דירות להשקעה בחו"ל: עשרת הסודות להשקעת נדל"ן מוצלחת מעבר לים / רונן צאובר מומחה דירות להשקעה בחו"ל
או – איך לא תפסידו כסף על עסקאות לא מוצלחות ולא כדאיות כלכלית
מי מאיתנו לא רוצה הכנסה מהשקעת נדל"ן מוצלחת ולהגדיל את הכנסתינו או חסכונותינו – במקום שהכסף שלנו "ישן" בבנק וערכו יישחק אל מול עליות מחירים דוהרת ללא מעצורים? מי מאיתנו לא רוצה לדאוג לילדינו ולתת להם הזדמנות להחזיק בנכס נדלני מוחשי ויציב?
בעידן של כפר גלובלי קטן, אנו נחשפים כל הזמן לידיעות ולהזדמנויות רכישת נדל"ן בארצות שונות באירופה, ארה"ב ועוד. עם הגמישות והזמינות הטכנולוגית, השקעות אלו בהחלט אפשריות וזמינות – אך כמו בכל השקעה, יש להבין את הסיכונים והסיכויים ולא להתפתות למצגות יפות של שקיעה באי טרופי והבטחות לחופש כלכלי, אשר טמונות בהם סיכונים שעלולים להסתיים במפח נפש גדול.
אז מה הם "כללי האצבע" החשובים והקריטיים ביותר לבחירת דירות להשקעה בחו"ל?
ריכזתי לכם את 10 הכללים שבלעדיהם אל לכם להתקדם לשום עסקה מבלי לבקש את כל הנתונים ולהסתמך בהוכחות. המידע צריך להיות נגיש ושקוף – ואל תתביישו לשאול ולבקש את כל מה שצריך:
- שקיפות ונגישות המידע על אזור ההשקעה. אף אחד מכם לא מעלה בראשו לרכוש דירה בארץ מבלי לבדוק את אזור הדירות – עיר, שכונה ורחוב. כולכם מכירים את הבדל טיב ההשקעה בארץ כאשר באותה עיר ובאותה השכונה ישנם שתי דירות זהות, כאשר המרחק ביניהם 200 מטר בלבד, והמחיר ביניהם יהיה שונה בשל מיקומם המדוייק – לדוגמה, האחד ברחוב חד סיטרי שקט ופסטורלי והשני על ציר תנועה ראשי וסואן. לפני כשנתיים הוצעה לי דירת דופלקס בעיר קולומבוס שבאוהיו במחיר שלכאורה היה זול יותר ממחיר השוק באזור. בדיקה ראשונית, פשוטה וזמינה שעשיתי בגוגל מפות, הראתה שהדירה צמודה קיר לקיר לתחנת דלק. מיד התקשרתי לסוכנת שעימה אני עובד על מנת לאושש את המידע שראיתי והיא מיד אישרה לי שזאת הסיבה למחיר המופחת .
מידע נוסף שצריך לבדוק על איזור דירות להשקעה בחו"ל הוא מידע מקיף על היצע וביקוש לנכסים זהים באזור – כמה זמן ייקח לנכס זהה להימכר במחיר המבוקש? מהם נתוני ההגירה באיזור? האם יש ביקוש רב לאיזור ? איפה הדירה ממוקמת ביחס לצירי תנועה, תחבורה ציבורית, מרכזים קהילתים,מרכזי קניות? ועוד..
2. חברת הניהול – הביצועים והניהול של חברת הניהול הינם קריטיים ביותר בכמה היבטים:
א. תחזוקת שוטפת ועלויות התחזוקה של דירות להשקעה בחו"ל. אי תחזוקה שוטפת של הדירה ושמירה לקויה על מערכותיו יורידו את ערכו משמעותית ביום מכירתו, יגרמו להוצאות גדולות בתקופת אחזקת הנכס ויורידו את ערך השכירות מול הדיירים. דייר לא מרוצה מרמת התחזוקה יעזוב לעתים דחופות, לא "ירגיש בבית" ויזלזל גם הוא בתחזוקת הדירה בשל חוסר אכפתיות והרגשת אי שייכות.
ב. חברת הניהול תפקידה לבחור ו"לסנן" דיירים המעוניינים לשכור על פי מקום עבודתם, תקופת רצונם לגור בנכס, חוסנם הכלכלי סטטוס משפחתי,משפחה או בודד? וכו.. .
ג. אמינות. עליכם לזכור שבכל נכס יש גם תקלות לא צפויות במבנה או במערכות.אז איך נדע שהמידע לגבי התיקונים נכונים. האם יש לנו באמת שליטה ואפשרות לבדוק מחירים ?
איך למעשה אנו יכולים לישון בשקט ולהיות בטוחים שחברת הניהול תעשה את עבודתם נאמנה ותדאג לאינטרס הכלכלי שלי? חוזה מול עו"ד עם מודל עסקי שיבטיח לחברת הניהול ולמשקיע זהות אינטרסים שמבטיח לחברת הניהול רווח רק! לאחר שאתם מרוויחים!! קיימים הסכמים כאלה בשוק וצריך לעמוד על כך שהחוזה מובן, ברור לכם ובשפה העברית.
3.פיזור סיכונים על פני מספר דיירים רב – כאשר אתם משכירים דירה לדייר אחד (לא משנה אם מדובר בדייר פרטי או בחנות) והוא נאלץ או מעוניין לעזוב, חיפוש ומציאת דייר כרוך בהוצאות כספיות נוספות – כמו עמלה לסוכן ופרסום – כי הרי אתם לא תוכלו לנסוע להראות את הדירה בעצמכם. דבר נוסף, אם הדירה תישאר ריקה ללא דייר לתקופת מה, זה ישפיע ישירות על גודל הכנסתכם השנתית. לכן לא תמיד יהיה נכון לשים את "כל הביצים" בסל אחד וכדאי לבדוק אפשרות של דירות להשקעה בחו"ל במבנים רבי דיירים.
- סוג ההלוואה לרכישת דירות להשקעה בחו"ל – ישנם מקומות רבים שניתן לקחת משכנתא עבור הרכישה. יש לבדוק את סוג ההלוואה, עלות הריבית ויחסה לריבית בבנקים אחרים, תקופת ההלוואה והאם הריבית קבועה או משתנה. חשוב לציין שמשכנתא יכולה לעזור ולמנף את הרכישה אך הלוואה גבוהה מאוד עם ריבית גבוהה יכולה גם להעמיד את העסקה בסיכון רב.
- מחיר הדירה. אני שומע רבות שבמדינה כזאת או אחרת ניתן לרכוש בית פרטי עם בריכה רק בחצי מיליון שקלים, כאשר בארץ במחיר כזה ניתן למצוא אולי דירת שני חדרים בפריפריה. השוואה של מחיר דירה בארץ זרה, למחיר הדירה בארץ תהיה לא אחראית, חובבנית ורשלנית . חובתכם לשאול – ולראות!! – על נתוני עסקאות של נכסים זהים באותו איזור ממקורות מוסמכים ועל פי זה לבדוק אם המחיר המבוקש אכן מחיר טוב
הערכת שמאי – שמאי מוסמך ומקצועי ייקח בחשבון את כל הפרמטרים הנדרשים לקביעת מחיר הנכס. מצבו הפיסי, הביקוש וההיצע באיזור, הסטוריית עסקאות באיזור ועוד. דוח זה יהיה מקובל אפילו על הבנק המלווה במקרה של בקשה למשכנתא.
זכרו תמיד לשאוף לרכוש דירות להשקעה בחו"ל – תמיד בפחות ממחיר השוק. קניה כזאת תיתן לכם יותר שולי ביטחון ותמקסם את הרווח שלכם ביום המכירה.
6.מצבו הפיסי של הנכס – אנא מכם, אל תסתפקו בתמונות, מצגות וסרטוני וידאו על מנת לקבל מידע אמין ויסודי לגבי מצבו הפיסי של הנכס. מצגות אלו לא יראו לכם בעיות מהותיות במבנה ובמערכות המבנה. ליקויים שלעתים תיקונם יעלו הון ואף יהפכו עסקה "טובה" לגרועה, הפסד כספי ומפח נפש.
כפי שאתם בודקים את מצב הרכב טרם רכישתו, בקשו דו"ח מפורט של גורם מוסמך בתחום ובאיזור ההשקעה לגבי מצב הדירה. אגב, לעתים קרובות בעקבות הדוח ניתן לפתוח את המשא ומתן ולבקש הנחה נוספת בגין ליקויים שימצאו.
7.מסלול הכסף – החלטתם להשקיע ולהתקדם? מזל טוב.. אבל רגע – איך מעבירים את התשלום? איך נדע שהכסף יגיע למוכר ושאקבל את הבעלות על הדירה? יש להקפיד שהעסקה תעבור דרך חשבון נאמנות ועו"ד מוכר בארץ בשקיפות ובבירור. אם התהליך והחוזה לא נעשים בשפת אם המוכרת שלכם – לא לחתום ולא להעביר כסף!!
8.מצבה המשפטי של הדירה – ישנם אין ספור מקרים שרוכשים קנו דירה מבלי לבדוק את מצבה המשפטי וגילו לאחר הקניה שיש במבנה חריגות בניה לא מאושרות. אני ממליץ לבקש מהגורם המוסמך באזור אישור לכך שלא חלים על הדירה חריגות בניה, עיקולים, מיסים חריגים וכו'.
9.ביטוח מקיף על דירות להשקעה בחו"ל – יש לבדוק את עלויות הביטוח ואת עלויות ההשתתפות העצמית. אין לחסוך ואין לקמץ בסעיף קריטי זה. יש לדאוג שחברות הביטוח המקומיות מוכנות לבטח כל מקרה שיסכן את הנכס – כמו שריפות, שיטפונות, רעידות אדמה ועוד ביטוחים למערכות הפנימיות של הדירה. כמו חימום, אינסטלציה ועוד.
10.מי המוכר – לכאורה שאלה פשוטה, אך היא טומנת בחובה הרבה סימני שאלה. למה מחפשים דווקא אתכם – הלקוחות הכל כך רחוקים מעבר לים – ולא מוכרים את אותם דירות להשקעה לאזרחים המקומיים? ישנם הרבה מיקרים שהתשובה מאוד פשוטה – המקומי שחי את המקום יודע שהעסקה לא מספיק טובה.יש לוודא ששאלתם את השאלה וקיבלתם תשובה מספקת.
לסיכום: לא הייתי רוצה שתקבלו את הרושם שאני אדם פסימיסט, שלילי וחשדן.
נהפוך הוא – כמשקיע בתחום משנת 2013 כל הדברים שכתבתי עליהם עלו לי "בדם" ואני מוצא לנכון לשתף אתכם בידע והנסיון שרכשתי עם השנים בעשרות רכישות נדל"ן בארה"ב. הכנה, למידה וליווי מקצועי יביאו אתכם לתוצאה טובה ולהנאה מרובה מהדרך והלימוד.
מחפשים דירות להשקעה בחו"ל? רוצים יותר הכנסות?
מעוניינים בכסף שנכנס באופן יציב בכל חודש?
רוצים לדאוג לעתידכם ועתיד ילדיכם?
אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואני אחזור אליכם לשיחת יעוץ בנושא רכישת דירה להשקעה מניבה בארה"ב, ללא עלות וללא התחייבות – וביחד נתכנן את העסקה הכדאית ביותר עבורכם!
רונן צאובר הינו מומחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב ומייסד Safe Capital
