רבים שואלים אותנו האם להשקיע בנדל"ן בארצות הברית ואו בנדל"ן בברלין? שאלה זו כמובן מוטעת מיסודה מאחר וארצות הברית מורכבת מ-50 מדינות ובה ערים רבים ואילו ברלין הנה עיר בודדת אך מיוחדת במינה בגרמניה. למרות מורכבות זו, אנו ננסה לענות על השאלה בצורה של הענקת דגשים חשובים בבחירה בין ההשקעות הללו.
לפני שתתחילו לקרוא סקירה זו, אנו ממליצים לכם לעבור על סקירות השווקים שפרסמנו בעבר:
ארצות הברית VS גרמניה
השוואה בין ארצות הברית, ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. ובין ברלין, בירתה הבלתי רשמית של אירופה. אינו בר ביצוע. למרות זאת, עלינו לקבל החלטה האם אנו משקיעים בגרמניה ובברלין בפרט ואו באחת מחמישים המדינות שבארצות הברית. איך נעשה זאת? ובכן, נקבל החלטה בעד או נגד השקעה במדינות מרוחקות אותן אנו לא מכירים על בסיס כללי אצבע שנכונים לכל מקום ומקום.
כללי אצבע להשקעות נדל"ן בחו"ל:
בכל פעם שאנו חייבים לקבל החלטה שאיננה ברירת מחדל, אנו נפעל על פי כללי האצבע הבאים:
- נברר מה הם היעדים שלשמם אנו מבצעים את ההשקעה!
- נברר את טווח ההשקעה הרצוי והנכון עבורנו!
- נברר מה הם ביצועי העבר של סביבת ההשקעה!
- נברר מה הם המסים והרגולציה בסביבת ההשקעה!
- נברר מה הם הגורמים להמשך כדאיות ההשקעה בעתיד!
כעת נעבור ונסביר את הכללים הללו ואף נכניס אותן לפעולה בהשוואה בין השקעות נדל"ן בארצות הברית והשקעות נדל"ן בברלין.
1. בירור יעדים:
בבואנו לבצע השקעה בנדל"ן, עלינו להגדיר את היעד אליו אנו רוצים להגיע. כך לדוגמה, ייתכן ואנו מחפשים את התשואה הגבוהה ביותר. לעומת זאת, יש רבים שיחפשו ביטחון כלכלי ואו השקעה שניתן לעשות בה שימוש אישי בעת הצורך, וכן הלאה…
השוואה בין גרמניה לארצות הברית:
במידה ואתם שוקלים לעבור לגרמניה ואו לארצות הברית ביום מן הימים, במידה ותרצו לנפוש בנכס שתרכשו ביום מן הימים, הרי שכדאי לבחור במיקום המועדף עליכם. לעומת זאת, במידה ואתם מחפשים תשואה גבוהה, ניתן לבצע השוואה בין התשואה במיקום בו תרצו להשקיע בארצות הברית ובין המיקום בו תרצו להשקיע בגרמניה.
2. בירור טווח השקעה:
עלינו לשאול את עצמנו האם אנו משקיעים לתקופה קצרה של מספר שנים שמטרתה השבחה ומכירה של הנכס לתשואה הונית ואו האם אנו משקיעים לתקופה ארוכה ואף לעד בכדי ליהנות מהתשואה התזרימית מדמי השכירות שימשיכו להתקבל? טווח ההשקעה פעמים רבות קובע עבורנו את ההחלטות.
השוואה בין גרמניה לארצות הברית:
הבניה בארצות הברית מתאימה במרבית האזורים לאלו הרוצים לבצע השבחה מהירה ולצאת עם תשואה גבוהה. לעומת זאת, הבניה בגרמניה מתאימה יותר לטווחי השקעה ארוכים יותר וזאת מסיבות עליהן נרחיב בכלל האצבע החמישי.
3. בירור היסטוריה בסביבת השקעה:
אחד הגורמים שהופכים סביבת השקעה למשתלמת הנה כמובן הרקע ההיסטורי של המקום. במקרים רבים, סביבה מסוימת סבלה מהגירה שלילית ואו משינויים רגולטוריים ומכך שמחירי הנכסים צנחו. במקרים אחרים המחירים נמכרים בזול מאחר והן לאחר ספיגת מכה במשבר כלכלי ואו כי רק כעת אוכלוסייה איכותית עוברת לסביבה.
השוואה בין גרמניה לארצות הברית:
גם ארצות הברית וגם גרמניה ספגו מכה לא קלה בשנת 2008. בארצות הברית יש אזורים שעדיין לא התאוששו ולכן הם מהווים הזדמנות טובה להשקעה. לעומת זאת, ברלין משתלמת להשקעה בעיקר כתוצאה מכך שיש אליה הגירה חיובית מכל היבשת והביקושים רק עולים ועולים. יש לבחון כל מיקום ומיקום לגופו של עניין.
4. בירור המסים והרגולציה בסביבה:
גם לאחר שהרווחנו תשואה נאה על השקעתנו, חשוב לזכור שיש מסים רבים שיש לשלם, חשוב לזכור שיש רגולציה שיכולה לפגוע בתשואה מהנכס לטווח הארוך. כמובן שיש עלויות נלוות על רואה חשבון לצורך דיווח מסים ושילומם. לכן, יש משקל לרגולציה ולחוקי המיסוי המקומיים.
השוואה בין גרמניה לארצות הברית:
ארצות הברית נוחה מאוד למשקיעים. מיסוי הרווחים מהשכרת הנכסים והשבחתן משתנה ממדינה למדינה ולכן יש לבדוק את התנאים במדינה בה אתם מתעניינים. לעומת זאת, גרמניה וברלין בפרט ידועה ככזו המגנה על השוכרים עם מגוון חוקים להגנת הדייר. משום כך, לעתים השקעה אטרקטיבית מתגלה כבעייתית ולא משתלמת.
5. בירור המשך כדאיות ההשקעה:
אחרי שאתרנו סביבת השקעה מצוינת, אחרי שזיהינו את הגורמים לכדאיות ההשקעה, חשוב מאוד לבדוק האם התנאים להמשך המגמה מתקיימים. במידה ויש הגירה של אוכלוסייה חזקה לסביבה, צריך להבין למה הם מהגרים לסביבה והאם יש הסתברות שהמגמה תלך ותתרחב גם בעתיד.
השוואה בין גרמניה לארצות הברית:
כאשר בוחנים את ארצות הברית, ניתן לראות במקרים רבים הגירה חיובית כתוצאה מדחק באזורי הביקוש ואו מכך שמוקמות חברות הייטק בסביבה. לעומת זאת, בגרמניה ובברלין בפרט ניתן לראות הגירה חיובית מכל רחבי היבשת משום שבברלין יש שפע של עבודות גלובליות ומשתלמות כלכלית.
לסיכום,
קיים קושי לבצע השוואה בין השקעות נדל"ן בגרמניה ובין השקעות נדל"ן בארצות הברית. אין הדבר אומר שלא ניתן לבצע השוואה עם זיהוי סביבות השקעה ראליות. לדוגמה, ניתן לבצע השוואה בין שכונה באוהיו ובין שכונה בברלין עם כללי האצבע שהצגנו מעלה ולקבל החלטה מושכלת בעניין. רוצים לקבל ייעוץ השקעות נדל"ן? פנו אלינו וקבעו אבחון למשקיע שייבדק על ידי יועץ השקעות נדל"ן ולאחר מכן תוכלו לקבל את התשובה המדויקת לא רק לסביבה אלא גם לרמת ההתאמה של ההשקעה אליכם.
