קניית דירות להשקעה היא משימה לא קלה. אם בקניית דירה למגורים יש איזו שייכות כלשהי למקום, דרישה לתנאים מסוימים שמגבילים אותנו למספר נכסים מצומצם, הרי שבקניית דירות להשקעה העניין שונה לגמרי. לרוב אנו נחפש דירות להשקעה שיניבו לנו את התשואה המקסימלית בטווח הארוך וזאת ללא סנטימנטים מיותרים לנכס. אבל איך בוחרים מבין מבחר עצום של דירות? איפה מתחילים לחפש את אותן דירות אופטימליות להשקעה? על כך במאמר הבא:
דירות להשקעה
כאשר ניגשים לרכישת דירות להשקעה בין אם מדובר בדירה יחידה ובין אם מדובר במספר דירות בו זמנית עלינו לפקס את פעולותינו באיתור הדירות המתאימות ביותר על סמך כמה שיותר נתונים קיימים וכמה שפחות ספקולציות ותכניות עתידיות וזאת מאחר ואחרי הכל אנו בישראל ואין במדינה הקטנה שלנו שום דבר בטוח. ולכן, לפני שנתחיל לחפש דירות מכל סוג שהוא ננסה לענות על כמה שיותר שאלות שחשובות לנו כדי לצמצם במידה רבה את רוחב החיפוש אחר הנכסים להשקעה:
השאלות שיש לשאול לפני שמתחילים בתהליך איתרו דירות להשקעה:
- מהו גובה ההון שעומד לרשותנו לצורך ביצוע ההשקעה הכוללת?
- האם אנו מוכנים לשקול נטילת הלוואת משכנתא למינוף ההון הקיים?
- האם יש לנו נכסי נדל"ן שניתן לבצע עמם מינוף פיננסי להגדלת ההשקעה?
- האם יש לנו את הידע הנדרש כדי לבצע השוואה בין דירות, ערים ושכונות?
- האם אתם רוצים לקנות דירה בנויה או דירה על הנייר בה תרוויחו עליית ערך מידית?
- האם יש לנו רצונות / מחשבות / דרישות ייחודיות שחשובות לנו בנכס הנרכש?
- האם ברצוננו לנהל את הנכסים בכוחות עצמו או על ידי חברת ניהול נכסים?
- מהו גובה התשואה המבוקשת בהשקעה זו?
- מהו גובה הסיכון שאנו מוכנים לקחת בהשקעה זו?
- מהו גובה המס שאותו תידרשו לשלם על השקעותיכם בדירות?
אלו רק מקצת השאלות עליהם עליכם לענות עוד קודם לתחילת הפעילות לאיתור הנכסים הרצויים. בעזרת שאלות אלו ואחרות שיכולות להיות משמעותיות עליכם ניתן לשקף בצורה טובה יותר את הדרישות שלכם ולצמצם באופן משמעותי את טווחי הפעילות שלכם. כך לדוגמה, במידה ואתם רוצים להשקיע זמן ולנהל את הנכסים בכוחות עצמכם, ראוי שהנכסים יהיו במרחק של לא יותר משעה נסיעה מביתכם. מצד שני במידה ואתם מוכנים לשכור שירותי חברת ניהול נכסים הרי שתעדיפו כמעט תמיד דירות באזורים מתעוררים בהם ניתן יהיה לרכוש בזול ולמכור ביוקר לאחר פרק זמן קצר יותר וכן הלאה..
תהליך בחירת דירות להשקעה
כעת שיש לנו תשובות לכל השאלות הדברים מתחילים להיות ברורים יותר. יצרנו פרופיל השקעה שכולל את גובה התקציב, רמת הסיכון, סוג ההשקעה, סוג הרווחים, גובה הרווחים, וכן תשובות נוספות שחשובות מאוד ואותן נשקול בהשוואה לכל דירה ודירה בפני עצמה כך שנוודא שהיא עומדת בתנאי הסף שהוגדרו על ידינו עוד קודם לתחילת הפעילות לאיתור דירות להשקעה.
כעת עלינו להתחיל לעבוד בשיטה הטלסקופית ולעבור שלב שלב כדי לבחון את האפשרויות שעומדות לרשותנו וכדי להגיע לתנאי ההשקעה האופטימליים. מה שעלינו לעשות כעת זה למפות את האזורים בהם אנו יכולים להשקיע ולבחון בדיוק היכן אנו נקבל את התשואה הטובה ביותר על סמך מידע היסטורי וכמובן על סמך צפי שוק משכונות חדשות ואו ערים מתפתחות בהם הביקוש עולה משמעותית על ההיצע. נפעל לפי הסדר הבא:
- נבצע השוואה וסימון הערים הרלוונטיות להשקעה.
- נבצע השוואה וסימון של השכונות בערים אלו שמובילות את עליית המחירים.
- נבצע השוואה וסימון של הרחובות בהם יש ביקוש שיא ותנאים אופטימליים להשקעה.
- נבצע השוואה וסימון הבניינים בהם תיתכן השבחה (תמ"א 38, פינוי בינוי)
- נבצע בדיקה יסודית בעזרת שמאי מקרקעין לכל דירה ודירה שבעניין.
- נשלים רכישה בדומה לכל עסקה אחרת
אמנם כאשר הפרטים מסודרים וממוספרים הכל נראה יפה ומסודר אך מדובר בתהליך עבודה ארוך ומייגע בו ממפים את כל הסביבה ברמת המקרו והמיקרו לקבלת תמונת מצב מלאה ועדכנית שיכולה לספר לנו את הסיפור שלא סופר על אודות הסיכונים וההזדמנויות שבכל השקעה:
בחירת ערים להשקעה
בחירת הערים בהם כדאי לבחון פעילות תיעשה על בסיס דרישות שהוגדרו עוד קודם לכן וכמובן היכולת הכלכלית שלכם כמשקיעים. יש צורך בביצוע השוואה בין הערים השונות שיכולות להתאים ולבחון את העיר הטובה מביניהם על סמך נתוני אמת עדכניים כדוגמת מצב הביקוש לדירות בעיר (הגירה חיובית), עליות מחירים בשנה החולפת, תכניות פיתוח בשלבי התקדמות שונים, פיתוח תשתיות תחבורה ציבורית, תשתיות תעשייה, תשתיות תעסוקה ועסקים ומגוון רחב של פרמטרים נוספים.
בחירת שכונות להשקעה
לאחר שבחרנו עיר מתאימה להשקעה, עלינו לנסות לאתר את אותן שכונות בהם יש אוכלוסיות איכותיות שזוכות לרמת חינוך גבוהה, תעסוקה יציבה והכנסה גבוהה ככל הניתן. שכונות בהם יש אוכלוסייה חזקה נוטות לצמוח ולקבל חיזוק והגירה חיובית מצד כל אותם משפחות צעירות ומשכילות שמשתכרות היטב ורוצות בשירותים הטובים ביותר לאזרח וכך בעצם השכונה הופכת למקום מבוקש ודמי השכירות שניתן לגבות מהשוכרים גבוהה יותר.
בחירת חובות להשקעה
גם בשכונות הטובות ביותר לא הכל זהב. ישנם רחובות שנמצאות במיקומים אסטרטגיים וזוכים לביקושי שיא לעומת אזורים בהם עדיין מתגוררים אוכלוסיות חלשות והרשות המקומית נוטה להזניח ולא להשקיע בו כבשאר השכונה. בחירת רחוב יכולה להתחשב בין היתר בכמות התנועה שעוברת בו, סמיכות לבתי ספר ומוסדות חינוך איכותיים לצד הקרבה לגני ילדים, פארקים, חנויות, רשתות מזון ובעצם כל דבר שנדרש למשפחה נורמטיבית דבר שיעלה את הביקוש ואת דמי השכירות שיגבו מידי חודש.
בחירת בניין להשקעה
לבניין יכולה להיות השפעה אדירה על עצם קיום ההשקעה. במידה ומדובר בבניין בו הדיירים מלוכדים ונעימים למגורים משותפים ובמידה והבניין עומד בתנאי הסף לביצוע עבודות התחדשות עירונית ניתן יהיה לקדם תמ"א 38 דבר שיכול להביא להרחבה, השבחה ועליית ערך הנכס שרכשתם זה עתה. מומלץ לבדוק מה התכניות וההגבלות לבניין כדי לבחון האם יש ערך מוסף לדירה שאתם רוכשים מעבר לעצם היותה בשכונה הנכונה ובעיר הנכונה עבורכם.
לבסוף מגיעים לדירות שבעניין. במידה ומדובר בבניין ישן, כלומר אתם רוכשים דירה יד שניה הרי שחשוב מאוד לבצע בדיקה מעמיקה על ידי מהנדסים של חברות בדק בית ומעבר לכך להביא לאחר מכן שמאי מקרקעין כדי שיבחנו האם מדובר בנכס השווה את ההשקעה ובמידה ולא כך, כמה הדירה שווה בפועל וזאת כמובן בניסיון להוריד את מוכר הדירה במחיר במהלך המשא ומתן בין הצדדים על סמך ממצאים שתמיד מתגלים בבדיקה יסודית בדירה ישנה.
חשוב מאוד לבחון ולבצע השוואה בשלב קביעת המחיר הסופי בין ההון שאנו מוכנים להשקיע לבין גובה השכירות המקסימלית שניתן לקבל מהנכס. כך בעצם נוכל לבצע הערכה צפויה של התשואה החודשית שנקבל מהשכרת הנכס ובעצם נוכל להחליט על פי נתון זה האם מדובר בהשקעה אטרקטיבית בעיננו או שמה מדובר בהשקעה שנעדיף לוותר עליה?.. (נזכור כמובן את נושא המימון לדירה, המיסוי על הדירה ושאר הוצאות נוספות שהתבררו עוד בשלב הראשון)
השלמת תהליך קניית דירות להשקעה
לאחר שמצאנו את ההשקעה הטובה ביותר, לאחר שהבנו שאכן הנכסים שבעניין עומדים בתנאים שהגדרנו, לאחר שהחלטנו שמצאנו את אותן דירות להשקעה שחיפשנו, ניתן לעבור לשלב סגירת העסקאות ולצורך כך נידרש לעורך דין לקניית דירה שפחות או יותר עושה הכל עבורנו מרישום הערת אזהרה עד למעבר ותיקון חוזה מכר דירה ואחראי לכל הפרטים הקטנים ביותר כדי שיתאימו לצרכנו. זהו. סיימנו כעת עלינו לבחור חברת ניהול נכסים שתנהל עבורנו את ההשקעות במידה ואכן הגדרנו יעד שאנו רוצים בכך.
רוצים לקבל שירות ניהול השקעות מההחלטה ועד לתשואה? השאירו פרטים:
