דירה להשקעה: האם כדאי לקנות דירה להשקעה מבחינת רווח ומיסוי?

האם לקנות דירה להשקעה? דירה להשקעה כמו כל אפיק אחר שניתן להשקיע בו מכיל יתרונות וחסרונות ומשתנים רבים שהופכים החלטה לנכונה או שגויה. כמו שלא ניתן לענות על השקעה בבורסה באופן גורף מאחר ויש מניות טובות יותר ופחות כך גם דירה להשקעה יכולה להיות עסקה טובה במיקומים נוספים ופחות טובה במיקומים אחרים. כדי לבחון השקעה בדירה שאותה נשכיר למטרות רווח עלינו לפלח השקעה זו לגורמים ולבחון פרט פרט וכך להגיע לכדי החלטה הנוגעת ספציפית לנכס אותו אנו מבקשים לרכוש.

בחינת דירה להשקעה חייבת להיעשות בשני רמות:

1. דירה להשקעה ברמה העסקית – תשואה על ההשקעה.
2. דירה להשקעה ברמת המיסוי – מה גובה המס שנדרש לשלם.

בפועל ייתכן מאוד שנמצא דירה להשקעה שברמה הראשונה תהיה פנטסטית אך ברמה השנייה כבר לא כל כך ויכול מאוד להיות שנוותר על העסקה. מצד שני ישנם מקרים בהם השקעה בדירה תתברר כנכונה וזאת במיוחד אם אנו נופלים בקריטריונים לפטור מלא ממס והרי שאז מדובר בהזדמנות פז להרוויח את שני הרמות יחד. אנחנו כעת נכנס לפרטי הפרטים כדי לבחון את הנושא לעומק:

האם כדאי לקנות דירה להשקעה?

ישנם פרמטרים שונים שכל משקיע בוחן ברכישת דירה בדומה לכל השקעה אחרת ואנו נבחן וננתח אותם אחד אחד:

1. אפיק השקעה זה מול אפיקי השקעה אחרים.
   • יציבות / נזילות
   • עלות / מימון
   • ביטחון / סיכון
   • טווח השקעה
2. פוטנציאל התשואה על השקעה זו בטווח הארוך.
3. גובה המס שנשלם על אפיק השקעה זה ביחס לאחרים.
4. הרווח הנקי שיישאר בידינו בסוף התהליך.
5. אלטרנטיבות השקעה בנכסים שאינם פחות טובים.

ההתנהגות בהשקעה בנדל"ן שונה מאוד מזו של ההשקעות האחרות. ולכן בשלב ראשון נשאל את עצמנו: האם לרכוש דירה או השקעה בבורסה ונבצע השוואה בין השקעה סולידית ובטוחה כנדל"ן לבין אפיקי ההשקעה האחרים בעזרת הנקודות המוצגות מעלה. גם במידה ואכן התברר לנו שזוהי השקעה נכונה וכדאית יכול מאוד להיות שהדירה שאותה אנו רוצים לקנות דווקא אינה משתלמת למרות הכל ולכן מוטב לבקש את עזרת אנשי המקצוע מאשר להפסיד כסף גדול על השקעה מורכבת כמו רכישת דירה.

שנתחיל? בואו נבחן את השאלות הללו בהרחבה:

1. אפיק השקעה זה מול אפיקי השקעה אחרים.

תמיד תמיד נחפש את האפיקים הטובים ביותר להשקעה. נלמד אותם ונכיר ביתרונות ובחסרונות שלהם ועל פי מידע זה נקבל החלטות. כלומר, עלינו לנסות להבין מה הם הנקודות החשובות ביותר להשוואה בין דירה להשקעה ובין השקעה בבורסה או בסוגים אחרים של נכסים. כדי לעשות זאת חילקנו את הנושא לארבע תתי נושאים שחשובים מאוד לבחינה:

יציבות / נזילות

השקעה באפיקים אחרים לרוב תהיה די נזילה. כלומר, השקעה בבורסה תאפשר לנו למשוך את כספינו בכל עת מבלי שיהיו לכך השלכות גדולות מידי על ההון שברשותנו. מצד שני מאחר וההון שלנו יושב באופן נזיל גם אחרים יכולים למשוך את כספם וכך מדובר בשווקים די תנודתיים שיכולים להפתיע אותנו בתוך פרק זמן קצר במיוחד. כיום עם תכנות אלגו-טריידינג (מסחר על ידי מכונות) עוד קודם שתבינו שיש בעיה כולם כבר מכרו את המניות שלהם ואתם סופגים מכה קשה מבלי יכולת להתגונן.

השקעה בנדל"ן לרוב תחייב התמסרות מסוימת לאורך שנים. לא ניתן ליהנות מתשואה גבוהה על נדל"ן ברמה המידית ויש צורך בהמתנה של שנים רבות כדי שיהיה כדאי למכור את הנכס ברווח. מצד שני בדיוק מאותה הסיבה מדובר בשוק פחות תנודתי ולכן גם במידה ויש צפי לירידת מחירי הדירות בסביבה יש לכם זמן להיערך לכך ולמשוך את כספכם לפני בעלי הדירות שעושים בנכסים שימוש למגורים בלבד ואינם מודעים לצרה המשחרת ובאה. כלומר, החסרון בהשקעות נדל"ן יכול להפוך גם ליתרון אך היתרון מתאים לבעלי הון רב ולא למשקיעים קטנים ברוב המקרים.

עלות / מימון

השקעה בדירה להשכרה אינה השקעה זולה. כלומר, במידה ויש בידכם סכומי כסף גדולים בהחלט יש מקום להשקיע בנדל"ן אך אם יש לכם הון יחסית נמוך הרי שכנראה שתעדיפו להשקיע את כספכם באפיק יותר נזיל ופשוט בו אתם יכולים למשוך את כספכם ככל שתרצו. בהשקעות נדל"ן יש צורך הן בכסף גדול והן בהמתנה ארוכה במיוחד ולכן לרוב מדובר בהשקעה שמתאימה למבוגרים יותר שכבר מחזיקים ברכוש ובהכנסה קבועה ויציבה שעליה ניתן לסמוך ולמרות זאת יש גם צד טוב בעסקאות אלו וזהו כמובן המימון.

בעוד בהשקעה בבורסה אתם צריכים להביא את הכסף מהבית הרי שברכישת דירה ביכולתכם לקבל מימון מהבנק או מגורמים חוץ בנקאיים, ביכולתכם לקבל הלוואות מסוגים שונים על סמך הנכס שאתם רוכשים או אף על ידי מינוף פיננסי של נכס אחר שברשותכם או ברשות ההורים. כלומר, במידה ואתם רוצים להשקיע בנדל"ן ביכולתכם להוציא מהכיס סכומים שאין לכם ולבצע עמם עסקאות. יתרה מזאת פעמים רבות שיש מענקים ופטורים שונים שניתנים על ידי המדינה שהופכים עבור חלק מהמשקיעים את העסקה לכלכלית עוד יותר. כך לדוגמה רוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן, (תלוי בזכייה בהגרלות מחיר למשתכן ובהחזקת תעודת זכאות מחיר למשתכן..) שבעצם יאפשרו לצעירים שרוצים להשקיע בדירה הנחה של עד 30%! בערך הדירה כך שמובטח להם רווח ענק לאחר 5 שנים במידה ויחליטו למכור את הנכס.

ביטחון / סיכון

כפי שסיפרנו קודם לכן, דירה להשקעה בהחלט נופלת תחת הקטגוריה של השקעות סולידיות. כלומר, אמנם כמו כל שוק אחר יש מקום לירידת מחירי הדירות מתי שהוא ויש שיאמרו שאנו כבר כיום קרבים לתקרת זכוכית ושיש בועת מחירים אך ביחס לשווקים אחרים מדובר בשוק יציב ובטוח. הסיכון בהשקעה בדירה קיים תמיד אך במידה ומדובר בהשקעה לטווח ארוך מאוד הרי שדי סביר שאין סיכון משמעותי מאחר ונכסי מקרקעין נוטים לשמור על ערכם ביחס לאינפלציה ולערך הכסף שאתם מחזיקים ביד כך שלהפסיד כנראה שלא תפסידו אך בהחלט ייתכן מאוד שתצטרכו לחכות זמן רב לעליית מחירי הדירות לאחר ירידה שמתרחשת אחת לתקופה מאחר ומדובר כמו בכל תחום אחר בשוק מחזורי.

טווח השקעה

כדי להשקיע בדירה להשקעה יש צורך בהרבה מאוד סבלנות וכסף. יש צורך בניהול של הנכס ובשונה מהשקעות אחרות ככל שהזמן עובר כך ההשקעה הופכת לבטוחה יותר ויותר מאחר ואתם מכסים את ההוצאות וגם זוכים להכיר את השוק המקומי ולהבין בדיוק היכן אתם נמצאים. ככל שביכולתכם להשקיע לטווח ארוך יותר כך כנראה שכדאיות ההשקעה בדירה עולה. כמובן שהנחה זו נאמרת בכלליות וללא התייחסות לנתוני מיקרו שיכולים לשנות את התמונה לחלוטין ולכן יש צורך בקבלת עזרה מקצועית לפני קבלת החלטה בפועל.

2. פוטנציאל התשואה על השקעה זו בטווח הארוך.

אין ספק שפוטנציאל הרווח בהשקעה בנכסי מקרקעין לטווח הארוך גדול מאוד. ניתן ליהנות באופן מידי מדמי שכירות חודשיים שנכסים ומאפשרים לנו להתקיים או לעמוד בהחזרי משכנתא שנטלנו, ניתן ליהנות ממשכון הנכס שרכשנו לטובת רכישות או הלוואות אחרות במידה והנכס כולו בבעלותנו. וכמובן שנהנים בטווח הארוך משמירה על ערך הנכס ואף עלייה בערכו כפי שראינו בין השנים 2008 והלאה בהם מחירי דירות כמעט הכפילו את עצמם ובעלי דירות בתל אביב אף נהנו מעליית ערך דירות על הנייר של מיליון ש"ח – סכום לא מבוטל לכל הדעות..

כמובן שאת פוטנציאל התשואה על השקעה זו אנו נבחן בהשוואה לשוק ההון ואפיקי השקעה נוספים. כדי לאמוד את כדאיות העסקה ומאחר ואנו לא נביאים ניתן לבחון את האפיקים השונים בעשור החולף ולבחון מי הכניס תשואה גבוהה ביותר בעשור החולף. כמובן שעל מידע זה נוסיף נתונים עדכניים שיכולים להבהיר לנו לאן הרוח נושבת והאם אפיקים אלו שהיו מוצלחים בעשור החולף אכן עדיין רלוונטיים וכדאיים עבורנו או שמה מדובר באפיקים שכבר לא ישתלמו להשקעה בטווח הארוך.

השקעה בנכסי נדל"ן היו משתלמות תמיד כל עוד מדובר בהשקעה לטווחים ארוכים יותר וזאת מאחר ובמידה ואנו משכירים את הנכס ל-20 שנה הרי שבמהלכם אנו כנראה נצליח לקבל את כל כספינו חזרה ולאחר מכן אף למכור את הנכס ברווח גדול שכולל בתוכו גם את עליית ערך הנכס עם השנים.

3. גובה המס שנשלם על אפיק השקעה זה ביחס לאחרים. 

דירה להשקעה, דירה שמושכרת לאחרים חייבת במסים כמו כל אפיק אחר. אבל במקרקעין יש מסלולי מיסוי שונים שיש לתת אליהם את הדעת. ואנו נחלק את המיסוי על דירות לשני חלקים:

1. מיסוי בקנייה או מכירה של דירה – מס שבח ומס רכישה משתנים בהתאם לרוכש הדירה כך שבעל דירה אחת יזכה לפטור במידה והדירה למגורים ואילו משקיע ידרש לשלם מסים כחוק.
   לקריאה בהרחבה: מס שבח | מדרגות מס רכישה | מסים על רכישת דירה
2. מיסוי מרווחי השכרת דירה – על דמי השכירות שאתם מקבלים ניתן ליהנות מפטור מלא ומצד שני ניתן לבחור במסלולי מיסוי נוחים בהתאם למספר הדירות שברשותכם ולגובה הרווחים משכירות.
   לקריאה בהרחבה: מס על שכר דירה

יש משמעות למהות העסקה (כמות הנכסים וערכם) ככל שהשימוש בנכס להשקעה ולא למגורים הרי שיש חובת תשלום מסים כחוק. כמובן שבמידה ואתם מחזיקים בדירה אחת בלבד שמשמשת למגורים ואתם בוחרים להתגורר בשכירות הרי שאתם תזכו לפטור ממיסוי כל עוד לא עברתם את ההכנסה של 5,010 ש"ח מידי חודש משכר דירה שתקבלו. כלומר, במידה ואתם מתגוררים בחינם אצל ההורים או בוחרים לשכור ולהשכיר בו זמנית הרי שהשקעה בדירה בהחלט כדאית מאחר ואתם פטורים ממיסוי. במידה ואתם משקיעים ומחויבים במסלולי המיסוי השונים הרי שיש לבדוק טוב טוב האם אכן משתלם לכם להשקיע בנדל"ן בו יהיה עליכם לשלם מסים רבים ומורכבים בשונה משוק ההון בו המס קבוע ומוכר לכל.

4. הרווח הנקי שיישאר בידינו בסוף התהליך.

הרווח הנקי לאחר תשלום מס ועלויות נלוות להחזקת הנכס (התשואה בפועל) הוא זה שקובע בסופו של דבר האם עסקה כדאית. ישנם מקרים בהם רכישת דירה תיראה מצוין על הנייר מאחר וניתן להרוויח בה היטב אך לאחר הרכישה מגלים שיש צורך בתחזוקה משמעותית ובטיפולים יקרים במיוחד ואלו הוצאות שפוגעות ברווח הנקי הסופי שבו אנו חושקים. דירה להשקעה חייבת להיות במיקום מבוקש ומרכזי ועל דירה להשקעה להיות איתנה ובטוחה למגורים ושלא צפויים בה הפתעות בעתיד ולכן חשוב לאתר נכסים שנראים כשורה ושנבדקו על ידי חברות בדק בית שונות שיידעו להגיד לכם האם מדובר בעסקה כדאית ומשתלמת או שמה אתם תידרשו להכניס את היד לכיס כל הזמן.

בעוד הרווח הנקי הוא בהחלט נקודה חשובה יש לזכור שיש רווחים שלא נעמדים במספרים בחשבון הבנק. כך לדוגמה ייתכן מאוד שרכישת דירה להשקעה עבורכם תספק לכם שקט נפשי וביטחון גדול יותר ומסיבה זו גם אם נרוויח מעט פחות אך נוכל לגעת בהשקעה ולעשות בה שימוש במשפחה בעתיד הרי שמדובר ברווח נקי מסוג אחר ויש לקחת זאת בחשבון. פעמים רבות ישראלים מבקשים להשקיע דווקא בנכסי מקרקעין מאחר וזוהי השקעה בטוחה וקבועה שניתן לגעת ולחוש בה וכמובן להחזיק בה כמקור יציבות מול הבנקים וגופים נוספים ולכן השימושים הנוספים שבהשקעה זו משתלמים ומתווספים על הרווח הכלכלי הנקי.

5. אלטרנטיבות השקעה בנכסים שאינם פחות טובים.

בישראל יש כמה קרנות ריט אשר מאפשרות להשקיע בנכסי נדל"ן כאן בישראל יחד עם קבוצה גדולה של משקיעים ולהרוויח דיבידנד קבוע בדומה לדמי שכירות בכל שנה וזאת מבלי ללכלך ידיים בניהול נכס וברכישתו. קרנות אלו רוכשות נכסים מניבים כדוגמת קניונים, בנייני משרדים ומסחר ומבני תעשייה בכל הארץ ומשכירים אותם. הרכישה מתבצעת מכספם של המשקיעים שנכנסים כולם יחד בחלק יחסי ובעצם מושכרים ואת הרווחים מחלקים בהתאם לגובה ההשקעה של כל אחד ואחר מחברי הקרן. לקרנות אלו יש חובה להפריש את כל הרווחים בצורה קבועה למשקיעים ולכן מדובר בהשקעה טובה לרוב שמשלבת את הנזילות המסוימת והפשטות של הבורסה עם היציבות והביטחון של דירה להשקעה.

כיום קרנות אלו אינם משכירות דירות למגורים אך כבר מדברים על כך שכדי להפוך את שוק השכירות למסודר יותר יש אינטרנט לאפשר לקרנות אלו להשקיע בבניינים להשכרה למגורים ובמידה ואכן כך יעשה יזכו קרנות הריט בהטבות שונות ובמסלולי מיסוי נוחים לעידוד השקעות בהם וזו יכולה להיות אלטרנטיבה מצוינת להשקעה המסורתית בדירות להשכרה.

צריכים עזרה בבחינת השקעה בדירה? פנו אלינו: