גלעד ארז, מנהל תוכנית ההכשרה והליווי של נדל"ן ישראלי | דירה למגורים או להשקעה: מהם ההבדלים ואיך גם אתם תוכלו לבצע רכישה בטוחה ורווחית כמו יזמים בנדל"ן? רבים מתחבטים בשאלה ובמיוחד בעידן של היום עקב עליית המחירים המטורפת איזו עסקה לבצע בנדל"ן האם לרכוש דירה למגורים או להשקעה?
דירה למגורים או להשקעה, מאיפה בכלל ההתלבטות?
התלבטות זו נובעת מהסיבה העיקרית שישנו פער אדיר בין הדור של ההורים שלנו, לבין הדור שלנו בעניין קניית דירה בישראל. לפני כ-2 עשורים שהמחירים באזורי המרכז היו 'נוחים'.
להורים שלנו לא הייתה התלבטות בכלל. רובם, אם לא כולם, קנו דירה למגורים ואת השקעות הנדל"ן השאירו ליזמים המנוסים. מה שלא קורה היום, ולמה? עליית המחירים ויוקר המחיה השאירה רבים מהזוגות הצעירים, החיילים המשוחררים, וההורים הטריים – חסרי יכולת לרכוש דירה ליד ההורים, החמה או בכלל בקרבה למקום העבודה. הרבה בזכות העובדה שאזורים אלו בדרך כלל יותר מרכזיים, ושם כמובן, המחירים עלו בצורה משמעותית כל כך.
ומנגד, אף אחד בבית הספר באוניברסיטה או במכללה לא לימד אותנו, הרוכשים הצעירים וחסרי האונים להתמודד מול אותם יזמים מנוסים, אלה עם ה"טייטל" והעניבה.
אבל את האמת חברים, הדילמה היא לא כל כך קשה מאחר ואין הבדל מהותי בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה. רכישת דירה למגורים היא ההשקעה הפופולרית ביותר בישראל והיא אחת מחמשת ההשקעות המובילות בנדל"ן ישראלי.
בשוק הנדל"ן הישראלי אנו ניתקל בעיקר בעסקאות מסוג דירה למגורים, נכס לטובת אקזיט, מניב ואפילו קרקע לבנייה או פיצול. מה שחשוב שתדעו הוא, שזה לא משנה אם מדובר בדירה למגורים או להשקעה. התהליכים הם אותם התהליכים, החוקים הם אותם החוקים ואפילו התקנות חופפות, והתקנות בין סוגי העסקאות השונות.
מה שיקבע לעניין ההחלטה איזה נכס לרכוש, דירה למגורים או להשקעה – זה בעיקר התקציב. הרי גם שאנחנו באים לרכוש דירה למגורים נצטרך לדאוג 'לחלב במקרר'.
התקציב מנחה אותנו משלב התכנון, דרך שלב הביצוע ועד לשלב המימוש הסופי.
ההבדל העיקרי בין דירה למגורים או להשקעה הוא:
שבמקרה של רכישה לצורכי השקעה הרוכש יצטרך לאמץ את השיקולים של הלקוחות הפוטנציאליים. לעומת רכישה לצורכי מגורים, שם השיקולים הם פרטיים.
הלקוחות הפוטנציאליים- אותם שוכרים או קונים אחרים, מאופיינים ב"רגישות יתר" לגורמים משפיעים, כמו למשל: קרבה למרכזי תעסוקה, גישה לתחבורה ציבורית, קרבה למוסדות אקדמיים, קרבה לאזורי הבילוי וכו'. אך באותה נשימה, הם מאופיינים ב"רגישות חסרה" להיבטים כמו: נוחות הדירה, שטח הדירה, הנוף הנשקף מהדירה ואיכות הגימור שלה.
כשזה המצב, יש לכך גם כמובן ביטוי בתשואה על ההשקעה שלנו. שוכר יהיה מוכן לשלם יותר, באופן פרופורציונאלי, על דירה שעונה על רוב הפרמטרים שהוא זקוק להם, מאשר על דירה שעונה על פרמטרים אחרים. שוכר יהיה מוכן לשלם יותר מבחינה יחסית, בשביל לגור ליד מרכזי הבילוי מאשר על דירה שהשטח שלה גדול יותר, או שיש לה נוף טוב יותר.
בהתחשב בהבנה הזאת, הרי שרכישה לצורך השקעה מתחשבת בצרכים של השוק הרלוונטי ומזניחה שיקולים אחרים. שהיו מעניינים בעלים שהיה רוצה להתגורר בנכס. כמו מוסדות חינוך לילדים, דירה עורפית מול חזית ועוד. זו למשל דוגמא קלאסית להבדל בחינה של נכס, בין דירה למגורים או להשקעה.
אז איך גם אתם ניגשים לרכישת דירה למגורים או להשקעה?
אתם – אותם זוגות הצעירים, החיילים המשוחררים או אלו שזהו הנכס הראשון שהם קונים,
איך גם אתם יכולים לבצע עסקה כדאית ורווחית ממש כמו יזם מוצלח בנדל"ן.
התשובה- למידה ויישום!
על מנת להצליח במיזם שנקרא רכישת נכס בישראל וכמו בכל מיזם אחר שניזום אנו נצטרך לבנות תכנית עסקית.
התוכנית מלווה אותנו הרוכשים משלב התכנון ועד לשלב המימוש, על מנת שנדע לבנות את התוכנית שלנו אנו נצטרך ללמוד ואף ליישם.
נצטרך ללמוד את השפה, את התהליכים השונים, את מקורות הרווח ואף את כללי המיסוי החלים עלינו בכל עסקת נדל"ן, שלבי הלמידה והיישום אינם מסתיימים עד להשלמת בניית התוכנית העסקית שלכם ולעיתים עד שלב מימוש הנכס.
רוצים ללמוד עוד? חושבים שאתם בדרך הנכונה לרכוש דירה למגורים או להשקעה אבל חסר לכם קצת פלפל?.. השלימו את השאלון המוצג בפניכם והנכס המיוחל בדרך אליכם:
