הון עצמי לרכישת דירה: מה גובה הון עצמי מינימלי למשכנתא ראשונה?

הון עצמי לרכישת דירה ישפיע במידה דרמטית על יכולתכם לרכוש דירה אך יותר מכך, על סוג הדירה שיש בידכם לרכוש. הון עצמי הנו כסף נזיל בחשבון בנק ואו כסף המושקע במקרקעין אחרים ויכול לשמש אתכם כהוכחה לאיתנות פיננסית ולהביאכם לרמת המינימום הנדרשת מכם על פי הנחיות בנק ישראל והבנקים למשכנתאות בישראל ועל כך אנו נרחיב בכתבה זו.

הון עצמי לרכישת דירה

משכנתא הנה בעצם הלוואה ארוכת טווח שניתנת לכם בתנאי שתרכשו נכס מקרקעין ותמשכנו את אותו הנכס לטובת הבנק. מאחר ומדובר בהלוואה על סכומי כסף גדולים במיוחד ומאחר ומדובר בהלוואה לעשרות שנים קדימה, הבנק מעוניין באי אילו הוכחות לכך שאכן תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא ולהפוך עסקה זו למשתלמת בעבור הבנק.

הבנק מבקש מכם להציג את ההוכחות הבאות:

• הכנסה קבועה ויציבה – הכנסה עליה ניתן להתבסס להחזר ההלוואה.
• יכולת חיסכון סבירה – הוכחה לכך שאתם יודעים לחסוך מאותה הכנסה.
• ערבות להחזר ההלוואה – הצגת ערבות בדמות נכס נרכש או שווה לו.

כלומר, הון עצמי לרכישת דירה אמנם ניתן לחשב יחסית בקלות. אך יש עוד מרכיבים שמשפיעים על קבלת ההחלטות של הבנק. כעת שאנו מבינים שהון עצמי אינו חזות הכל, ניתן להמשיך ולהסביר מהו ההון העצמי שנדרש בכדי לרכוש דירה.

מה גובה הון עצמי מינימלי למשכנתא ראשונה?

רבים שואלים את עצמם, האם יש לי הון עצמי מינימלי לדירה ראשונה? התשובה על כך תשתנה בין שואל לשואל וזאת בהתאם לדירה הרצויה ולחסכונות הקיימים. אך כדי לענות על שאלה זו בדיוק גבוהה יותר עלינו לחלק את התשובה לשני חלקים:

1. תקנות בנק ישראל לנטילת משכנתאות.
2. החלטות בנקים למשכנתאות בישראל בפועל.

הון עצמי לרכישת דירה לפי תקנות בנק ישראל:

בעבר בנקים למשכנתאות יכלו לקבל החלטות על דעת עצמן כארגונים פרטיים שנוטלים סיכונים מחושבים. אך, בעקבות מקרים שונים בארץ ובחו"ל, בנק ישראל שאמון בין היתר על היציבות במשק הישראלית החליט על תקנות שונות שמבטיחות יציבות במערכת הבנקאית המוסדית. אחת מהתקנות הנה על תחום המשכנתאות ואילו פרטיה:

ישנו הון עצמי מינימלי לרכישת דירה שאינו נתון לשיקול דעת הבנקים:

• רוכשי דירה ראשונה – 25% מערך הדירה כהון עצמי.
• רוכשי דירה משפרי דיור – 30% מערך הדירה כהון עצמי.
• רוכשי דירה משקיעים (דירה שניה) – 50% מערך הדירה כהון עצמי.

מטרת תקנות אלו להבטיח שלא כל אדם יזכה להלוואת משכנתא על סכומי עתק אלא רק מי שנצליח לחסוך די כסף בכוחות עצמו או בעזרת ההורים ובני משפחה. ההיגיון שעומד מאחורי תקנות אלו הנו מניעת מינוף יתר של הציבור דבר שבעת משבר ואו עליות ריבית יגרום לקריסת המערכת הבנקאית ולטלטלה עזה במשק כולו.

ישנו מקרה חריג בו ניתן לקבל משכנתא גם עם 10% הון עצמי בלבד וזה כמובן במידה וזוכים במסגרת תכנית מחיר למשתכן. הסיבה להקלה זו נובעת מכך שלצורך קבלת המשכנתא מחשבים את גובה המענק שהמדינה נותנת שערכה נע בין 20%-30% כהון עצמי של הרוכש.

הון עצמי לרכישת דירה לפי הבנקים למשכנתאות:

בנק ישראל אמנם קובע תקנות אך הבנקים הם אלו שלוקחים את הסיכון שבהענקת משכנתאות על כתפיהם. המשמעות היא שהם לא בהכרח מקבלים את תנאי המינימום של בנק ישראל והחלטות מתקבלות על סמך הוכחות ליציבות כלכלית כפי שפתחנו נושא זה בראשית הכתבה..

כלומר, במידה ואתם יכולים להוכיח בצורה ברורה מעל לכל ספק שאתם יכולים לעמוד בהחזרים בקלות רבה ביום נטילת המשכנתא ובעתיד לבוא, הרי שאכן. תנאי בנק ישראל יתקבלו על ידי הבנקים למשכנתאות ואתם תזכו לרכוש דירה בהון עצמי נמוך יחסית. לעומת זאת, במידה ואתם מתקשים להוכיח את היציבות הכלכלית שלכם כתוצאה מחוסר בהשכלה, חוסר ביציבות במקום העבודה ושלל סיבות נוספות, הרי שייתכן מאוד שהבנק ידרוש מכם הצגת הון עצמי לרכישת דירה באחוזים גבוהים יותר שינועו בין 35%-45% וזה לא מעט כסף לזוגות צעירים בתחילת דרכם.

אז איך יודעים מהו גובה הון עצמי לרכישת דירה?

התשובה על שאלה זו תתבסס על שני פרמטרים:

1. ערך הדירה הרצויה.
2. מצבכם הכלכלי.

נסביר, במידה ויש לכם הון עצמי מוגבל מאוד וערך הדירה גבוהה, הבנק ידרוש מכם הון עצמי גבוהה ביחס לדירה. במידה ואתם מבוססים במקומות עבודה ונהנים מחיסכון קבוע ורוכשים דירה בערך סביר הרי שתיהנו מהצורך להביא הון עצמי מינימלי.

דוגמאות:

דוגמה ראשונה:

משק בית בו שני בני הזוג עובדים במקומות עבודה טובים ונהנים מוותק ויציבות במקומות העבודה ומצליחים לחסוך מידי חודש יותר מכמה אלפי שקלים.

הבנק בוחן את המקרה לגופו:

• יציבות – יש.
• חיסכון – יש.
• סיכון – נמוך.

כל עוד מדובר בדירה נורמטיבית ולא יוקרתית מידי, הבנק יעניק אישור עקרוני למשכנתא בתנאים די נוחים ויסכים להון עצמי מינימלי לרכישת הדירה.

דוגמה שנייה:

משק בית בו בן זוג אחד עובד או שני בני הזוג עובדים בעבודות חדשות או לא יציבות ומרוויחים בדיוק כפי צורכם ואינם מצליחים לחסוך מידי חודש.

הבנק בוחן את המקרה לגופו:

• יציבות – אין.
• חיסכון – אין.
• סיכון – גבוהה.

הבנק רואה זוג שיתקשה להתמודד עם איבוד זמני של מקום העבודה, הבנק רואה זוג אשר קשה להעריך את יכולותיו הכלכליות לטווח ארוך וישנו חשש אמיתי לבעיות בהחזרי המשכנתא בעתיד. אי לכך, הבנק רואה בזוג מרכיבי סיכון גבוהים יותר ולכן הלוואת המשכנתא תינתן בתנאים נחותים (ריבית משכנתא) לעומת הדוגמה מעלה והבנק ידרוש הון עצמי מינימילי גבוהה במיוחד לרכישת דירה.

איך ניתן להשפיע על דרישות הבנק להון עצמי?

הבנק מתנהל כעסק כלכלי ופועל לפי שיקולים של סיכון מול תועלת. כלומר, הבנק מעניק הלוואות רק למי שאכן יוכל לייצר תשואה לבנק וגובה התשואה לבנק תיקבע לרוב ביחס ישיר לגובה הסיכון שהבנק נוטל על עצמו. הרי שכדי לקבל תנאים טובים יותר בכל פרמטר אפשרי עלינו לחפש דרכים להקטין את גובה הסיכון שאנו מהווים לבנק בכל צורה אפשרית.

הדרך הטובה ביותר להשפיע על דרישות הבנק להון עצמי ואף לריבית נוחה יותר תהיה בעזרת הון עצמי של אחרים. עלינו לבחון אפשרות משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא עבור המשכנתא החדשה שאנו נוטלים. במקרים מסוימים גם אם לא הצלחנו לחסוך די כסף (צעירים, עבודה חדשה וכן הלאה) נוכל לנצל את דירת ההורים או דירת בני משפחה אחרים כהון עצמי לטובת הבנק. בפעולה זו לא רק שניתן לעקוף את תקנות בנק ישראל ולרכוש דירה ללא הון עצמי קיים אלא גם ניתן לקבל תנאים טובים יותר מאחר ומרכיבי הסיכון שלנו קטנים כעת שיש לבנק משכון פיזי אשר עומד לרשותו במידת הצורך..

זהו צעד מעט מסוכן לאלו שאינם בקיאים במונחים הפיננסים ואינם מבינים מה המשמעות של מעשים אלו ולכן מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי (לא של הבנק) שאחראי לאינטרסים שלכם בלבד וזאת בכדי לבחון האם זהו סיכון שאתם ובני משפחתכם אכן מוכנים לקחת או שמה עדיף להימנע מכך ולשמור על הקיים.

רוצים להתייעץ חינם עם יועץ משכנתאות בנוגע לנטילת משכנתא? השאירו פרטים: