מוכרים דירה ועוברים לדירה אחרת? מוכרים דירה להשקעה? במדריך זה אנו נעזור לכם להבין מהו התהליך שעליכם לעבור אל מול הרשויות ברישום הזכויות ובדיווח על מכירת הדירה. ייתכן ותשאלו את עצמכם, למה פרטים אלו חשובים לי? אך הן חשובים במיוחד מאחר ויהיה עליכם לשלם מסים בהתאם לנתונים שהצגתם במהלך דיווח על מכירת דירה.
מדריך דיווח על מכירת דירה
עסקאות נדל"ן נופלות תחת חוק מיסוי מקרקעין. לפי סעיף 73א בחוק מיסוי מקרקעין המתייחס למס שבח ולמס רכישה, נקבע שהמוכר זכות במקרקעין מחויב להגיש הצהרה מסודרת על כך בתוך 30 יום מיום המכירה. כאשר, יום המכירה הנו היום בו הצדדים חתמו על חוזה מכר וניגשו להעביר את הזכויות ברשם המקרקעין.
מדובר בדיווח חשוב במיוחד. הצהרה זו משמשת את רשויות המס פעמיים, פעם ראשונה בכדי לגבות את שומת המס שעל מוכר הנכס לשלם. פעם שנייה עם שיתוף המידע לציבור במסגרת אתר "מידע נדל"ן" ומעקב אחר נתוני עסקאות נדל"ן בסביבה. לנו אכפת רק מהמשמעות של שומת המס כמובן..
כעת נענה על השאלות בכותרת המאמר בקצרה:
- מה? – הצהרה על רכישה ומכירת מקרקעין.
- מתי? – עד 30 יום ממועד המכירה.
- למי? – לסניף הקרוב של רשות המסים.
- איך? – באמצעות דואר רשום.
כעת נרחיב מעט על נושא זה:
הצהרה על מכירת דירה:
במידה ואתם מוכרים דירה חדשה ואו יד שנייה, עליכם להכיר 3 סוגי טפסים:
- טופס 7000 (להורדה) – למוכר / רוכש דירה יחידה ששימשה למגורים (דירה מזכה)
- טופס 7000ב (להורדה) – למוכר / רוכש דירה המחויבת במס הכנסה ופטורה ממיסוי מקרקעין.
- טופס 7002 (להורדה) – למוכר / רוכש דירה אשר מחויבת במיסוי מקרקעין.
במילים אחרות, במידה וזוהי לכם דירה יחידה עליכם להגיש את טופס 7000 ואילו במידה וזוהי לכם דירה שנייה או דירה להשקעה, הרי שעליכם יהיה להגיש את טופס 7002. רק במקרים חריגים ייעשה שימוש בטופס 7000ב שמיועד לעסקאות של איגודים וחברות שמחויבות במס הכנסה על רווחיהם ולא מס רכישה ואו מס שבח.
אופן הגשת הצהרה על מכירת דירה:
שני הצדדים לעסקת מכר מקרקעין מחויבים להצהיר באמצעות אותן הטפסים. כלומר, עורכי הדין שמייצגים את שני הצדדים מחויבים לתשאל את לקוחותיהם ובהתאם למעמדם למלא יחדיו את הטפסים כך שיהיו מוכנים להגשה כבר ביום המכירה של הנכס.
המורכבות בהגשת ההצהרה לרשות המסים:
כידוע, רשות המסים אוהב לגבות את המגיע לו בחוק. לכן, ההצהרה שאתם מגישים משמעותית מאוד והיא תהווה בסיס לדרישת המס שיהיה עליכם לשלם כמופיע בחוק מיסוי מקרקעין. באופן מפתיע, במקרים רבים נעשים טעויות שגורמות לשני סוגי נזקים:
- דיווח חלקי – רשות המסים רואה זאת כאי הגשה וקונסת את המוכר.
- דיווח שגוי – חישוב המס מבוצע בצורה לא נכונה ומשלמים על כך ביוקר.
אנו נתקלים בלא מעט מקרים בהם אופן חישוב מס שבח אינו נכון ומחייב בתהליך ארוך ויקר להפליא בכדי לקבל החזר מס שבח מרשויות המס. כך לדוגמה, יש בעלי דירות להשקעה שהשקיעו כסף בשירותים שונים ובשיפוץ הנכס לאחר רכישתו אך עם מכירת הנכס לא הצהירו על הוצאות אלו ולכן הרווח הנקי המדווח (השבח) גדול מאשר ערכו האמיתי. דיווח מקצועי יקזז כל הוצאה בכדי להקטין את שומת המס ולחסוך לא מעט כסף!
כפי שניתן להבין, יש חשיבות גדולה לדיווח נכון ומדויק שיתקבל בזמן הנכון ויחייב אתכם במס החייב בלבד.
כדי לא לפספס דבר, מומלץ לקרוא את המדריך המפורט והנוח למדי שהנפיקה רשות המסים בשנת 2016:
למי ואיך מגישים הצהרה על מכירת דירה:
במידה ואתם זוכים לליווי עורך דין מקרקעין בתהליך הרכישה ואו המכירה של הדירה, הרי שאחריותו לדאוג לנכונות ודיוק ההצהרות שהצדדים ממלאים. לאחר מכן, באחריותו להגיש עבורכם את ההצהרות. אך במידה והעורך דין לא מבצע זאת, עליכם להכיר את הדרכים בהם ניתן להגיש את ההצהרה:
- הגשת הצהרה בדואר רשום.
- הגשת הצהרה פיזית במשרדים המקומיים.
להלן כתובות המשרדים:
- סניף ירושלים – רחוב כנפי נשרים 66, מיקוד: 91342.
- סניף מרכז – דרך מנחם בגין 125 ת"א קומה 16, מיקוד: 67012.
- סניף תל אביב – דרך מנחם בגין 125 ת"א קומה 16, מיקוד: 67012.
- סניף חיפה – רחוב פל-ים 15, מיקוד: 33095.
- סניף חדרה – רחוב הלל יפה 1, מיקוד: 38205.
- סניף טבריה – רחוב אלחדיף 23, 14243.
- סניף נצרת – רחוב מרג אבן עמר (מגדלי נצרת), מיקוד: 16100.
- סניף נתניה – רחוב סמילנסקי 6, מיקוד: 42432.
- סניף רחובות – רחוב רוזינסקי 11, מיקוד: 76543.
- סניף באר שבע – שדרות שזר 31, מיקוד: 84894.
שעות הפעילות בסניפים:
- מדור שומה – ימים ב,ד בין השעות: 08:30-13:00, 14:00-15:30.
- מדור גביה – ימים א,ב,ד,ה בין השעות: 08:30-13:00
- ימים ב,ד בין השעות: 14:00-15:30
לסיכום,
לא מומלץ לבצע עסקאות מקרקעין ולדווח לרשויות המס לבד. במקום זאת, ראוי להצטייד עם עורך דין המתמחה במקרקעין ואשר עשה מספר רב של עסקאות דומות לשלכם בשנים החולפות. ככל שמקצועיותו של עורך הדין גדולה יותר כך הסבירות לכך שיהיו בעיות צפוי לרדת משמעותית. ישנה חשיבות רבה לכך שעורך הדין שלכם ילווה אתכם יד ביד ולא ישלח אתכם לבצע משימות שנופלות תחת אחריותו. במידה ועורך הדין שלכם אינו מבצע את התהליך כולו, מומלץ להחליף עורך דין מייצג לכזה שיעשה עבורכם הכל ובצורה טובה יותר. בהצלחה.
