דירה ראשונה: מדריך קניית דירה ראשונה לזוגות צעירים

קניית דירה ראשונה על ידי זוגות צעירים יכול להיות אירוע חשוב אך גם טראומטי. קניית דירה ראשונה והתמודדות עם תהליך ממושך בו אין לאדם המצוי מושג וחצי דבר גורר תחושה לא נעימה ואף פחד לקנות דירה ממש כך. ובצדק, כדי להגיע למצב אופטימלי נשארים לרוכשי דירה ראשונה שני אפשרויות:

1. לפנות לאיש מקצוע אמין ומקצועי שילווה את תהליך קניית דירה מתחילה ועד הסוף.
2. למידה עצמית שלב שלב של כל המידע החשוב שיש לדעת בתהליך זה.

במדריך זה אנו כמובן יוצאים מתוך הנחה שבחרתם באפשרות השנייה ונדרשים לכל מידע רלוונטי כדי לבצע את ההחלטות הנכונות. ולכן במדריך זה נעבור על השלבים השונים שברכישת דירה ונסייע בידכם להימנע מטעויות ברמת האפשר. למרות האמור, אין חכם כבעל הניסיון וניתן ואף ראוי להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחומים השונים לקבלת ייעוץ וליווי מרבי בכל פניה בה אתם לא מצליחים להבין מה עושים.

מדריך קניית דירה ראשונה

נתחיל בתחושה טובה ונספר לכם שמדינת ישראל עושה חיים די קלים לרוכשי דירה ראשונה מתוך הבנה שגם כך מדובר במשימה כמעט בלתי אפשרית לרוב. ולכן אלו נקודות האור שכדאי שתכירו עוד קודם לתחילת התהליך כולו:

•  מס רכישה דירה ראשונה – אתם זוכים לפטור מס רכישה על דירה ראשונה (עד 1,600,125 ש"ח)!
•  מס שבח דירה ראשונה – אתם זוכים לפטור  מס שבח על דירה ראשונה (כל עוד שימשה למגורים)!

בלי להיכנס לפרטים מיותרים, המשמעות היא שאתם לא צריכים לדאוג בענייני מיסוי כלל! אין לכם צורך לעשות דבר בנידון מעבר לחתימה על הצהרה שיגיש לכם עורך הדין במועד חתימה על חוזה מכר דירה בתום התהליך.

אז עכשיו שאתם רגועים ומבינים שמדובר בתהליך רכישה רגיל לכל דבר עלינו לנסות להבין באיזה אופן מתנהלים:

דירה ראשונה: שלב ראשון – צרכים

השלב הראשון ברכישת דירה הוא ההבנה מה הצרכים שלכם. רובנו חיים כיום לפי סטנדרטים גבוהים מכפי יכולתנו ומסתמכים על ההורים אך כאשר אנו ניגשים לשלב קניית דירה עלינו לחשוב טוב טוב על הפרמטרים הבאים:

• היכן אנו רוצים להתגורר? – ליד ההורים שלו / ליד ההורים שלה / ליד מקום העבודה / ליד מוקדי בילוי.
• איזה גודל דירה נחוץ לנו? – דירת סטודיו / דירת 2 חדרים / דירת 3 חדרים / דירת 4-5 חדרים.
• אילו מגבלות יש לנו? – צורך במעלית / צורך למגורים בקומת קרקע / צורך בשקט / סביבת מגורים.

כן, חשוב מאוד שננסה להבין מה צופן העתיד כך שבמידה והמשפחה צפויה להתרחב ויהיו ילדים ייתכן ותרצו דירה גדולה יותר, בקרבת מקום להורים שלה ועם חשיבות רבה לכך שיהיה מעלית בבניין. מן הצד השני ייתכן מאוד שאינכם מתכננים להביא ילדים והמשמעות היא שניתן להתגורר היכן שרק רוצים ובדירה קטנה אך אם רצון לשקט וסביבה מבוגרת.. לכל אדם יש צרכים ורצונות שונים וחשוב שתבחנו את הצרכים שלכם בצורה מדויקת כדי להבין בדיוק מה אתם מחפשים.

דירה ראשונה: שלב שני – יכולות

הרצונות שלנו בהחלט טובים ובריאים אך יש לכולנו מגבלות תקציביות ולא כל דבר בו אנו חושקים אכן אפשרי. בשלב זה אנו נדרשים להישיר מבט אל המציאות ולהבין נכוחה את המצב הכלכלי שלנו והיכולת שלנו לעמוד בהחזר משכנתא מידי חודש. לעתים המפגש בין הרצון והתקווה לבין המציאות והמגבלות יכול להיות מאוד כואב ויש להגיע לבחינה זו בצורה מפוכחת ומוכנים. נבחן את הפרמטרים הבאים:

• כמה הון עצמי יש לנו? – עליכם להעמיד 25% מערך הדירה שאותה אתם תרכשו לפי מגבלות בנק ישראל.
• מה גובה ההכנסה הפנויה? – חשוב לבחון את יכולתכם לעמוד בהחזרי הלוואה (לרוב, כגובה דמי שכירות)
• האם יש תמיכה מההורים? – עזרה מההורים / משכון דירת ההורים לטובת המשכנתא שלכם / סיוע עם הילדים.
• האם יש מקורות מימון נוספים? – קרן השתלמות / קרן פנסיה / קופות גמל / פיקדון צבאי / הלוואות ועוד.

עליכם לחבר את סך כל היכולות הכלכליות שלכם לכדי סכום משמעותי מספיק כדי לעמוד בדרישות בנק ישראל לרוכשי דירה ראשונה וכמובן עדיף כמה שיותר כסף מהבית וכמה שפחות בעזרת משכנתא. רק לאחר שיש בידכם את *מלוא ההון שניתן לאסוף מכל גורם שהוא מומלץ לגשת לבנק ואו ליועץ משכנתאות ולבחון מהו גובה ההלוואה המקסימלית שאתם יכולים לקבל ולבצע את ההשוואה בין הרצונות שלכם לבין היכולות שלכם. ועליכם לבחון באילו פרמטרים אתם מוכנים להתפשר במידת הצורך ועל אילו אתם פשוט לא יכולים לוותר.

*יש לזכור לחשב עלויות עורך דין, יועץ משכנתאות, מתווך דירות וכל איש מקצוע אחר בו תיעזרו.

דירה ראשונה: שלב ביניים – מחיר למשתכן

באופן זמני וכדי לסייע לצעירים מדינת ישראל מוציאה קרקעות בחינם למכרזים בהם הקבלן שמציע את העלות הסופית הנמוכה ביותר הוא זה שזוכה. במכרזים אלו רשאים להשתתף רק אלו שזכאים למחיר למשתכן, שהנפיקו תעודת זכאות מחיר למשתכן ועלו בהגרלות מחיר למשתכן – בעלי המזל יוכלו לרכוש דירה ראשונה בהנחה של עד 30% מערך הדירה בשוק וזאת בעזרת כ-100,000 ש"ח בלבד במסגרת משכנתא מחיר למשתכן מאחר וגובה ההנחה נחשב לצורך העניין כהון עצמי עבור הבנקים בישראל. חשוב מאוד לבדוק את זכאותכם.

דירה ראשונה: שלב שלישי – הביצוע

כעת שיש בידכם את רשימת הדרישות והערכה גסה של היכולת הפיננסית שלכם ביכולתכם לצאת לדרך באיתור דירה למגורים. מומלץ להתחיל את החיפוש בכוחות עצמכם וללא יועץ נדל"ן ואו מתווך דירות וזאת בתקווה ותצליחו לחסוך עמלת תיווך לא קטנה בכלל. הכנסת הפרמטרים שהגדרתם למנועי חיפוש באתרי לוחות דירות למכירה יעשה את העבודה ויגלה לכם עולם שלם של נכסים אפשריים בטווח המחירים שיש בידכם אך כמובן שלא בהכרח תמצאו את הדירה המתאימה או לחלופין תמצאו דירה שנמצאת תחת הסכם בלעדיות בתיווך וכאשר אין ברירה נעזרים באנשי מקצוע מקומיים לסגירת עסקה.

שלב הביצוע אינו פשוט בהכרח וחשוב מאוד לבחון את הנכס בכמה רבדים:

1. איתור נכס אופטימלי למגורים
   • יש צורך לאתר דירה בה אתם רואים את עצמכם מתגוררים שנים רבות.
   • יש צורך לאתר דירה במיקום הנכון ברמת השירותים שתקבלו והאוכלוסייה.
   • יש צורך לאתר דירה בסביבה בטוחה ומוגנת לילדים ומשפחות.
2. איתור נכס אופטימלי במחיר
   • חשוב לאתר דירה שמוצעת למכירה במחיר ראלי.
   • חשוב לאתר דירה שנמצאת זמן רב בשוק כתוצאה מביצוע הערכת שווי דירה שגויה.
   • חשוב לאתר דירה שבעליה לחוץ למכור את הנכס וניתן ללחוץ בשלב משא ומתן.
3. איתור נכס אופטימלי להשקעה
   • כדאי לבחון אי אילו תשתיות נבנות ומתוכננות בקרבת מיקום לדירה.
   • כדאי לבחון האם יש ביקוש שהולך וגדל למגורים בסביבת הדירה.
   • כדאי לבחון האם יש אופק לביצוע תמ"א 38 ואו פינוי בינוי בנכס.

אנו תמיד ממליצים לחפש דירה בשיטת הטלסקופ. הגדירו את המיקום בו אתם רוצים להתגורר והחלו בסינון מלמעלה למטה בצורה הבאה:

חיפוש ברמת העיר > חיפוש ברמת השכונה > חיפוש ברמת הרחוב > חיפוש ברמת הבניין > חיפוש ברמת הדירה 

בשיטה זו אנו לא מפספסים הרבה אפשרויות וכך אנו מזהים אילו אופציות נוספות יש לנו בטווח הסכומים שיש בידינו. לפעמים למרות הרצון והצורך להתגורר בשכונה מסוימת נגלה ברמת השכונה שיש עוד אפשרויות בשכונות סמוכות שמחייבות ויתור מסוים אך מאפשרות לנו לקבל הרבה יותר פרמטרים לפי הדירות שלנו.

דירה ראשונה: שלב רביעי – הרכישה

מצאתם את הנכס שיהווה עבורכם דירה ראשונה במזל טוב! עליכם לפנות כעת לאחד מהבנקים למשכנתאות לשם קבלת אישור עקרוני למשכנתא, אישור זה מאפשר לכם להמשיך בתהליך התמחור מול בעל הדירה על המחיר עד להגעה לידי הסכמות. ברגע שיש הסכמה על המחיר הסופי והעלות אכן נמצאת בטווח היכולת שלכם עליכם להשיג באופן רשמי את מימון לדירה דבר שמחייב נטילת משכנתא:

1. ניגשים לסניף בנק למשכנתאות לפגישה עם יועץ משכנתאות מטעם הבנק.
2. בוחנים את גובה ההון שבידכם יחד עם אישורים ומסמכים למשכנתא את מצבכם.
3. בונים תמהיל משכנתא (מומלץ לעשות זאת עם יועץ משכנתאות חיצוני לבנק) עבורכם.
4. חותמים על ההסכמים מול הבנק ולוחצים ידיים.
5. הבנק מעביר את הכסף הישר למוכר הדירה בשלבים תוך רישום הערת אזהרה לטובת הבנק.
6. אתם והבנק שותפים בנכס עד לסילוק יתרת סכום המשכנתא עם השנים.

את התהליך כולו מבצעים יחד עם עורך דין המתמחה במקרקעין (מחירון עורכי דין מקרקעין) שיבחן את העסקה ויעקוב אחר פעולות עורכי דינם של מוכרי הדירה כדי לוודא שאכן העברת בעלות על הדירה מתבצעת כשורה ושאתם מוגנים בעסקה זו. פעמים רבות מעבר לשירותי עורך דין תבקשו לבחון דברים לעומקם ותידרשו שירותי שמאי מקרקעין פרטי במקום זה של הבנק כדי לקבל הערכה מדויקת יותר לערך הדירה ואו מהנדס מטעם חברת בדק בית שיבחן את הנכס עבורכם קודם להשלמת הרכישה כדי להיעזר בו להוריד את המחיר הסופי של הדירה.

בסך הכל מדובר בתהליך דומה לרכישה של כל פריט אחר אך בשונה מרכישות אחרות לרוב איננו יודעים את מלוא הפרטים כדי לבצע הערכה אמיתית לערך של הנכס שאנו רוכשים וכתוצאה מכך נדרשים בסיוע של אנשי מקצוע שזוהי התמחותם. ניתן ורבים עושים זאת בכוחות עצמם תוך שהם לוקחים לא מעט סיכון על כתפיהם אך בהחלט מדובר בהליך יחסית פשוט בהינתן הידע ואו העזרה הנכונה. בהצלחה.

צריכים ליווי ברכישת דירה? חוששים לעשות זאת לבד? פנו אלינו: