הון עצמי למשכנתא הוא סכום הכסף הראשוני אותו תדרשו לחסוך בכדי שהבנק יסכים לתת לכם הלוואת משכנתא. הון עצמי הוא סכום כסף אשר ישתנה בין אדם לאדם ובין נכס לנכס וזאת מאחר וההון העצמי למשכנתא נקבע לפי אחוזים אשר משתנים בהתאם לעלות הדירה ובהתאם למאפייני הקונה.
ההון העצמי הנו כסף נזיל אשר אינו משמש לתשלום מס רכישה (עודכן בשנת 2015), והוצאות לאנשי מקצוע נוספים כדוגמת עורך דין, מתווך, שמאי דירות ועוד, הון עצמי זה משמש אותנו בכדי להציג לבנק יכולת חיסכון שמוכיחה שיש ביד הלקוח את האפשרות לעמידה בהחזרי המשכנתא. ולמרות זאת קבלת אישור עקרוני למשכנתא עמו ניתן להמשיך בתהליך איתור ורכישה של דירה.
אחוז הון עצמי שנדרש למשכנתא:
- לרכישת דירה ראשונה: הון עצמי של 25% משווי הנכס.
- רוכש משפר דיור: הון עצמי של 30% משווי הנכס.
- לרוכש דירה שנייה ולמשקיע: הון עצמי של 50% משווי הנכס.
- תושב חוץ: הון עצמי של 50% משווי הנכס בדומה למשקיע.
איך חוסכים הון עצמי למשכנתא?
- הדרך הנורמטיבית: חיסכון לאורך זמן של סכומי כסף גדולים.
- הדרך המסוכנת: נטילת הלוואה מגורמים חוץ בנקאיים.
הדרך הראשונה מורכבת וארוכה ובה על החוסך להון ראשוני למשכנתא להיות יצירתי בדרכים בהם יהיה ניתן לחתוך בהוצאות היום יום. דבר זה יוצר קשיים בלתי אפשריים בין בני זוג אשר נאלצים לוותר פעם אחר פעם על הרצונות שלהם כאשר משכורת שלמה מועברת בכל חודש היישר לפיקדון סגור ומיועד אך ורק לחלום הדירה.
הדרך השנייה מהירה מאוד אך מסוכנת במיוחד. בדרך זו ניתן ליטול הלוואה מחברות אשראי ומבנקים שונים בריבית גבוהה ועם התחייבות להחזרים גבוהים במיוחד בשנים הקרובות כך שברכישת דירה יהיה על בני הזוג להתמודד עם החזר הלוואה כפול כאשר מעבר לתשלום על משכנתא יהיה גם החזר ההלוואה להון עצמי מספק.
מה המורכבות בחיסכון לדירה ראשונה?
כאשר ניגשים לחישוב הון עצמי מגלים שמדובר בסכום כסף משמעותי מאוד ואשר ידרוש מכם וויתורים כואבים במיוחד. לשם הבנה במידה וניקח דירה ממוצעת בערי הפריפריה ושולי המרכז מחירה יעמוד על כ-1,200,000 ש"ח לערך. על סכום זה יאלץ רוכש דירה ראשונה להשיג 300,000 ש"ח שהן מהווים 25% מערך הדירה ועל סכום זה יהיה עלינו להוסיף עוד כ70-80,000 ש"ח למימון שירותי מתווך דירות, עורך דין שיבחן את שטר מכר דירה, עלויות מעבר דירה וריהוט ראשוני.
במידה ומדובר במשפחה צעירה המרוויחה שכר נאה של 16,000 ש"ח יחד
במידה ולמשפחה דירה המושכרת ב5,000 ש"ח לחודש.
במידה ולמשפחה הוצאות מחייה של 5,000 ש"ח לחודש.
יתרת החיסכון החודשית: 6,000 ש"ח.
מספר שנות חיסכון נדרשות: 5.2 שנים!!! ומדובר רק בהון עצמי.
מאחר וזה לא המקרה ברוב הפעמים, זוגות צעירים אינם נוטים להרוויח סכומים אלו ואינם מצליחים לשמור על חיסכון עקבי של סכום כה גדול בכל חודש המשימה הופכת לקשה שבעתיים. נוצר מצב בו זוגות צעירים חוזרים להתגורר בבית ההורים על כל הבושה שבדבר וזאת על מנת שיוכלו לחסוך סכומי כסף אלו אך הוויתורים על נוחות, פרטיות וכבוד אינם דבר שכל אחד יכול לעשות.
המדינה משקיעה כסף רב בפרויקטים המופנים למחוסרי דיור ולזוגות צעירים בפרט אך למרות זאת לא כל זוג צעיר יוכל לעמוד במחירים הגבוהים של הדירות. הסכמי גג שנחתמים ועל בסיסם מוצעים לציבור אלפי יחידות דיור במסגרת מחיר למשתכן מהווים חלק מהפתרון אך לא את כולו ובתקופה האחרונה עושים בממשלה צעדים נוספים לקראת הזוגות הצעירים. כך לדוגמא, הצעת החוק של חברת הכנסת אורלי לוי-אבקסיס משנת 2014 בה הוסכם על משכנתא 90% שמשמעותה שהמדינה מעמידה ערבות לטובת רוכשי דירה ראשונה.
למרות החששות מהצפת השוק ברוכשי דירה ראשונה דבר שיכול לגרום לעליית מחירים, שר האוצר משה כחלון בוחן בימים אלו את הצעת החוק שתאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה עם הון עצמי של 10% בלבד מערך הדירה. שינוי מבורך זה יכול למנוע את הצורך בשיטה המסוכנת של קבלת הלוואות חוץ בנקאיות לטובת הון עצמי מינימלי.
שילוב של תמיכת המדינה במגוון פרויקטים והגדלת היצע הדיור לצד העברת החוק תאפשר לזוגות צעירים לחסוך הון עצמי לדירה ראשונה ללא וויתור על כבודם וללא צורך בחזרה לגור אצל ההורים. נותר איפה להמתין ולראות מה ילד יום.
