דירות מחולקות: איך מחלקים דירה לסטודנטים ושומרים על החוק? אחת השאלות הכי נפוצות היום בקרב משקיעי הנדל"ן בישראל. והתשובה? כל כך פשוטה, וגם חוקית כמובן.
בגדול? מדובר על נישה שמתאימה במיוחד לשוכרים הסטודנטים בערים עם מכללות מובילות. באנו לעשות קצת סדר ולהסביר מה הופך דירה רגילה לדירה מחולקת, ואיך ניתן למעשה למקסם את הרווח במסגרת החוק וללא כל סיכון של קנס עצום בהמשך הדרך. המדריך המלא לשנת 2022 עבור משכירי דירות מחולקות, בכתבה הבאה.
בהגדרה – מה הופך דירה רגילה לדירה מחולקת?
לחלקכם זה אולי ישמע קצת הזוי, אבל כדי שהדירה תיחשב מבחינת העירייה כדירה מחולקת, צריך שיהיו לה לפחות 2 נקודות אינסטלציה ומערכת ביוב של מטבח. כלומר, לכאורה, ברגע שיש לי דירה עם 4 חדרי שינה ומטבח אחד, לא משנה לכאורה כמה שותפים אני אכניס לדירה וכמה קירות גבס אני אפריד ביניהם למקסום הפרטיות. כל עוד יש לנו חלל משותף אחד שכולל מטבח יחיד – הרי לנו דירה מחולקת עפ"י חוק ללא שום בעיה. או בשמה היותר מדויק: דירה משותפת.
כל הבעיה מתחילה ברגע שמתחילים לייצר מען 'דירות קטנות' בתוך דירה אחת, כלומר, יוצרים לפחות 2 יחידות מטבח נפרדות בתוך דירת מגורים אחת.
חשוב לדעת שבמהלך השנים האחרונות נוצר טרנד חדש בקרב השוכרים הסטודנטים: הן החלו יותר ויותר להתעניין במרחבים משותפים, דירות משותפות.
מדובר על מרחב דירתי משותף לגמרי כאשר הפרטיות נשארת בחדרים האישיים בלבד. מה שמקנה לבעלי הדירות המחולקות למרחבים משותפים גם לשמור על החוק, וגם לשמור על חיסכון משמעותי בהוצאות השיפוץ.
אז איך עושים את זה, איך נמנעים מכניסה לשטח אפור והסתבכות עם גורמי אכיפת החוק בכל נושא הדירות המחולקות ובכל זאת מגיעים למקסימום תשואה ובמינימום מטר רבוע?
דירות מחולקות למרחבים משותפים במיוחד עבור סטודנטים – בואו נדבר פרקטיקה
ניקח לדוגמא מקרה קלאסי של דירת 4 חדרים מרווחת עם חלל משותף:
אנחנו מדברים על דירה בת 4 חדרים (סלון ו-3 חדרי שינה גדולים), קומה 2 ללא מעלית בבניין בן 25 שנה. הדירה מרווחת ומוארת. עם מרפסת שמש שפונה לנוף פתוח.
בדירה כזו משפחה תשכור את הנכס לצורך הדוגמא ב-2,500 ש"ח לחודש. אך אם אנו משנים את תוואי הדירה והופכים כל חדר למען יחידת דיור מושלמת עבור הסטודנט, אחוזי התשואה יעלו והרווחיות שלנו תהיה הרבה הרבה יותר גבוהה.
חשוב להדגיש: הסטודנטים אוהבים להגיע עם מזוודה בלבד, ממש כמו שמגיעים לצימר! לאף אחד אין רצון לבצע הובלה או קנייה של ריהוט לדירה שבה ישהה רק לתקופת הלימודים. לכן על המשקיע להיות חכם מראש ולבצע את השינויים הנדרשים בדירה לטובת הסטודנטים השוכרים. בדירות מחולקות למרחבים משותפים ולחדרים פרטיים, צריכים להתחשב במגוון גורמים, בואו נתמקד לרגע בחדר, ביחידה הפרטית של הסטודנט במקרה שלנו.
חדר קלאסי לסטודנט צריך לכלול בתוכו:
- מיטה עם מזרון אורטופדי נוח + חלל אחסון לחפצים אישיים בחלק התחתון.
- ארון בגדים 2 דלתות לפחות + מראה.
- שולחן לימודים די מרווח + כוורת חביבה לספרים ולקלסרים.
- מנורת שולחן בעלת תאורה לבנה המאפשרת ויסות של עוצמת האור.
- טלוויזיה עם זרוע מתכווננת.
- כיסא אורטופדי נוח לישיבה ממושכת.
- אדום או פוף נוח לאתנחתא בין החזרות למבחנים.
- ניתן להוסיף אקססוריז ואלמנטים עיצוביים לשדרוג החדר, הכל בהתאם לתקציב ולרצון לשדרג עבור הסטודנטים.
כל מחשבה שתשקיעו על החדר בו ישהה הסטודנט תגביר את הסיכויים שלכם להשכיר את היחידה לשוכרים איכותיים, וכמובן, תשדרג את מחיר השכירות בהתאם.
מה עם חלל הבית של דירות מחולקות, המרחבים המשותפים לשוכרי הדירה שלכם?
גם כן נושא חשוב וצריך להשקיע בו מחשבה, מדובר על המרחב המשותף לסטודנטים ששוהים בדירה ויעשו בו שימוש בעיקר בין הלימודים, הפסקות האוכל ועד למשמרות העבודות המזדמנות.
סלון הבית
בסלון נצטרך להשקיע בעיקר בפינות הישיבה. זה זמן האיכות של הסטודנטים לצאת קצת מהחדרים האישיים ולנקות את הראש. חשוב שהחלל יהיה נקי מאלמנטים לא רצויים. הקירות צריכים להיות בצבעים בהירים כדי שהבית יהיה כמה שיותר מואר. פותח מחשבה ומנקה את אי הסדר מתוך הראש העמוס במידע.
יכלול בתוכו פינות ישיבה מפנקות, חשוב שלא יהיו מאסיביות. כלל מאוד חשוב: לא להשקיע במוצרים יקרי ערך כיוון שהתחלופה בדירה תהיה יחסית גבוהה, ולכן הבלאי של הרהיטים ככל הנראה יהיה גבוה. הסטודנטים גם יזמינו חברים כמובן מדי פעם וסלון הבית יהיה די פעיל. לכן מערכת אבזור בסיסית אך אלגנטית תעשה את העבודה בצורה הכי נפלאה שיכולה להיות. גם מראה צעיר וחדשני, וגם לא יזיק כלכלית ויכאב לנו מדי בכל פעם שנצטרך להחליף את כל הריהוט בנכס.
מומלץ לבחון מבצעים בשוק הרהיטים, לבדוק על ירידים שמתרחשים מדי חודש במקומות שונים בארץ ולנסות להגיע למינימום הוצאות ומקסימום עיצוב צעיר ואלגנטי.
מטבח ראוי לדירות מחולקות לסטודנטים
המטבח צריך להיות מאובזר כראוי ומומלץ גם להפריד את הסטים של הכלים לטובת הסטודנטים שומרי הכשרות. הדבר יכול להוות יתרון משמעותי עבור המגזר הדתי ולהרחיב את קהל היעד של הדירה שלכם. המקרר צריך להיות די גדול, בכל זאת, ללמוד עושה תאבון… חשוב להבין שהמטבח שלכם בדירה הולך להיות די פעיל. צלחות, סכום ובקיצור כל מה שהייתם שמים בבית שלכם. מדובר על יתרון משמעותי מאוד לבעלי דירות מחולקות למרחבים משותפים שמאבזרים את הדירה שלהם עבור ציבור הסטודנטים.
שירותים מקלחת
כלל ראשון בשירותים מקלחת של דירות סטודנטים: תדאגו שיהיה מפתח לנעול את הדלת! אתם לא רוצים להתחיל להתעסק עם טלפונים מדירת השוכרים שלכם באמצע יום עבודה. מדובר על הצורך הכי בסיסי בדירת מגורים של 3 אנשים צעירים. הפרטיות מאוד קריטית ומאוד נחוצה, ומן הראוי שהשוכרים שלכם יוכלו לדאוג לעצמם לפרטיות הזו בלי שום חשש. כמו כן רצוי שהמקלחת תכיל כיור די רחב עם ארון לאחסון חומרי ניקוי, אביזרי רחצה ועוד.
בנוסף, עליכם לדאוג למכונת כביסה שתעמוד בקצב של הכביסות. דווקא כאן כדאי להשקיע במותג מכובד, דווקא במכונה שמיועדת לעמוס בעומסים ותצליח להחזיק מעמד לאורך זמן ועם מינימום תקלות. בנוסף, במקרים מסוימים מספקים תעודת אחריות על המוצר, כדאי להיוועץ בבעל מקצוע כדי להבין האם כדאי לרכוש תעודת אחריות במקרה כזה של מכונת הכביסה.
אחרי שהשקענו כל כך הרבה בחדרים, ובמרחבים המשותפים, אנו רוצים להעניק לכם כלי נהדר. אנו מאוד מאמינים בכנות, פשוט לדבר אל השוכרים בגובה העיניים ולפנות אל הלב שלהם.
ספר הכללים של דירות מחולקות לסטודנטים
השקיעו בשלט קטן שהולך לגעת מוסרית בלב השוכרים שלכם, השלט יכלול שבעה כללים מנצחים לשמירה על איכות החיים בצימר הכי ארוך בחייהם של הסטודנטים השוכרים:
- ניקיון – הגעתם לבית נקי ומסודר, אנא דאגו לשמור עליו כך כמה שניתן, ידוע שבית מסודר תורם לאיכות החיים ולאיכות הלמידה והרוגע הנפשי. השכילו לשמור על הניקיון והסדר בדירה, הדבר יתרום לכם רבות!
- שמירה על האבזור – השקענו הרבה מחשבה וגם לא מעט כסף כדי לאפשר לכם ללמוד במרחבי למידה הכי נוחים ומאובזרים שיש. בארונות של החדרים, במערכת הישיבה שבסלון ובכל פינה במרחבים שלכם. אנא שמרו על האבזור כי הוא כל כולו בשבילכם ובשביל הנוחות שלכם.
- שקט – בבניין שלכם מתגוררים גם משפחות עם ילדים שעשו הרבה בשביל להגיע לארבעת הקירות שלהם. בואו נכבד אותם ונשמור על השקט, נשתדל שלא לגרור כיסאות ושולחנות כשלא צריך ובמיוחד על הכבוד במרחבים הציבוריים של הבניין ומחוצה לו.
- חשבונות שוטפים – השתמשו בתבונה במכשירי החשמל והגז. כמו כן הקפידו לחסוך במים ולא לצרוך המון כדי להקל על החשבונות שלכם בסוף החודש. הדבר יועיל רבות לשימור המערכות בדירה ובעיקר לחסכון בחשבון הבנק שלכם.
- מועדון חברים – הבית לרשותכם במלוא מובן המילה. אך דעו לכם שאירוח בלתי פוסק והפיכתו למועדון חברים עלול להזיק לאיכות החיים של השכנים! אנא השתדלו לארח במתינות כדי לשמור על השקט, וגם על הריכוז שלכם ביום הלימודים שלמחרת…
- המטבח המפנק – לרשותכם מערכות סכו"ם, צלחות, סירים, מכשירי חשמל שונים לבישול ומקרר גדול. השקענו המון מחשבה על כל פרט ופרט במטבח המפנק שלכם – אנא הקפידו לשמור על הניקיון של האבזור ועל איכות המוצרים לאורך זמן, זה שלכם ובשבילכם.
- פרטיות – בכוונת תחילה החלפנו את דלתות הפנים לשקטות במיוחד. כאלו שיאפשרו לכם ללמוד בחדר בצורה נוחה ושקטה גם כאשר המרחב המשותף פעיל. אנא הקפידו לא לטרוק את הדלתות בחוזקה. והכי חשוב: לא להדביק שום דבר על דלתות הדירה.
כמובן שחשוב לשים לב לכל הסעיפים ולהתאים אותם לדירה אותה שיפצתם. עפ"י רוב, כאשר בוחנים בצורה ראויה את השוכרים הפוטנציאליים, לא אמורים להימצא בעיות כאלה ואחרות. כמו כן, כיום ישנן פלטפורמות המאפשרות בדיקה מקדימה לשוכרים פוטנציאליים, בדיקה שיכולה להיות מאוד מועילה עבורכם ולספק שקט נפשי.
מקווים שעשינו לכם קצת סדר בנושא הדירות המחולקות, והרחבנו מספיק על המרחבים המשותפים והחדרים של הסטודנטים. שיהיה המון בהצלחה במציאת השוכרים שלכם!
לחצו כדי לדעת יותר על >> דירות מחולקות – דירה מפוצלת: מה החוק, האם זה חוקי, ומה הקנס על דירה מחולקת?
