גובה משכנתא מקסימלית הנו נתון שכל נוטל משכנתא מברר. גובה משכנתא מקסימלי הנו הסכום הגבוהה ביותר שנוטלי הלוואות משכנתא יכולים לקבל. כלומר, מדובר בנתון המשתנה מאדם לאדם בהתאם ליכולותיו הכלכליות והסיכון שהבנק רואה בכל אדם. לפעמים הבנק נדיב מאוד ומאפשר משכנתא בגובה מקסימלי שמאפשר לרכוש את דירת החלומות ואף יותר אך לרוב גובה משכנתא מקסימלית נמוך ממה שהיינו רוצים לבקש. במאמר זה ננסה להבין איך הבנק מקבל את החלטותיו וקובע את גובה המשכנתא המקסימלי שהוא מוכן להעניק לנו.
גובה משכנתא מקסימלית
משכנתא, אחת הדרכים הוותיקות ביותר לבצע מינוף פיננסי וכמעט כולם נדרשים לו. כאשר אנו נוטלים הלוואה על סמך הכנסה עתידית ביכולתנו ליהנות מהכסף שנייצר בעתיד כבר עכשיו. אך הבנק אינו מוכן להמר על עתידנו ויאפשר לנו לקבל הלוואת משכנתא בגובה מסוים. גובה שלפי חישוביו והערכותיו יהיה ביכולתכם להשיב לאורך השנים בהצלחה. החלטה זו מבוססת על שני גורמים עיקריים:
- תקנות בנק ישראל – בנק ישראל קובע תקרת מימון לדירה בעזרת משכנתא.
- הערכות זהירות של הבנקים למשכנתאות – חישוב מידת הסיכון שאתם מהווים לבנק.
לצורך חישוב גובה משכנתא מקסימלית עלינו לשלב את שני הגורמים הללו ולנסות להבין כמה הבנק מסוגל ורוצה להציע לנו:
גובה משכנתא מקסימלית לפי תקנות בנק ישראל
תקנות בנק ישראל מאוד ברורות ונקבעו כדי להגן על יציבות הבנקים בישראל ועל הלווים. ואילו התקנות:
- רוכשי דירה ראשונה – רשאים לקבל מימון בגובה עד 75% מערך הדירה.
- רוכשי דירה של מחיר למשתכן – רשאים לקבל מימון בגובה עד 90%! מערך הדירה.
- משפרי דיור – רשאים לקבל מימון בגובה עד 70% מערך הדירה.
- משקיעים – רשאים לקבל מימון בגובה עד 50% מערך הדירה.
גובה משכנתא מקסימלי לפי תקנות בנק ישראל אף הן תלויות במגוון תנאים מקדימים:
- כדי לקבל מימון זה לדירה אסור שגובה ההחזר החודשי יהיה גבוהה מ-50% מההכנסה הפנויה.
- משך חיי הלוואה מוגבלים ל-30 שנה בלבד!.
כלומר, בנק ישראל דואג שההלוואה תהיה בתנאים הגיוניים ותוך שמירה על יכולת ההחזר של הלווים. גובה משכנתא מקסימלי של בנק ישראל אינו בהכרח גובה המשכנתא המקסימלי של הבנקים:
גובה משכנתא מקסימלית לפי הבנקים
הבנקים מסכימים עם התקנות של בנק ישראל ואף מחמירים הרבה יותר. הבנקים שנוטלים את הסיכון על עצמם רוצים לאפשר מתן הלוואות משכנתא אך לעשות זאת ברמת סיכון נמוך ככל האפשר. כך שגם אם יש לכם הון עצמי למשכנתא בהתאם לתקנות בנק ישראל ייתכן והבנקים יסרבו להעניק לכם את ההלוואה המיוחלת. אז איך הבנקים מקבלים את החלטותיהם לגבי קביעת גובה משכנתא מקסימלית?
לצורך קביעת רף עליון למשכנתא עבור כל אדם, הבנקים בוחנים מגוון נתונים:
- גובה ההכנסה הקבועה של הלווה / בני הזוג.
- גובה ההוצאות הקבועות של הלווה / בני הזוג.
- מידת היציבות של מקום העבודה של הלווה / בני הזוג.
- אופן ההתנהלות הכלכלית של הלווה / בני הזוג.
- תמהיל משכנתא נבחר בהתאם להערכות הבנק לעתיד.
- הערכת שמאי מקרקעין למשכנתא מטעם הבנק.
- ועוד..
כלומר, הבנק יבחן את מצבכם הכלכלי, את ההתנהלות הכלכלית שלכם, את גובה החיסכון מידי חודש, על סמך נתונים אלו ביכולתו לחזות האם אתם לווים בטוחים שיעבדו קשה ותיהנו מיציבות גבוהה בחיים דבר שיאפשר לכם לעמוד בהחזרי ההלוואה או שמה אתם מהווים עבור הבנק סיכון גבוהה. ככל שהבנק יראה בכם סיכון גבוהה יותר יתרחשו באופן מידי שני דברים:
- גובה משכנתא מקסימלית תקטן משמעותית מאחר והבנק רוצה לחשוף כמה שפחות כסף לסיכון.
- גובה הריבית על המשכנתא תזנק ביחס לריבית משכנתא ממוצעת שכל האחרים משלמים.
אז מה גובה המשכנתא שאפשר לקבל לדירה ראשונה?
התשובה לשאלה זו תשתנה בין לווה ולווה. ובהתאם לאופן ההתנהלות מול הבנקים. ישנם יועצי משכנתאות שיודעים להפוך את המצב שלכם לאידאלי עבור הבנק ובכך בעצם מגדילים את גובה המשכנתא שהבנק יציע לכם. ככל שהבנק משתכנע שהכנסתכם גבוהה יותר, שאתם נהנים מיציבות גבוהה יותר, כך ברצון הבנק להעניק לכם תנאי הלוואה טובים יותר ובגובה משמעותי יותר.
ולמרות כל האמור, הבנקים לא פועלים לפי תקנות בנק ישראל ודורשים מרוכשי דירה ראשונה בין 30%-40% כהון עצמי בהתאם לערך הדירה לשם קבלת היתר בהלוואת משכנתא. כלומר, בפועל גובה משכנתא מקסימלית עבור דירה ראשונה תהיה בין 60%-70% מערך הדירה כולה. במידה ואתם רוכשים דירה במסגרת מחיר למשתכן הרי שאתם נדרשים להביא הרבה פחות כסף וזאת מאחר ולצורך ההון העצמי מחשבים את גובה ההנחה שאתם מקבלים ממשרד השיכון..
אז מה השורה התחתונה? כדאי מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות וזאת כדי לבחון את הדרך הנכונה ביותר להציג את הנתונים לבנק. במידה ופועלים נכון ונעזרים באנשי מקצוע טובים, פעמים רבות ניתן לקבל משכנתא באחוז קרוב יותר לתקנות בנק ישראל שמהווה את תקרת המימון המקסימלית שגם הבנקים אינם עוברים. לעפמים שווה לשלם מעט כסף בכדי להשיג את מימון הדירה אך כמובן שיש להיות זהירים מאחר ובמידה והבנק חושש שלא תעמדו בהחזרים הרי שזו צריכה להיות דאגה גם שלכם והרי אחרי הכל אתם אלו שתישאו בתוצאות במידה ולא תמליחו לעמוד בהחזרים החודשיים.
צריכים להתייעץ עם יועץ משכנתאות? רוצים לברר מהו גובה משכנתא מקסימלית עבורכם? השאירו פרטים:
