המחשבה על דירה להשקעה עם שותף עולה פעמים רבות כאשר מגלים שרכישת דירה להשקעה מחייבת בהון עצמי למשכנתא בגובה של 50% לפי תקנות בנק ישראל. לפי תקנה זו, האפשרות היא להיות שותף עם הבנק שווה בשווה עד להשלמת החזרי המשכנתא ואו ההחלטה לקנות דירה להשקעה עם שותף. ההבדל בין האפשרויות משמעותי מאוד מאחר ובמידה ואתם חייבים לבנק כסף כנראה שלא תראו רווח מהדירה למשך עשר שנים ואולי יותר אך במידה ותכניסו שותף יחד אתכם לעסק הרי שכבר מהיום הראשון שני הצדדים שאינם נדרשים למימון בנקאי מרוויחים כסף והרי שאז מדובר בהשקעה משתלמת בהרבה.
דירה להשקעה עם שותף
אמנם על הנייר רכישת דירה להשקעה עם שותף בהחלט נשמע כמו רעיון טוב אך כמו בכל עסקה ישנם יתרונות וחסרונות שיש להכיר עוד קודם לכן וראוי להסדיר את העניינים מראש כדי למנוע אי הבנות ותקלות בהמשך הדרך:
יתרונות רכישת דירה להשקעה עם שותף
כפי שהזכרנו מעלה, אין ספק שיש יתרונות משמעותיים ברכישת דירה יחד עם שותף במיוחד אם אותו שותף מגיע עם ניסיון וידע בתחום כך שמדובר יהיה בהשקעה נבונה וכדאית יותר. היכולת לחבר את ההון של השותפים יחד כדי לרכוש נכס משמעותי ללא סיוע וצורך של מימון קורץ לרבים ואכן עסקאות מסוגים אלו יוצאים לדרך כל הזמן והם נהנים מהיתרונות הבאים:
- אין צורך בהתקשרות מול הבנק ובתשלום ריביות גבוהות על הלוואת משכנתא.
- התשואה (הרווחים) מיידית וניתן ליהנות ממנה כבר מהיום הראשון.
- במקרים מסוימים חיבור ההון העצמי של הצדדים מאפשר רכישת נכס טוב יותר.
- שותפות מקטינה את הסיכון ואת העבודה שיש להשקיע בניהול הדירה להשכרה.
חסרונות רכישת דירה להשקעה עם שותף
הסכמים נפרצים כל הזמן ודירה להשקעה עם שותף מחייבת ניהול מוקפד ואחריות רבה. כאשר צד אחד עושה את כל העבודה, כאשר צד אחד לא מכבד את ההסכם, כאשר צד אחד מקבל החלטות על דעת עצמו, נוצרים ריבים ובעיות לא קטנות שמחייבות בסופו של דבר למכור את הנכס גם כאשר עצם המכירה גורם להפסד לצדדים מאחר. להלן החסרונות ברכישות מסוגים אלו:
- פוטנציאל לריבים וסכסוכים כמו בכל שותפות עסקית אחרת.
- קבלת החלטות נעשית יחד ולא תמיד אפשר לעשות מה שרוצים בדירה.
- חובת תשלום מס שבח מלא ללא זכאות לתנאי פטור בגין דירה מזכה.
- צורך בניסוח הסכם שיתוף במקרקעין עם פירוט נרחב ומוקפד של תנאי השותפות.
כפי שניתן לראות מעלה. יש מגוון רחב של יתרונות וחסרונות אך יש לקחת את הדברים הללו בפרופורציה נכונה וזאת מאחר ובמידה ומתכננים את ההשקעה נכון ניתן להיכנס ולצאת ממנה שלמים תוך גריפת תשואה נאה בסיכון נמוך עוד יותר מזה המקובל בשוק השקעות סולידיות כמו נדל"ן. איך עושים זאת? איך מבצעים רכישה של דירה להשקעה עם שותף ויוצאים חיים? פשוט מאוד על ידי הסכם המחייב ניהול חיצוני של ההשקעות המשותפות!
ניהול חיצוני של דירה להשקעה עם שותף
השקעתם כסף רב יחד עם שותף. כיום אתם חברים טובים וסומכים זה על זה ויש ביניכם אמון מלא. מעבר לכך ייתכן ואתם בוחרים לרכוש דירה משותפת יחד עם בן משפחה קרוב ואתם סבורים ובטוחים שאתם בלתי נפרדים ולא ניתן לסכסך ביניכם!. זוהי טעות. רוב מוחלט של ריבים במשפחה ובין חברים מתחיל ונגמר בכסף (או נשים..). כלומר, כאשר יורדים לשלב המעשי בו הכסף מדבר מתחילים לצוץ בעיות וריבים לא מעטים אותם לא יכולתם לחזות במועד רכישת הנכס וקיום ההשקעה המשותפת. כך לדוגמה:
- אחד הצדדים רוצה לבצע שיפוץ מסיבי בנכס המשותף – לצד האחר אין כסף או רצון לכך.
- אחד הצדדים מבקש לבצע מינוף פיננסי על הנכס – לצד האחר אין אומץ לעשות זאת.
- אחד הצדדים מסתכסך עם השוכר וכך בעצם הם נשארים לתקופה ללא שוכרים ונגרם הפסד.
כל מקרה מסוגים אלו ועוד שורה ארוכה של דוגמאות אחרות יכולה לגרום לנתק שקשה לאיחוי לאחר מכן. אך למרות זאת מאחר והיתרונות ברכישת ירה להשקעה עם שותף כה גדולים ובהחלט משתלם יותר לבצע השקעה ללא מימון לדירה מהבנק שיגבה מכם עמלות, ריביות, קנסות וכאב ראש משמעותי בהמשך הדרך ולכן עלינו לאתר את הפתרון האולטימטיבי שיאפשר השקעה בטוחה שבה ניתן לשמור על אחדות לאורך הדרך.
בחירת מנהל נכסים אמין ומקצועי שאמון על שני הצדדים להסכם תהיה הפתרון הטוב ביותר. ברגע שהצדדים סומכים על איש מקצוע שיתנהל באופן בלתי תלוי מול השוכרים ומול המשכירים רוב הבעיות נעלמות כלא היו. גם כאשר יש רצון בשיפוץ, תיקון, בחירת שוכרים משימה זו לא נופלת על המשקיעים אלא על מנהל הנכסים שמצדו יקבל את האש כאשר אחד הצדדים כועס אך כמובן לא על השותף. מעבר לכך יחתמו הצדדים מראש על מסמך מחייב בו הם מגדירים את אופן השימוש בנכס ונקודות יציאה להסכם ביניהם כך שבמידה ואחד השותפים רוצה למכור הוא יעשה זאת בראש ובראשונה לשותף ולאחר מכן לכל אדם אחר ובהתאם להסכמות אליהם הגיעו הצדדים בעצת עורך דין המתמחה בשותפויות מסוגים אלו.
אפשרויות ההשקעה המשותפת
- השקעה משותפת בדירה ללא משכנתא.
- השקעה בדירה גדולה יותר במרכז הארץ עם משכנתא.
במידה ורוצים תשואה מיידית נבחר בהשקעה ללא משכנתא. בצורה זו ניתן יהיה לקנות דירה בפריפריה או אפילו דירה קטנה במרכז הערים המבוקשות. במידה ואנו מוכנים לקחת משכנתא ולראות תשואה רק בעתיד הרי שנוכל להרשות לעצמנו לקנות נכס גדול יותר ובעצם לבצע מינוף גדול יותר על ידי כך שמשתפים כוחות וזכאים לקבלת המימון הנדרש מהבנקים. היתרון ברכישת דירה באזורי ביקוש חמים במיוחד נובע מכך שמובטח עליית מחיר בערך הדירה גם בעתיד וקל מאוד לאתר שוכרים שיהיו מוכנים לשלם לא מעט כסף כדי להתגורר בנכס.
פעמים רבות ניתן לקבל החלטה על טיב ההשקעה ואופן הביצוע שלה על פי הסכמים אליהם הגיעו הצדדים במהלך ההתקשרות ביניהם. וזאת על סמך הפרמטרים הבאים:
- תכנון תקופת ההחזקה בדירה המשותפת של הצדדים.
- האם הצדדים מתכננים לקחת משכנתא כדי לרכוש את הנכס.
- באלו תנאים צפויים הצדדים למכור את החזקותיהם.
ככל שהצדדים להשקעה קרובים יותר, פועלים מסודר יותר, מחזיקים בניסיון בעולם השקעות הנדל"ן ומבינים את המורכבויות שיכולות לצוץ במהלך חיי ההשקעה כך הסבירות ששיתוף הפעולה יהיה מועיל ורווחי יותר. ההבנה של מורכבות רכישת דירה עם שותף מראש תאפשר לכם לבצע את ההשקעה שברצונכם להוביל אך לעשות זאת בזהירות כך ששיתוף פעולה זה יניב שיתופי פעולה נוספים גם בעתיד.
צריכים ניהול לנכס משותף? רוצים ליווי מקצועי? פנו אלינו:
