קניית דירות מקבלן שונה מאוד מרכישת דירות יד שניה. תהליך הקניה, אופן ההתייחסות, הכל שונה. אבל שינויים אלו לא תמיד פועלים לטובת רוכשי הדירות בפרויקט אלא דווקא לטובת הקבלן. קבלנים מפעילים חברות שיווק ואנשי מכירות שמטרתם היחידה למכור לכם את דירת החלומות. כדי למכור דירה על הנייר עליהם להשקיע הרבה מאוד כסף בבניית הדמיות, הפקת סרט והמחשה טובה של רמת החיים ואופי המגורים בדירה החדשה שאתם צפויים לרכוש. במאמר זה ננסה להבין את התהליך על שלביו השונים ולאפשר לכם להגיע מוכנים לפגישה במשרדי המכירות ובדירות לדוגמה..
דירות מקבלן
כאשר אנו מתייחסים לדירות מקבלן איננו מדברים על דירות בבניינים שכבר קיימים ועומדים. אליהם אנו נתייחס באופן דומה לדירות יד שניה.
שיטת המכירה של דירות מקבלן:
דירות מקבלן נמכרות לציבור הרוכשים כמו כל מוצר אחר על ידי יצירת אשליה. האשליה שמוכרים לנו אנשי המכירות בפרויקטים הנדל"ניים שיש לנו הזדמנות חד פעמית להיכנס לאחת ההשקעות הטובות ביותר שמוצעות בימים אלו לציבור ובוודאי שאסור לכם לפספס אותה. בפגישה עם מנהלי המכירות ינסו לגרום לכם להסתחרר ממידע חיובי ולהתקדם מהר כדי לא לאפשר לכם לחשוב יתר על המידע על ההשלכות של קניה זו, אל האלטרנטיבות הקיימות בשוק וכמובן על הסיכון שבהשקעה כה גדולה.
רבים ממחפשי הדירות הגיעו לירידים שונים ברחבי הארץ, הגיעו לכנסים ובתים לדוגמה וכבר מכירים את הטכניקות שחוזרות פעם אחר פעם על עצמם. השיטה עובדת כך:
אנו ניצור ביקוש שיא באופן מלאכותי על ידי פרסום מסיבי בעיתונות, רדיו, טלוויזיה, אתרי אינטרנט וכל כלי אפשרי אחר ונגרום לכך שרבים מאוד יגיעו בו זמנית לנקודת השיווק והמכירה של הנכסים. ניצור רושם שיש ביקוש שיא ושמדובר בפרויקט נבחר ומבוקש מאוד וכך בעצם נעורר את יצר התחרות של הרוכשים הפוטנציאליים. כאשר הם בפגישה נציע להם הנחה מסוימת על הנכס אך זאת כמובן במידה והם הפקידו צ'ק שמהווה דמי רצינות לרכישת דירה בפרויקט. גם אם תגיעו ביום הראשון לשיווק הפרויקט תגלו שרבים מאוד מהדירות כבר נתפסו ויש רק מעטים בכל קומה ולכל סוג נכס ואילו כמובן לא תמיד נתוני אמת אלא משמשים למראית עין כדי לגרום לכם להרגיש שמדובר אכן בהזדמנות פז וממש עוד שנייה מחליקה לכם הזדמנות שעליה תבכו זמן רב לאחר מכן.
באופן מפתיע, במידה ולא השתכנעתם ואו לא החלטתם בו במקום למרות הלחץ אך אתם מופיעים ברשימת הקונים הפוטנציאליים של החברה, תקבלו טלפון גם חודש וחודשיים אחרי עם הצעה לרכישת דירה בפרויקט למרות שהיה צפוי שלא יישאר ולו דירה אחת יחידה בפרויקט הכה מבוקש…
איך קונים דירות מקבלן?
לאחר שהבנו שיש שיטה ודרך למכור לנו נכס כדאי לזכור שמכירת דירות אחרי הכל אינו תהליך קצר והמשמעות היא שאסור לכם לקבל החלטות במקום או אפילו בתוך שלשה ימים אלא להגדיר שבועיים ואף חודש לרשום כל שאלה וכל חשש שעולה לראשכם גם אם יש סיכוי שהמחיר לכך היא איבוד העסקה "החלומית" כידוע יש שפע של קבלנים ושפע של פרויקטים שבהם בונים מעל 40,000 דירות בשנה בכל אזור בישראל ויש מספיק לכל בעלי היכולת. חשוב מאוד לעצור את נציג המכירות בכל פעם שיש הבטחה או אמירה שמשמעותה עליית ערך לנכס ובקשת הוכחה כתובה והסברים מפורטים לסיבות לכך. סיבות והוכחות אלו ייבדקו על ידכם בבית ופעמים רבות יתגלו כשקר או תקווה ותו לא.
רק כאשר תגיעו מפוכחים וברורים למשרד המכירות שתוכלו לרכוש את הדירה במחירה הראלי וההגיוני או לפחות ליהנות מהנחה משמעותית במיוחד על העסקה שהרי אחרי הכל אתם רוכשים דירות על הנייר ומדובר בנכס שעוד לא קיים. חשוב לזכור שגם כאשר מבטיחים לכם שעד תום הבניה ערך הדירה יעלה באחוז מסוים, גם השכרת דירה בסביבה זהה תניב ערך די דומה לעליית מחיר הדירה וזאת כמובן ללא סיכון וללא הפתעות ואיחורים במסירת הדירה ותוך יכולת מימון החזרי המשכנתא שנטלתם לצורך רכישת הדירה.
להלן מדריך / טיפים לקניית דירה מקבלן:
- לומדים על הסביבה לפני שמגיעים לפגישה עם נציגי המכירות של היזם / קבלן.
- מכינים שאלות רבות ככל האפשר עוד קודם לפגישה ושואלים את כולן בפגישה.
- בפגישה מבקשים הוכחה כתובה לכל הצהרה ואו הבטחה שניתנת לכם בעל פה.
- במידה ומוטל עליכם לחץ לקבל החלטה יש לדרוש שיחזרו אליכם רק עוד שבועיים.
- מוטב לא לקבל החלטה שגויה מלספוג עלויות גבוהות כתוצאה מכך.
- ישנם מקרים בהם הבטחת הקבלן מסתמכת על תקוות ויש לאמת אותן.
- לא קונים דירה מבלי לדרוש הנחה ואו תוספות כלשהן לדירה שייכתבו בחוזה מכר.
למרות האמור מעלה, ישנם מקרים בהם השקעה בקניית דירה מקבלן היא בהחלט אופציה טובה וכדאי מאוד לרכוש דירה. במידה ובחנו את העסקה והתמקחנו מעט ואף זכינו להטבה הרי שיש לנו עסקה טובה. מעבר לעסקה אנו נבחן עוד מספר נושאים שנוגעים ישירות לקבלן וזאת כדי להיות בטוחים שמדובר בעסקה מוצלחת גם ברמת הביצוע:
- דורשים לראות הצלחות קודמות של החברה היזמית ואו החברה הקבלנית.
- ניגשים לאחד מאותן פרויקטים ומנהלים שיחה עם דיירים שישמחו לספר לכם אודות הקבלן.
- מבקשים ערבויות נוספות על אלו שהקבלן מציע כחלק מחוק המכר דירות ליתר ביטחון.
- וודאו שקראתם והבנתם את המפרט של הדירה שמצורף אף הוא לחוזה מכר דירה.
- לא חותמים על אף מסמך ללא ליווי של עורך דין המתמחה במקרקעין.
בשורה התחתונה, אם אתם חפצים לקנות דירה חדשה בפרויקט מגורים איכותי של קבלן אמין ומוכר עם קבלות ובחנתם את העסקה כנדרש הרי שיש בידכם עסקה טובה ומשתלמת שתשמש אתכם למגורים ואו כהשקעה מצוינת לטווח הארוך. עבודתכם לא הסתיימה ויש חשיבות רבה שתעקבו אחר פועלו של הקבלן ותוודאו שאכן הכל פועל כשורה ומעבר לכך במועד מסירת הדירה חשוב מאוד לבקש את עזרתם של חברות בדק בית במעבר על הדירה לפני חתימה על פרוטוקול מסירה וזאת כדי שלא תאבדו את זכויות הטענה שלכם לאחר מכן מבלי שאכן ווידאתם שהקבלן עמד בהתחייבויותיו.
במידה ואתם מתכננים לרכוש דירה מקבלן וחוששים לעשות זאת לבדכם – פנו אלינו:
