דמי מפתח הנו שם נרדף לחוזה שכירות מוגנת. שכירויות בדמי מפתח החלו להתפתח עוד קודם להקמת המדינה ותחת המנדט הבריטי. הבריטים ייבאו ארצה שיטה לאכלוס מהיר ויציב של העולים החדשים. שיטה זו אפשרה לרבים מהעולים שהיו מעטי יכולת לרכוש זכויות לשכירות מוגנת בה ניתן יהיה לבסס את חייהם בצורה בריאה ותקינה בדומה לאחרים שהחזיקו דירה בבעלותם.
דמי מפתח עדיין מתקיימים מתוקף החוק להגנת הדייר אך השכירות בדמי מפתח הולכת והופכת לפחות ופחות אטרקטיבית עם השנים בגלל התנכלויות מצד בעלי הדירות שרוצים בפינויים של השוכרים המוגנים וכן בגלל שבנייני דירות שהוקמו אי שם בשנת 1940 ולא מתוחזקים כהלכה סובלים מפגעי מזג אויר ומהזנחה פושעת שמרתיעה רבים.
מה זה דמי מפתח?
דמי מפתח הנו הגדרה שקובעת שניתן יהיה לשלם חצי מערכו של הדירה במועד חתימה על חוזה שכירות ובמעמד זה יוקנו לשוכר זכויות מסוימות על הנכס. כלומר, לא ניתן יהיה לפנותו מן הדירה לעולם. למרות העובדה שהשוכר משלם חצי מערך הדירה ישנם מקרים ובהם כן יהיה אפשרי לפנות את השוכר. לדוגמה, כאשר השוכר אינו משל שכר דירה (עומד על מאות שקלים בודדים בחודש) ולכן יש רבים שנרתעים מכך.
דמי מפתח קיימים בעיקר בערים מרכזיות אליהם הגיעו עולים רבים. מאחר והדירות הללו נבנו עוד קודם למצב בו אנו היום בהם הערים התרחבו לכל כיוון בשכונות חדשות ובכבישים מהירים.. ניתן יהיה למצוא דירות דמי מפתח אך ורק במרכזי הערים ובבניינים המטים ליפול. בניינים אלו לרוב מאכלסים מעטי יכולת אשר לא נותרה בידם ברירה אחרת אלא להמשיך לשכור.
בשונה ממה שנהוג יהיה לחשוב, ישנם עסקים המושכרים בדמי מפתח בדיוק כמו שהשכירו דירות. עסקים אלו לרוב נהנים ממיקום אסטרטגי במרכזי הערים ושווה להם להשקיע בשיפוץ בנכס מאחר והתשואה גבוהה ומשתלמת.
מעריכים שכיום יש בישראל כ 15,000 דירות ועסקים המושכרים בדמי מפתח ולכן יהיה קשה מאוד לאתר דירה מסוג זה.
מיהו דייר מוגן – מה זה שכירות מוגנת?
דייר מוגן הוא כל אדם שחתם מול בעל הדירה על שכירות בדמי מפתח. דייר מוגן יכול להיות גם בן משפחה של הזכאי כל עוד הוא עומד בקריטריונים. בנוסף ניתן למכור לאדם אחר את הזכויות על הדירה כל עוד הוצע לבעל הדירה קודם לכן והוא סירב לקנות את הזכויות.
להרחבה בנושא קראו את המאמר הבא:
מה מצבם של דירות בדמי מפתח?
אין ספק לא מדובר בדירת החלומות ובטח ובטח שלא ניתן למצוא דירות משופצות ומאובזרות היטב וזאת משום שבעלי הדירות היו שמחים שהשוכרים יעזבו מרצונם החופשי ויאפשרו להם לעשות כרצונם בנכס. הבעלות על אותם דירות בדמי מפתח עוברות בירושה אך הנכדים כלל לא יכולים לעשות דבר עם הנכס שכבול לשוכר שאינו מתעד לוותר על זכויותיו ולכן במקרים רבים אף מתנכלים לו.
דירות דמי מפתח יכולים במקרים רבים להיות עזובים ובעלי נראות גרועה מאוד. חלק מאותם בעלי דירות מחזיקים בבניין דירות שלם שמושכר כולו בדמי מפתח למעטי יכולת והם יחד סובלים מהזנחה מאחר וזכותם של בעלי הדירות לאשר שיפוצים או שינויים במבנה הדירות והם לרוב יסרבו בנימוס כדי לדאוג שלא יהיה נוח מידי בדירות הללו.
במקרים רבים אנו חולפים על פני בניינים שממוקמים אסטרטגית ואיננו מבינים למה לא הורסים בניין קטן זה ובונים במקומו מגדל יוקרתי לעשירון העליון והתשובה לרוב תהיה בדמי המפתח שאותם שוכרים משלמים כחוק ובעל הבית תקוע אתם לאורך שנים רבות.
האם כדאי לשכור דירה בדמי מפתח?
צעירים רבים היום משוואים לבית אך כולם יודעים שהסיכויים לזכות בדירה משלהם שואפים לאפס ולו מהסיבה שהם לעולם לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתאות המופרכים שנדרשים כדי לרכוש דירה בישראל. הפיתוי לפנות אל עבר שכירות בדמי מפתח גדול מאחר ויש בדירת דמי מפתח את היתרונות שיש בדירה בבעלות:
- שקט נפשי
- יציבות
- ביטחון
- תחושת בית
אך יחד עם היתרונות הללו ניתן להבין מהר מאוד שעסקאות אלו לא חפות מייסורים ומקשיים שונים ולכן חשוב לבחון את הדברים בעין מקצועית ולזהות את היתרונות והחסרונות בדירות דמי מפתח.
הסיכונים ידועים לנו, בניין לא מתוחזק, שכנים בעייתיים, מגבלות רבות ותשלום דמי שכירות לצד חובות אחרות שאמנם פשוטים למילוי אך בהחלט מעיקים.
ההזדמנויות אם זאת גבוהים מאוד ברוב המבנים הללו מאחר ויש חברות גדולות שישמחו לשלם דמי פינוי לשוכרים לאחר הגעה להסדרים מול בעל הבניין כדי שיוכלו להרוס אותו ולבנות תחתיו מבנה גדול בהרבה ובעל רווחיות אדירה ליזמים.
דמי פינוי ישולמו לשוכרים המוגנים כדי שאלו יסכימו למכור את זכויותיהם ליזמים. מרגע וויתור על זכויות יכול היזם להתקדם ולבנות את בניין החלומות שלו אך השוכרים המוגנים לרוב יזכו בכסף רב או בדירה בפרויקט החדש או באחר שנמצא בבנייה בעיר וכך יוצא ששוכרים מוגנים מרוויחים מעצם הזכויות שרכש אביהם או שרכשו בעצמם.
