דירות זולות להשקעה הפכו להיות מוצר מבוקש מאוד בשנים האחרונות. רק לאחרונה הכריז משרד האוצר כי 31 אלף דירות נמכרו ברבעון הראשון של 2021, שבירת שיא חדש מאז שנת 2015! מה עושים הזוגות הצעירים בתוך כל השוק הרותח הזה?
הגיוני לחשוב כי בהתאם לכותרות שאנו כבר מזמן מכירים בעיתונים ובערוצי החדשות: ישנם "המון זוגות צעירים שמתקשים מאוד לקנות דירה למגורים", יש יאמרו כי המשפט הזה היה נכון, לפני כמה שנים. עד ש…בשנים האחרונות החלה צומחת לה מגמה חדשה ומסקרנת בהחלט. לא מעט זוגות צעירים, וגם מאזור המרכז, הגיעו להבנה כי עם הון עצמי של ₪300,000 דירת החלומות שלהם עלולה לחכות עוד הרבה זמן, ובמקרה שלהם – אם בכלל.
רגע לפני שנגיע לפתרון היצירתי שמצאו לעצמם הזוגות הצעירים, ובכך גם יצרו נישה חדשה בשוק הנדל"ן הישראלי. בואו נפרט קצת יותר על דירת החלומות הזו שעומדת בפני זוג צעיר שנמצא לכאורה רגע לפני רכישת דירה חדשה למגורים ובוחן מגוון דירות.
דירת החלומות של משפחה צעירה בישראל היום כוללת בין היתר:
- חניה פרטית בטאבו (עדיפות לתת קרקעית)
- מרפסת שמש רחבת ידיים (עם חיבור למנגל גז כמובן)
- לובי מפואר.
- מעלית מרווחת בבניין.
- חברת אחזקה לניקיון הבניין.
- חדר כושר (יתרון).
- מחסן גדול מחוץ לשטח הדירה.
- פיר אשפה משוכלל וסטרילי.
- סביבה מסחרית מגוונת ומפותחת.
- שכונה עם קהילה נחמדה.
- שכנים טובים וידידותיים.
- גני ילדים ובתי ספר באיכות גבוהה.
ועוד כהנה וכהנה דרישות לגיטימיות (או יש שיקראו לזה מותרות) לזוג נשוי וצעיר בישראל 2021.
אז חלומות ורצונות טובים יש. הון עצמי גבוה? פחות. ובכל זאת, מה עושים?
דירות זולות להשקעה – הפטנט החדש של הזוגות הצעירים שהחליטו לצאת מהקופסה, ובענק!
זוגות צעירים בישראל כבר מזמן התרגלו לגור בדירות שכורות בהתאם ליכולותיהם. ההבנה שמגורים בדירה שכורה עלולה להימשך עוד זמן, הלימודים של התואר שעוד לא מאחורינו, ובדיוק האישה נכנסה להיריון (מזל טוב!). בקיצור, תכף הילדים מגיעים ואנחנו צריכים לחשוב מה לעשות עם ה-₪300,000 ששוכבים להם שם בבנק… זה בדיוק הזמן לפעול בחוכמה, ביעילות ובמהירות האפשרית.
מהנקודה הזו פחות או יותר, הגיעו הזוגות הצעירים להבנה כי דווקא יש ביכולתם להגיע לדירה ראשונה, ואפילו בהצלחה מרובה. ראשית, מה שצריך לעשות כדי שזה יקרה הוא לשנות גישה, להבין כי אנו ממש לא חייבים לגור בדירה הראשונה אותה אנו רוכשים! אפשר, ואפילו עדיף (בהרבה מצבים כמו זה), לרכוש דירה ראשונה להשקעה, ובו בזמן להמשיך ולשכור דירה קטנה שתתאים לצורך הנוכחי של הזוג באותו השלב בחייהם.
נמחיש את זה קצת יותר מסודר, לצורך הדוגמא ניקח את משפחת לוי ממרכז הארץ.
הכירו את משפחת לוי החביבה: הורים טריים לילד מתוק שזה עתה נולד ויצא לאוויר העולם. המשפחה מתמודדת עם הוצאות חדשות כעת, ובסה"כ מוציאים כל חודש בערך ₪12,000 על דירה שכורה, הוצאות מחיה בסיסיות, ואף חופשה קטנה לצפון פעמיים בשנה. הכנסותיהם עומדות על קרוב ל-₪18,000 (ברוטו) כאשר המשפחה זוכה לרכב באחזקה מלאה ממקום העבודה של מר לוי.
לזוג הצעיר ₪300,000 הון עצמי לרכישת דירה
₪200,000 בחשבון הבנק מחסכונות עבר + ₪100,000 עזרה מהוריהם שזכו לתמוך בהם עם סכום נכבד לכל הדעות.
משפחת לוי גרה בבת ים, קרוב להורים. והיא מעוניינת להתחיל ולברר אודות דירת חלומותיהם, אותה דירה עליה דיברנו מוקדם יותר. הם ניגשים לשוק החופשי ומתחילים לברר אודות דירה שתעמוד לפחות בחצי מהסטנדרטים המוכרים. לאחר בירור עשרות דירות ופגישות עם משרדי תיווך ושיווק נדל"ן. לבסוף, הם התמקדו בדירת יד שנייה בבניין שזה עתה עבר תמ"א 38/1, הדירה ממוקמת בקומה ה-4, יש לה מרפסת שמש חמודה והיא אפילו נמצאת במרחק הליכה של 10 דקות מחוף הים. מדובר על דירה בת 3 חדרי שינה + סלון. ממ"ד יש, מעלית חביבה יש, חניה רובוטית יש. סביבה טובה עם קהילה נחמדה יש. כל שאר המותרות נותרו מאחור עבור משפחת לוי הצעירה.
עלות הדירה, שימו לב, עומדת על ₪2,000,000. למשפחה, כפי שכבר הזכרנו יש רק ₪300,000. עם עוד 75% מימון של הבנק אנחנו עומדים על ₪1,200,000 ועם חוסר של ₪800,000 לדירת ה'כמעט חלומות' של משפחת לוי. בשביל להגיע לעסקה כזו, משפחת לוי צריכה לחסוך עוד ₪200,000 שזה יקח בערך עוד 3-4 שנים במידה והמשכורות מעט יעלו בהדרגה, וההוצאות לא יעלו בהגזמה. ובנוסף, בתנאי שמשפחת לוי תכנס למצב מירבי של חסכון כלכלי. כרגע, לא נראה באופק. ובכל זאת, מה עושים?!
משפחת לוי החליטה לצאת מהקופסה ולברר אודות דירות להשקעה באזור צפון הארץ (גם בדרום זה בהחלט מומלץ ואפשרי) הם הופתעו לגלות שעם ה-₪300,000 שלהם הם יוכלו לקנות דירת 4 חדרים חדשה, מרווחת, בעלת מרפסת שמש מפנקת עם נוף פתוח ועוד אלמנטים של יוקרה באזורים כמו: עפולה, טבריה, נהריה וגם צפת. לרשימה זו מצטרפות עוד ערים מסביב אם מחליטים להצפין יותר ולקבל תמורה אף יותר גבוהה עבור הסכום הנ"ל.
אוקיי נשמע נהדר, אבל איך בדיוק עוברים לצפון, זה קצת תלוש מהמציאות…
בהחלט, צעד כזה לא מתאים לכל זוג שנמצא במרכז, במיוחד אלו שזקוקים לעזרת ההורים כשמדובר על הוצאת הילדים מהגנים, עבודה רצופה הדורשת מרחק סביר מדירת המגורים ועוד סיבות מוצדקות לחלוטין. ופה בעצם אנו ניגשים לעניין המרכזי…
אנו חייבים להבין כי הדירה הראשונה אותה אנו קונים – ממש, אבל ממש לא חייבת להיות הדירה בה אנו נגור כל החיים. זה היה נכון לתקופות עתיקות יותר, להורים שלנו, לסבים ולסבתות, אבל בשוק הנדל"ן של ישראל 2021, הדביקות באסטרטגיה הזו של מגורים בדירה הראשונה אותה אנו קונים, עלולה להשאיר אותנו הרבה מאחור. בזמן שכולם רוכשים לעצמם חלקת אדמה טובה בארץ ישראל.
אז בואו נישאר במרכז, קרוב להורים, ונדבר קצת מספרים על דירות זולות להשקעה
מי שקולט עניין כבר הבין שאין כל כך חשיבות לקנות 'דירת חלומות' להשקעה בצפון. נכון שאפשר ובחלק מהמקרים מומלץ לקנות אחת כזו בצפון, בדרום או אפילו בבקעה. לאתר שוכרים טובים תוך זמן קצר ולבקש שישלמו לנו תשואה של +3.6% לאורך השנים. הדבר בהחלט יכול להועיל, אך לא כ"כ עבור משפחת לוי שלנו. כי אם לא נדע להתנהל נכון ולהוביל לעסקת נדל"ן נוספת תוך תקופת זמן קצרה יחסית. שוב, בהתאם להון עצמי של ₪300,000 לפחות. אנחנו כנראה לא נוכל להתקדם משמעותית בתחום הנדל"ן ומבחינה כלכלית בכלל.
למעשה, אנחנו רוצים לכוון קצת יותר נכון ולחפש בפינצטה השקעה נבונה שתוביל אותנו לסטנדרט כלכלי חדש בחיים שיאפשר לנו להגדיל את הסיכויים לדירת החלומות בזמן ה-"קצר ביותר" וגם לאפשר לעצמנו אורח חיים איכותי וגמיש.
אז בואו נתחיל, אנחנו צריכים לקחת את הסכום הכולל של הזוג הצעיר ולחלק אותו ל-2.
אנו הולכים לבצע 2 עסקאות של דירות להשקעה, וכמובן בקיצור מוחלט כדי לגעת בעניין העיקרי:
בעסקת הנדל"ן הראשונה, משפחת לוי רכשה דירה ישנה להשקעה באזור העיר טבריה, הדירה עלתה להם ₪480,000 ועוד ₪50,000 על שיפוצים קוסמטיים, חידוש קל של אינסטלציה במטבח ועוד הוצאות אחרות. לצורך עסקה זו, מימשה המשפחה ₪170,000 מנתח ההון עצמי שלה. כאשר ₪360,000 (75%) מימן הבנק באמצעות המשכנתא.
לאחר בירורים קצרים והעלאת מודעה לאינטרנט, משפחת לוי מצאה שוכרים נחמדים והבטיחו לעצמם תשואה חביבה של 3.8%.
| על איתור דירות זולות להשקעה עם פוטנציאל להתחדשות עירונית תוכלו לקרוא בהרחבה >> לחצו כאן
איך מאתרים דירות להשקעה?
אנחנו כרגע פחות נוגעים באיך, כמה ולמה הצליחה משפחת לוי לאתר דירות זולות להשקעה ולהרוויח מאות אלפי ש"ח (כנראה ובהתבסס על עבודת חקר איכותית) במספר שנים מצומצם. אנחנו מיד ניגשים להתעסק עם עוד כמעט ₪150,000 שנותרו להם בצד.
נותרו עוד ₪130,000 מסך ה-₪300,000 שהיו לנו בתחילת הסיפור של הזוג הצעיר. מה עושים איתם? יש כמה אופציות, נתמקד בעיקרית:
חוסכים, חוסכים וחוסכים. לוקחים על עצמנו השתדלות בהקטנת ההוצאות ומצד שני, שאיפה להגדלת ההכנסות.
*מניסיון ומנתונים של עשרות משפחות צעירות שפגשנו בחודשים האחרונים (משפחות בעלות שכר משפחתי דומה למשחת לוי). ניתן, במצב של עירנות מירבית ובהשתדלות נבונה לחסוך עד כ-₪50,000 בשנה לטובת ההון העצמי!
נמשיך עם משפחת לוי החרוצה שהצליחה לחסוך בשנתיים וחצי בערך עוד ₪130,000. הפעם הם ניגשים לבנק עם ₪260,000 כאשר יזדמנו להם עתה 50% בלבד מערך הדירה לטובת המימון הבנקאי הנדרש. כאמור, סה"כ יהיו בידיהם ₪520,000 לביצוע עסקת נדל"ן שנייה בחייהם. משפחת לוי אספה את עצמה, יצאה לדרך מחדש, איתרה נכס משובח, עשתה בירורים, גירדה עוד קצת כספים ממשפחה והלוואות קטנות מאוד, והנה הצליחה לרכוש דירה עם כל ההוצאות והמיסוי שמסביב ב-₪600,000 בלבד!
מה קרה כאן? 2 עסקאות נדל"ן עם הון עצמי של פחות מ-₪450,000?? חושבים שזה הזוי?… ממש לא.
אז תפרגנו למשפחת לוי ולעוד אלפי זוגות צעירים שמתאימים לגרסה הנדלנית של הזוג הצעיר הזה. קצת יותר, קצת פחות, זה לא משנה. אבל זהו הסיפור החדש אצל הזוגות הצעירים. אנו עדים למשפחות צעירות עם הון עצמי מינימלי שמצליחות לייצר 2 עסקאות נדל"ן קטנות, אך משובחות מאוד כאשר עדיין לא הגיעו לגיל 30 בחייהם…
רוצים להמשיך לתחזית הנדל"ן של משפחת לוי ל-10 השנים הבאות? בשמחה!
משפחת לוי בקצת פחות מ-10 שנים תשלם על 2 דירות להשקעה שרכשה:
- 35% מערך המשכנתאות שלקחה + ריביות = ₪350,000
- ₪550,000 על שכירות לדירה בה הם גרים בחשבון שגדלה קצת לאחר שנולדו להם לפחות 3 ילדים (בשעה טובה משפחת לוי, כן ירבו!)
סביבות ה-₪900,000 הוצאות, אבל… בואו נוסיף את הכנסות השכירות מ-2 הדירות שרכשו.
ב-3 השנים הראשונות משפחת לוי הכניסה כ-₪60,000 משכירות של דירה אחת!
*שכירות חודשית של ₪1,850 כפול 11 חודשים בשנה כפול 3 שנים. (מורידים חודש בשנה לטובת הוצאות בלתי צפויות)
ב-7 השנים הבאות משפחת לוי הכניסה כ-₪296,450 מ-2 שכירויות של 2 דירות!
*שכירות חודשית של ₪3,850 מ-2 דירות. כפול 11 חודשים בשנה כפול 7 שנים. (מורידים חודש בשנה לטובת הוצאות בלתי צפויות)
סה"כ הכניסה המשפחה ב-10 שנים ומ-2 נכסים כ-₪350,000!
תמונת המצב הכלכלית של משפחת לוי בגיל 40:
נותר להחזיר משכנתא וריביות: כ-₪600,000.
נכסים בבעלות: 2 דירות של 3 חדרים כל אחת בצפון הארץ.
חסכון הון עצמי: ₪250,000.
נכס מס' 1: בימים אלה נכנס לתחילת פרויקט פינוי בינוי. (ובתחזית גרועה יותר: תשואה עומדת כעת על 4% לפחות.)
נכס מס' 2: עדיין מיושן, יש עוד זמן לפרויקט התחדשות עירונית. אך הערך הנדלני בעיר עלה והתשואה שלו עומדת כעת על 4.2% לפחות.
כמו כן לזוג הצעיר מס' אופציות להתקדם בתחום הנדל"ן:
- לבצע עסקה של דירה ע"ב מינוף כלכלי של נכס קיים, לפרטים אודות משכון דירה קיימת >> לחצו כאן
- אופציה להיכנס לעסקת נדל"ן בשותפות עם קרוב משפחה בעל הון עצמי דומה. לפרטים נוספים על עסקאות קומבינציה עם קרובי משפחה >> לחצו כאן
- לבירור אודות אפשרויות מימון נוספות להגדלת הון עצמי קיים >> לחצו כאן
זוכרים את האופציה הראשונה ראשונה של משפחת לוי? דירת ה-'כמעט חלומות' בבניין מגורים שעבר תמ"א 38/1 בעיר בת ים, בעלות של ₪2,000,000?
יופי, בואו נדבר על תמונת המצב הכלכלית של משפחת לוי בגיל 40 במידה וכן היו מתקדמים בעסקה זו:
נותר להחזיר משכנתא וריביות: ₪1,500,000
נכסים בבעלות: דירה 1.
חסכון הון עצמי: ₪200,000.
מצב הנכס: הערך הנדלני בעיר עלה לאורך השנים וכיום שוויו של הנכס עומד על ₪2,800,000 בתחזית אופטימית, במידה ועלה ב-₪80,000 כל שנה.
בחשבון פשוט, בסופו של התהליך יצאו למשפחה זו מהכיס: ₪500,000 ועוד ₪2,250,000 שהם המשכנתא והריביות. סה"כ סכום לא מבוטל של כמעט ₪3,000,000 עבור דירת 4 חדרים בבניין מחודש במרכז הארץ!
*שימו לב כי המצאנו ₪200,000 נוספים להון העצמי של המשפחה עבור העסקה הזו. מה שלא היה למשפחת לוי ב-2 העסקאות בצפון… רק אומר.
אז לאחר 10 שנים, זו תמונת המצב, משפחת לוי הוציאה ₪750,000 על משכנתא וריביות, אמנם לא הוציאה כסף על שכירות דירה אבל נותרו להם עוד ₪1,500,000 להחזר המשכנתא והריביות!
האם חיו לאורך 10 השנים הללו ברווחה כלכלית? ספק, עם משכנתא כל כך גבוהה של מעל ₪6,000 בחודש! רק תזכרו שבמקרה הראשון משפחת לוי הוציאה כל חודש על שכירות באזור ה-₪4,800. וחשוב לציין שהם לא הוציאו סכומים בלתי צפויים על הוצאות תחזוקת דירה, שדרוג המטבח, דלתות פנים וכד'.
*נקודה חשובה – בכוונה לא חישבנו תמהיל משכנתא אופטימי במסלול הראשון כדי לא להראות מספרים דמיוניים. אך צריכים לקחת בחשבון שבמשכנתאות נמוכות יותר (כדוגמת השקעות בדירות זולות) ובהחזרים לאורך זמן קצר יותר, ניתן לקבל תנאים מעולים ובכך לייצר הכנסה חביבה של כמה מאות שקלים מ-2 נכסים כבר אחרי 5-6 שנים של החזר המשכנתא!
רגע לפני שמסיימים, בואו נשים את 2 המסלולים על השולחן, מספרים אחרונים וסיימנו!
מסלול דירות זולות להשקעה | לאחר 10 שנים:
לאחר חישוב הכנסות מ-2 השכירויות, אלו הן ההוצאות – הון עצמי, שיפוצים קלים, הוצאות אחרות, שכירויות, משכנתא וריביות: ₪1,350,000 כבר שולמו. נותרו כ-₪600,000 משכנתא וריביות + שכירויות במידה וימשיכו לשכור.
מסלול דירה למגורים | לאחר 10 שנים:
ההוצאות – הון עצמי, שדרוגים קלים, הוצאות אחרות, משכנתא וריביות: ₪1,350,000 כבר שולמו. נותרו כ-₪1,500,000 משכנתא וריביות.
הפער? כ-₪900,000!
אז כמובן שערך הנדל"ן במרכז שונה מערך הנדל"ן בצפון, אבל זכרו כי הנדל"ן עולה בכל הארץ. תראו את חדרה היום, דירה קרובה לחוף הים שווה למעלה מ-₪1,500,000!
מה גם, זכרו שהתחלנו עם הון עצמי של ₪300,000! אז מה עדיף, להמשיך לחכות או לפעול לטובת עתיד טוב יותר באמצעות דירות זולות להשקעה? כל שנה שתחסכו עוד ₪100,000 לטובת דירה במרכז, ישאירו אתכם מאחור כי בין כה הערך של הדירה עלה ב-₪80,000 כמו שכבר הזכרנו קודם… תחשבו על זה!
אז מה דעתכם, דירות זולות להשקעה או דירה גדולה למגורים?
בסופו של דבר, עלינו לבחון היטב, באיזה מסלול הכסף שלנו שווה יותר? באיזה מסלול אנחנו נרוויח יותר כסף לאורך הזמן ונבנה לעצמנו מסלול ראוי לפנסיה? כמובן שהמסלול של השקעות דירות זולות לא מתאים לכל זוג, זה מאוד תלוי סיטואציה ולכן חשוב לבחון כל מקרה לגופו.
אז רגע לפני שאתם מתייאשים, נסו להסתכל על התמונה מנקודת מבט אחרת. נסו לחשוב מחוץ לקופסה ותבינו שכיום אפשר להתקדם בעולם הנדל"ן בצורה ראויה שתאפשר לכם אורח חיים בריא ומהנה. כן, גם עם הון עצמי של ₪300,000. בעזרת דירות זולות להשקעה אפשר לשים את הכסף שלכם בנכסים מניבים ולא לחנוק את כלכלת הבית עם משכנתא גורדת שחקים.
הצלחה רבה בהמשך!
קצת הסתבכתם? דברו איתנו, נשמח לעזור!
מחלקת הייעוץ של Unadlan זמינה עבורכם, השאירו פרטים:
