורה מסודרת ותוך הצגת מצג שווא כך שהרוכש אינו מודע לכך שמדובר בהונאה עד לאחר העברת מלוא הכסף וניסיון למימוש הרכישה ומעבר דירה.
אם בשנים עברו, מדובר היה בפעילות קטנה ומינורית. הרי שבשנים האחרונות כאשר מחירי הדירות בשיאם, מספר ההונאות המדווחות עולה מידי שנה ומשטרת ישראל פועלת שעות נוספות בכדי למנוע מצבים אלו ולהגן על הציבור. אך, אנו נעדיף להימנע ממגע עם נוכלים מלכתחילה ונעשה זאת על ידי היכרות מעמיקה עם ההונאות האפשרויות והפתרונות להן:
הונאה 1: מכירת נכס של אדם אחר:
זוהי ההונאה הנפוצה ביותר. בהונאת נדל"ן זו, הנוכלים מפרסמים דירה למכירה ומציגים אותה לרוכשים פוטנציאליים במחיר אטרקטיבי ולעתים אף במחיר נמוך מערכה האמיתי. כדי לבצע הונאה זו, העוקצים פועלים בחכמה ולפי השלבים הבאים:
- מאתרים דירה להשכרה.
- שוכרים את הדירה בשם בדוי.
- מזייפים את פרטי הבעלות בנסח טאבו.
- מפרסמים את הדירה למכירה.
- מציגים את הדירה לרוכשים.
- מוכרים נכס לא להם ונעלמים.
כדי שעוקץ זה יעבוד, הנוכלים מאתרים דירה שבעליה אינו בארץ ואו בעליה מבוגר במיוחד וכך ביכולתם לדעת שלא צפויה ביקורת פתע או כל מניעה אחרת לקדם את העסקה הפיקטיבית. לאחר מכן, הם יזייפו את האישורים הרלוונטיים ואף ישכרו נוכל נוסף שיציג עצמו כעורך דין שירשום את העברת הבעלות על הדירה בהתאם להעברת מקדמה על חלק ניכר מעלות הבית – כמובן שאין רישום בפועל והכסף נעלם ואינו חוזר עוד..
הונאה 2: החתמת קשישים וערירים על העברת בעלות:
זוהי הונאה השייכת לעולם העבריינות המוסדרת. עבריינים ממשפחות פשע מאתרות קשישים וערירים אשר מחזיקים בבעלות על דירה. אותם עבריינים פועלים בשיטות מגוונות בכדי לשכנע את הקשיש הערירי שאינו זוכה לשום הגנה לחתום על מסמכים העברת בעלות ואו על מסמכי צו ירושה וזאת כדי שהנכס יעבור על שמם של העבריינים.
הונאה זו חמורה במיוחד מאחר ולא ניתן לדעת מה היקפה ומשפחות פשע אלו משתלטות על הנכס רק לאחר פטירת הקשיש. כלומר, לא מוגשות למשטרה תלונות רבות על הונאות מסוגים אלו וזאת מאחר ואין הקשיש מודע למעשיו ולרוב אין משפחה ואו חברים שיסבירו לו זאת..
הונאה 3: מכירת נכס למספר רוכשים שונים בו זמנית:
הונאה זו הפכה למוכרת ופופולרית במיוחד בשנים האחרונות. הונאה זו לרוב תתבצע על נכס שאינו בבעלות המוכר (להלן הונאה 1) והיא תתבצע בשיטה הבא:
הנוכלים יציגו את הדירה למספר רב של מתעניינים תוך הסכמה להתפשרות משמעותית במחיר המבוקש וזאת כדי לגרום לכלל המתעניינים להתקדם אל עבר עסקה ולעשות זאת מהר לפני שאחרים "יחטפו" את ההזדמנות מידיהם. בשלב זה, הנוכלים יבקשו מכלל המתעניינים באופן פרטני את הכסף על העסקה אך הבעלות לא תעבור לידי המשלמים שיישארו ללא כלום.
הונאה 4: מכרית נכס בייעוד שאינו רלוונטי לעסקה:
זוהי הונאה לייט, מדובר בהונאה שאינה בהכרח נעשית על ידי נוכלים בהגדרתם אלא בעיקר על ידי קומבינטורים שפועלים שלא בתום לב. מדובר במצב בו מוכר הדירה מציג את הנכס שייעודו אינו למגורים ככזה שייעודו למגורים. הונאה זו פועלת היטב בעיקר בשוק נדל"ן רותח כתל אביב ומרכז הארץ..
לכל נכס יש ייעוד מוגדר וערכו נגזר מעצם הזכויות הקיימות בנכס. כאשר אדם מציג מחסן ואו נכס מסחרי כדירת מגורים, הרי שביכולתו לבצע השוואה בין ערך הנכס לבין דירות מגורים שערכן גבוהה בהרבה. כך, רוכשי הנכס מוצאים עצמם משלמים סכומים גבוהים בהרבה מערכו האמיתי של הנכס.
איך מתגוננים מפני הונאות נדל"ן בישראל?
כדי להימנע מחשיפה להונאות ובכדי להגן על עצמכם בצורה הטובה ביותר, מומלץ לרכוש דירה בצורה מסודרת ולפי סדר הפעולות שנציג כעת:
אמצעי מניעה להגנה ראשונית מהונאות נדל"ן:
- למדו היטב על השוק בו אתם רוצים להשקיע והכירו את המחירים.
- חפשו דירה בנחת וללא לחצים לסגירה מהירה מצד המוכרים.
- במידה ויש לכם תחושת בטן רעה, הקשיבו לה והתקדמו בזהירות.
- מצאתם דירה? הצטיידו בעורך דין מקרקעין מנוסה לתהליך כולו.
אמצעי מניעה להגנה אקטיבית מהונאות נדל"ן:
- לבדוק בעלות על הנכס באופן עצמאי – הנפיקו נסח טאבו עדכני.
- להנפיק גם נסח טאבו היסטורי לבחינת שינויים תכופים בבעלות.
- לעקוב אחר הדירה פיזית ולבדוק שהכל בדיוק כפי שהוצג לכם.
- לדבר עם השכנים בבניין ולאמת שאכן מוכר הדירה מתגורר בנכס.
- לבדוק ולאמת את זהות העורך דין של מוכרי הדירה ברשם עו"ד.
- להיפגש עם עורך הדין של המוכר במשרד הרשום בלבד.
במידה ושכרתם עורך דין מקרקעין מנוסה, הרי שהוא אחראי להגן עליכם ולבצע את הבדיקות עבורכם. על עורך הדין יהיה לאמת את פרטי הנכס במועדים שונים ובכוחות עצמו, על עורך הדין יהיה לאמת את פרטי המוכרים במועדים שונים ובכוחות עצמו, על עורך הדין יהיה לאמת את פרטי עורך הדין של מוכרי הדירה מול רשם לשכת עורכי הדין ולקבוע את הפגישה במשרדו כפי שרשום בידי הרשם.
במידה ופועלים באופן מסודר, ניתן לזהות הונאות בקלות רבה. כך, במידה ולאחר שעזבתם את הדירה הוחלפה השלט, השכנים לא הכירו את הבעלים, הרישום בנסח הטאבו אינו זהה לזה שהציגו לכם וכן מגוון סממנים אחרים בהחלט יעידו על כך שמדובר בהונאה ויש להתרחק ומהר.
לסיכום,
הונאות נדלן אינם נדירות כפי שניתן לחשוב. יש הונאות נדלן על בסיס יומי ובכל רחבי הארץ. הדרך לזהות נוכלות והדרך להתמודד עם נוכלות מסתכמת בכך שעליכם להצטייד בעורך דין מקצועי, עורך דין שידע לזהות הונאות נדלן ממרחק של קילומטרים ולהגן עליכם בצורה הרמטית ואחראית.
יש לזכור שלאחר שנחשפתם להונאה המורכבות עולה והסיכוי לראות את הכסף חזרה נמוך מאוד. הנוכלים פועלים תוך שימוש בזהות בדויה וללא שום זיקה לפרטיהם האישיים ולכן קשה מאוד לעלות עליהם. במידה ועולות חששות, אל תמהרו ואל תתקמצנו, שלמו לעורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין את הסכום הרצוי על ידו ותזכו לביטחון גבוהה והגנה מוחלטת.
חוששים מעוקץ ואו הונאה, פנו להתייעצות עם עורך דין המומחה לתחום זה:
