שאלה שתמיד נשאלת היא: האם כדאי להשקיע בדירה חדשה מקבלן 'על הנייר' או לרכוש דירה שכבר קיימת, דירה יד שנייה?
מדובר בשאלה שהרבה מתלבטים בה ובמאמר הבא נסקור לעומק את השיקולים השונים ואת היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאפשרויות.
היתרונות ברכישת דירה יד שנייה
1. מחירי כניסה זולים יותר
דירות יד שנייה לרוב יהיו זולות יותר מדירות חדשות מקבלן וזאת בגלל העובדה שיש היצע גדול משמעותית יותר של דירות יד שנייה אל מול דירות חדשות מקבלן.
בדרך כלל דירות יד שנייה יהיו זולות יותר מדירות קבלן ב-10% עד 20% בממוצע לדירות מקבילות באזור.
2. וודאות
התשואה בדירה יד שנייה היא וודאית יותר.
כאשר אנחנו קונים דירת יד שניה, אנחנו יכולים לדעת ברמת דיוק גבוהה בכמה הדירה תושכר, מכיוון שיש דירות זהות באזור שמושכרות ונותנות לנו אומדן, לגבי המחיר הממוצע ולגבי זהות השוכרים (רווקים, משפחות וכדומה).
לעומת זאת בדירה 'על הנייר' מקבלן קשה יותר להעריך מה תהיה התשואה ומי יהיו השוכרים שמוכנים לשלם על הדירה כשתהיה מוכנה.
3. השכרה מידית
בנכס קיים אנחנו יכולים להשכיר את הנכס כבר 'מחר בבוקר' ולהתחיל לקבל תשואה על הכסף שלנו.
לעומת זאת בדירה מקבלן יכול לקחת 3-4 שנים עד הרגע שנכניס דייר לנכס ונתחיל לקבל תשואה 'שוטפת'.
4. השבחה
בעסקאות יד שנייה שמצבן הפיסי גרוע והן דורשות שיפוץ, יש הזדמנות לרכוש אותן במחיר אטרקטיבי, לשפץ אותן, להשביח ולבצע עסקת 'פליפ'.
5. התחדשות עירונית
בדירות יד שנייה ישנות יש הרבה פעמים את הפוטנציאל להתחדשות עירונית.
ברגע שפוטנציאל זה מתממש ניתן לקבל רווח הון משמעותי לאורך השנים.
יתרונות של דירה חדשה מקבלן
1. איכות
לרוב, דירה חדשה מקבלן היא דירה איכותית יותר, בסטנדרטים של בנייה גבוהים מהממוצע.
הבניין עצמו מרשים יותר – התשתיות, הלובי, המעליות, החנייה – כל אלה בסטנדרט גבוה מהממוצע.
בנוסף, בדירות חדשות יש ממ"דים, שטחים משותפים ויתרונות רבים נוספים שמגיעים בעקבות תקנים שחלים על הקבלנים שבונים בניין חדש.
2. השבחה בבניה
הרווח הממוצע על קנייה של דירה 'על הנייר' הוא כ-15%.
למשל – אם קניתי דירה 'על הנייר' בכ–1,000,000 ₪ – כאשר הדירה תהיה מוכנה לאכלוס, הדירה תהיה שווה כ-1,150,000 ₪, בממוצע.
*חשוב לזכור שיש 'לנכות' מהרווח של ההשבחה את ההצמדה למדד תשומות הבנייה – אם ישנה כזאת.
3. מודולאריות
בדירה מקבלן ניתן להשפיע על הסגנון והסטנדרט של הגימור ובמקרים מסוימים גם על התכנון הפנימי של הדירה העתידית.
ניתן להתאים את הדירה לצרכים של השוכרים העתידיים וישנה גמישות רבה לביצוע שינויים – דבר שלא קיים בדירות יד שנייה.
4. אחראיות קבלן
בדירות חדשות יש אחריות קבלן על תקלות ובעיות.
מדובר בהגנה שמספק הקבלן לרוכשי הדירות ולכן מי שמשקיע בדירה מקבלן יכול ליהנות משקט נפשי וביטחון כמעט בכל תקלה שתהיה בדירה בשנים הראשונות.
5. פיזור התשלומים
בדירות מקבלן התשלומים מפוזרים לאורך השנים.
בחלק מהמקרים יש צורך לשלם רק כ 20% מערך הנכס במעמד הרכישה ו כ 80% בסיום הבנייה.
מדובר ביתרון מימוני גדול שלא קיים בשוק דירות יד שנייה ומאפשר להגדיל את התשואה על ההון העצמי.
מעוניינים להתייעץ בהתלבטות החשובה בחייכם? צריכים חוות דעת של כרישי הנדל"ן?
מלאו את השאלון הבא ואנו נחזור אליכם בהקדם:
