האם מחירי הדירות ירדו בשנת 2016? שאלה שמכילה כל כך הרבה תקווה ורצון טוב מצדם של זוגות צעירים ומחוסרי דיור בישראל. הנבואה כידוע ניתנה לשוטים ואין אדם יודע מה ילד יום ולמרות זאת ניתן לחבר דו"ח אחר דו"ח ולבחון הצהרה אחר הצהרה ובחיבור החלקים יחד מתבהרת והולכת תמונה די ברורה שיכולה להווה עבורנו תחזית למחיר הדירות בישראל לשנת 2016. כדי לבחון את הנושא באופן רציני ומקצועי בחרנו 3 דוחות שונים שמגיעים ממקורות שאינם קשורים זה לזה ובחנו את דבריהם:
- פרסום דוחות בנק ישראל שגרמו להחלטה להשאיר את הריבית 0.1% על כנה.
- דברי אוהד דנוס, יושב ראש לשכת השמאים שמתייחס לאזורי הביקוש.
- הערכת אגף הכלכלה בבנק לאומי שמכין את התחזיות לשנת 2016.
בהחלט ניתן לומר שההתייחסות של כל צד לנתונים מגיעה מזווית אחרת ונשענת על מצע שלם של מסמכים ונתונים אשר ביחד מאפשרים לנו לראות את התמונה המלאה ולפעול בהתאם. גם דברים של אנשי מקצוע צריכים להילקח בערבון מוגבל וזאת מאחר וכולם טועים ויש לשוק הנדל"ן את היכולת להפתיע אותנו וישנם גורמים שונים שאינם ברי זיהוי בכל שלב כפי שהתרחש בשנת 2008 במשבר בארה"ב. ולהלן הנתונים:
האם מחירי הדירות ירדו בשנת 2016?
1. תחזית בנק ישראל לשנת 2016
כאשר דנו בבנק ישראל על עדכון הריבית במשק הם בחרו להתייחס באופן משמעותי לסוגיית מחירי הדירות בישראל. בבנק ישראל מעריכים שקצב עליית המחירים השנתית שעומדת על 6.9% בשנה החולפת לא תוכל להימשך אך גם לא צופים בבנק ירידת מחירי דירות וזאת למרות שבדו"ח קודם העריכו באופטימיות בבנק ישראל שיש בצעדי הממשלה להשפיע על השוק כאשר הם כותבים "האצת הגידול בהיצע עשויה לתרום להתייצבות מחירי הדיור, וייתכן שגם לירידה מתונה בהם" אך ככל הנראה נתונים חדשים שמגיעים לידי בנק ישראל מוכיחים שלא צפויה ירידה במחירי הדירות.
נתונים שמציינים בבנק:
- הקצב השנתי של עליית מחירי הדירות נשאר גבוהה ובחודש החולף אף התחדשו העליות במחירי הדירות.
- נמשכת מגמת הירידה בקצב עליית מחירי השכירות בישראל (התמתנות מסוימת)
- ישנה גידול משמעותי בבניית דירות על ידי המגזר הציבורי שיכולה למתן מחירים.
- קצב הגידול בבניית דירות בשוק הפרטי לא השתנה לעת עתה.
- צפויות להיות כמויות גדולות של דירות חדשות שמוצעות לציבור (47,000 התחלות בניה בשנה החולפת)
- רוכשי דירות מתנפלים על המשכנתאות וחזרנו לנקודה הגבוהה מהממוצע בשנת 2015 כבר בחודש דצמבר.
2. תחזית יו"ר לשכת השמאים לשנת 2016
לאחר בדיקה שערכו בלשכת שמאי המקרקעין ניכר שרוב ההיצע החדש שמוצע לציבור נבנה הרחק מאזורי הביקוש ובערי המרכז ובאזורי ביקוש השיא אין שום מענה לזוגות צעירים ומחוסרי דיור ודווקא אזורים אלו משפיעים על עליית המחירים יותר מכל מקום אחר. כלומר, העובדה שנבנים עוד יחידות דיור לא צפויה בהכרח להשפיע על מחירי הדירות כל עוד הם לא עונות על הביקוש באזורים החשובים באמת במרכז הארץ כאשר ב14 מתוך 19 ערים מרכזיות אנו עדיין עדים לעליית מחירים וזאת מאחר והביקוש גדול בהרבה מן ההיצע.
בלשכת שמאי המקרקעין מצביעים על כך שבאזורים מרוחקים לעתים יש שיווק יתר של דירות כלומר ניתן יהיה לקנות דירה בכרמי גת בקרית גת או בחריש אך באזורי הביקוש גם אם יש היצע של כמה מאות או אפילו כמה אלפי יחידות דיור הן לא מספיקות לתושבים המקומיים שמאוד רוצים להמשיך ולהתגורר ליד משפחתם וליד הוריהם. ולפי סקרים שבוצעו בעבר ניתן לראות באופן ברור שישנם אזורים שונים בישראל ולא כל אדם מתל אביב יהיה מוכן להתגורר בקרית גת וזאת מאחר וכולם רוצים להתגורר במקום המוכר והטוב בו הם גדלו ולצד הוריהם שיעזרו להם עם הילדים וכ"ו. כלומר, תושבי המרכז ואזורי הביקוש אינם זוכים ליהנות מעשרות אלפי יחידות הדיור שמוצעות לציבור על ידי המגזר הציבורי.
לטענתו של יו"ר לשכת השמאים רק כאשר ייבנו שכוונת חדשות על בסיסן של מחנות צה"ל במרכז תל אביב, תל השומר, צריפין ועוד שנראה שינוי מסוים ומענה למצוקת הדיור הקיימת במרכז אזורי הביקוש. וכדוגמה לבעיה מובאים הנתונים הבאים:
- ירושלים 10.45% מכלל אוכלוסיית המדינה: שווקו 515 יחידות דיור בלבד בשנת 2015.!
- תל אביב 5.4% מכלל אוכלוסיית המדינה: שווקו 360 יחידות דיור בלבד בשנת 2015!
- אשקלון 1.6% מכלל אוכלוסיית המדינה: שווקו 1880 יחידות דיור בשנת 2015!
כלומר, ניתן לראות בבירור שיש דרישה אך יש שיווק חסר בערי המרכז ואילו בערים בהם יש וקל לייצר דירות על גבי שטח ציבורי עושים זאת וביתר שאת אך דירות אלו לא יכולות לשנות את החסר בערי המרכז היכן שמחירי הדירות באמת חשובים ובאמת גבוהים יותר משאר חלקי הארץ.
רוצים לפנות אל יועץ נדל"ן? לחצו כאן למעבר ליצירת קשר.
3. תחזית בנק לאומי לשנת 2016
אגף הכלכלה של הבנק צופה את המשך הלחצים שמשפיעים על כך שיש עליית מחירי דירות בישראל. בבנק לאומי צופים את המשך עליית מחירי הדירות למרות מאמצי הממשלה וזאת לפחות עד שכל התכניות ייושמו בשטח. בבנק לאומי מבססים את התחזית על סמך מספר נתונים:
- סביבת הריבית הנמוכה שלא צפויה להשתנות בזמן הקרוב.
- היעדר אלטרנטיבות השקעה בסיכון כה נמוך כבנדלן (השקעה סולידית).
- מחסור בדירות יישאר גבוהה לפחות בטווח הקצר עד לבנייתן של אלפי יחידות דיור.
- הביקוש לדירות יישאר גבוהה יחסית למרות ציפיית הציבור לירידת מחירים.
ולמרות נתונים אלו, בבנק מעריכים שככל שהיצע הדיור יגדל הלחץ יפחת ועליית מחירי הדירות בשנת 2016 תתמתן אך לא נראה ירידות מחירים אך הם מתנים זאת בכך שאכן מלאי הדירות ייבנה ויימסר לקונים בפרק זמן סביר ושאכן כלל התכניות יצאו לפועל. ודאגה זו נובעת דווקא מהשוק הפרטי בה הזמן הנדרש לבניית דירה עלה משמעותית מ25 חודשי בנייה ל29 חודשי בנייה בתוך שנה. נוסף לכך ישנה חוסר ודעות גדולה בשוק הנדל"ן מצד הרוכשים שיעדיפו להמתין להשלמת יישומה של תכניות המדינה כדי לבחון האם באמת מחכה להם הזדמנות כך שביקושים יכולים לגדול משמעותית בעתיד במידה ותכניות המדינה אכן ישווקו בהצלחה.
ברור לכל שאלו תחזיות ואף אחד לא יכול לענות על השאלה: האם מחירי הדירות ירדו בשנת 2016?
תחזיות כידוע הן דבר נפלא וציטוט גורמים שונים בהחלט יכול לספק לנו תמונת מצב אך אסור להיתפס לתחזיות אלא להתמקד בבדיקה נקודתית ומדויקת שמתבססת על המקום שלכם ועל האזור בו תרצו להתגורר וזאת מאחר ומחירי הדירות בפריפריה אינם זהות לאלו שבמרכז. מחירי דירות בערים באר שבע, אשדוד, קרית גת וערים נוספות בדרום הארץ בהחלט יכולים עוד לרדת וזאת בגלל היצע משמעותי מאוד אך באותה הרמה מחירי הדירות בתל אביב, ירושלים, חיפה, וערי מרכז נוספות לא צפויות להיות מושפעות יתר על המידה ממהלכים שמוביל באומץ רב שר האוצר משה כחלון.
ולמרות זאת פתרונות הדיור שמציע כחלון לצד הקמתן של שכונות וערים חדשות בהחלט צפויות להיות דבר משמעותי עבור רבים וכדאי לבחון את האפשרויות הללו:
- מחיר למשתכן – רכישת דירה במחיר מוזל בכ-20-30% מערך הדירה בשוק הפרטי!
- מחיר מטרה – דומה למחיר למשתכן אך אפשרי גם למשפרי דיור.
- דירה להשכיר – אפשרות לשכור דירה לפרק זמן ממושך במחיר קבוע.
- כרמי גת בקריית גת – שכונות חדשות בעיר קרית גת בה מחירי הדירות בהחלט שפויים.
- העיר חריש – עיר חדשה שנבנית בסמוך לחדרה ובה ייבנו תוך עשור 100,000 יחידות דיור.
- פינוי בינוי – זירוז הליכים להכרזת מתחמי פינוי-בינוי באזורי הביקוש למגורים.
- תמ"א 38 – הגדלת היצע הדירות על ידי חיזוק מבנים והגדלת זכויות בנייה לגובה.
- ועוד
אמנם לא נראה ירידת מחירים ככל הנראה בשנת 2016 אך ייתכן שניתן יהיה לומר באופטימיות שאולי בשנים 2017-18 נראה שינוי משמעותי יותר עם מעבר בסיסים צבאיים דרומה לעיר הבה"דים ובנייתן של דיור על שטחם הלא מבוטל. ולמרות זאת תמיד יש חשש שבתים אלו יוצאו במחירים גבוהים בהרבה ויוצאו לבעלי הון וזאת מאחר ומיקומם ייחודי ואסטרטגי. לצד זאת ניתן לומר דווקא מחנה צריפין, מחנה רחב ידיים יהפוך להיות 5 שכונות מגורים במזרח העיר ראשון לציון.
קראו עוד במאמר: האם לקנות דירה או לחכות?
