בניית בית פרטי עולה לא מעט כסף. אך יש בעיה, רבים אינם יודעים איך לחשב את עלויות הבניה כהלכה ודבר זה מקשה עליהם את התהליך אף יותר. במאמר זה אנו נענה על 2 שאלות מאוד חשובות:
- כמה עולה בניית בית פרטי?
- איך מנהלים בניית בית פרטי?
אנו נענה על שאלות אלו על ידי הצגת מרכיבי העלות לבניית בית פרטי ועל ידי הצגת המורכבויות הקיימות בכל פרויקט בניה ובפרויקטים קטנים לבניית בתים בודדים בפרט. כדאי לקחת בחשבון שבכל פרויקט ופרויקט יש ערכים שונים ולכן גם העלויות צפויות להיות שונות.
בניית בית פרטי
אתם בוודאי חולמים זמן רב את החלום הנפוץ של בית פרטי מוקף גינה. כדאי שתתקדמו שלב אחד קדימה כעת ותבחנו מה הם העלויות בבניית בית פרטי והאם יש לכם את היכולת הכלכלית לעמוד בהוצאות אלו. במידה והתשובה חיובית, הרי שאתם בהחלט יכולים להתקדם ולהתחיל לחפש את המיקום הנכון ביותר ואף לצאת לדרך..
כדי לעשות סדר בתוכן המורכב של מאמר זה אנו נחלק את הנושא בצורה ידידותית ככל האפשר. אך, למרות זאת, מומלץ לקרוא את המאמר עד סופו. – יצאנו לדרך!
כמה עולה בניית בית פרטי ואיך מנהלים את בניית הבית בפועל?!
תוכן המאמר:
- כמה עולה בניית בית פרטי?
- עלויות רכישת קרקע לבניה.
- עלויות בניה סטנדרטית.
- עלויות בניה לפי מ"ר.
- עלויות בניה לפי מיקום.
- עלויות בניה לפי כמות.
- עלויות בניה קלה / בניה ירוקה.
- איך מנהלים בניית בית פרטי?
נתחיל,
כמה עולה בניית בית פרטי?
כידוע, בניית בית פרטי אינה זולה. גם כאשר מתרחקים ממרכז הארץ למקומות בהם הקרקע זולה יותר, מדובר בהליכים ארוכים ומסורבלים של עבודה ולכן מדובר בעלויות גבוהות. למרות זאת, ניתן להגיע לכדי הערכת עלויות בניית בית פרטי על ידי חישובים שונים על בסיס נתונים שנציג כעת:
עלויות רכישת קרקע לבניה:
כאשר בוחנים רכישת דירות מגורים, העלות לקרקע נמוכה ביחס לכל דירה ודירה מאחר ויש ניצול מקסימלי לעתודות הקרקע. לעומת זאת, כאשר בוחנים קניית בית פרטי ואו בניית בית פרטי, יש משמעות גדולה מאוד לערך הקרקע. שווי הקרקע צפויה להשתנות ממקום למקום בהתאם לרמות המחירים בשוק (היצע וביקוש). אך, במרבית המקרים, שווי הקרקע נגזר מהזכויות הקיימות בו. כלומר, כל עוד מגרש עומד למכירה ללא תכנית מאושרת למגורים ואו היתר בניה ערכה נמוך, ברגע שיש תכניות קונקרטיות ומאושרות עבור קרקע לבניה, ערך הקרקע מזנק.
מעבר לעלות הקרקע עצמה יש להוסיף את חובת מיסוי מקרקעין לפי מס רכישה לקרקע – 6% משוויה.
עלויות בניה סטנדרטית:
עלויות בניה, הן הסעיף המרכזי שיש לקחת בחשבון. עלויות אלו נגזרות ממיקום הנכס, סוג הנכס ועוד.. מעבר לעלויות הבניה שנציג בעוד מספר רגעים, יש לחשב גם את עלותם של אנשי מקצוע שונים שמלווים את הבניה לצד עלויות רבית על משכנתא לבניית בית שככל הנראה תידרשו לקחת..
*כל הנתונים נכונים לתחילת שנת 2017.
עלויות בניה לפי מ"ר:
כאשר אנו רוצים לבדוק מה צפויות להיות עלויות הבניה של הבית, עלינו לבחון בראש ובראשונה את גודל הבית המתוכנן. כלומר, כמה על כמה מ"ר צפוי להשתרע הבית. ככל שהבית גדול יותר כך העלויות לבניה צפויות להיות גבוהות יותר וזאת מאחר ונדרשים יותר ידיים עובדות, יותר חומרי גלם וכמובן גם יותר זמן עד להשלמת הבניה. יתרה מזאת, עלינו לחשב עלויות ייחודיות לאותן מטרים של החדר המוגן (ממ"ד) שיקרות יותר בעד 10% יותר מיתר הבית מאחר ויש צורך בבטון מזוין וביסודות עמוקים יותר.
במידה ואתם רוצים לבנות את הבית ברמות גימור ייחודיות ויוקרתיות, כלומר, לצפות את הבית באבן ולהיעזר בחומרים יקרים יותר, עליכם לקחת זאת בחשבון ולייקר את עלות הבניה בטווח שבין 20%-50% לכל מ"ר אך זאת כמובן פונקציה שנתונה בידכם. עלויות בניה אלו אינם כוללים מחסן, חניה, או כל נכס עזר אחר!.
עלות ממוצעת לבניית מ"ר לבית דו משפחתי / פרטי בישראל: 7,025 ש"ח
עלויות בניה לפי מיקום:
עלויות בניה משתנות ממקום למקום בהתאם למורכבות הבניה ושינוע חומרי הגלם. כך, ערי השפלה נהנים ממחירים טובים בהרבה מערים גבוהות כירושלים ואו צפת. יתרה מזאת, בעוד ערי השפלה ומרכז הארץ אינם מחויבים בציפוי אבן לבית, בירושלים יש חובה לצפות את הבית באבן ירושלמית שאינה זולה בכלל. לכן, כדאי מאוד לבחון את עלויות הבניה בהתאם למיקום המתוכנן של הבית. להלן הנתונים שיש להכיר:
- אזור השפלה, חיפה תחתית, ב"ש – עלות בניה ממוצעת: 6,600 למ"ר.
- אזור ההר העורפי – עלות בניה ממוצעת: 7,200 למ"ר.
- אזור חיפה, הדר כרמל והקריות – עלות בניה ממוצעת: 6,800 למ"ר.
- אזור קרית שמונה, שלומי ומעלות – עלות בניה ממוצעת: 6,950 למ"ר.
- אזור אילת – עלות בניה ממוצעת: 7,300 למ"ר.
- אזור ירושלים – עלות בניה ממוצעת: 7,300 למ"ר.
כלומר, שימו לב שיש למיקום השפעה מסוימת על היכולת שלכם לעמוד בבניית בית ויש לקחת זאת בחשבון עוד קודם שנוטלים הלוואת משכנתא ויוצאים לדרך בבחירת קרקע ורכישתה.
עלויות בניה לפי כמות:
כמו שלמיקום יש השפעה על עלויות הבניה, כך גם לכמות יש השפעה ישירה על עלויות הבניה של בית פרטי. במידה ואתם שואלים, הרי הכמות בבניית בית פרטי לעולם נמוכה ואינה מספקת? הרי שהתשובה על כך יותר מורכבת ממה שנהוג לחשוב. לעתים קרובות יישוב מרחיב את גבולותיו במה שמכונה "הרחבה" ומציע חלקות קרקע למגוון רחב של תושבים שיכולים לקדם בניה יחדיו וכך להוזיל עלויות בניה. במידה ואתם רוכשים קרקע לבניה במיקום בו יש עוד מספר רב של בעלי קרקעות במצב דומה, ייתכן מאוד וכדאי לכם לרכז כוחות יחד ולהתקשר מול קבלן בודד וכך להוזיל עלויות לכולם.
הדבר מאוד נפוץ במיוחד כאשר יש קרקעות שמשווקות במכרזי בנה ביתך בהם כולם מתכננים את הבית בנפרד אך בונים את הבתים יחד. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לגבי אפשרויות אלו מאחר והן יכולות להוזיל עלויות אך גם להפוך למטרד לא קטן כאשר מספר בעלי קרקע תלויים באחרים..
עלויות בניה קלה / בניה ירוקה:
בעבר, כולם בנו את ביתם בבנייה סטודנטיתי. קרי, בטון ולבנים. כיום לעומת זאת, עוד ועוד בעלי קרקעות בוחרים לבנות את ביתם בשיטות חלופיות שמכונות בניה קלה ואו בניה ירוקה. מדובר בשיטות בניה בהם רוב העבודה נעשית הרחק ממיקום הבית במפעל שמייצר את חלקי המבנה אשר יורכבו במועד מאוחר יותר בשטח. שיטות בניה אלו מחייבות הכנת תשתית ויסודות בטון קודם להרכבת הבית.
בניה ירוקה / בניה קלה אינם זולות יותר מבניה סטנדרטית. ההבדל בשיטות בניה מסוגים אלו בא לידי ביטוי ב-2 פרמטרים עיקריים:
- חיסכון בזמן – משך בניית בית בבניה קלה / ירוקה קצר בהרבה.
- שמירה על הסביבה – בניה מסוג זה אינה יוצרת פסולת רבה ושומרת על הסביבה.
אין פתרונות קסם ואו הוזלות כאשר מגיעים לבניית בית פרטי. עלויות הבניה המתוארות מעלה צפויות להיות נכונות לכל סוג בניה אשר תבחרו.
סך עלויות בניית בית פרטי:
כדי לחשב עלויות בניה של בית יש לחשב את הפרמטרים הבאים:
- עלויות הקרקע כולל עלויות מיסוי והעברת בעלות.
- עלויות בניה לפי מ"ר, מיקום וכמות – לצורך החישוב 7,025 ש"ח.
- עלויות מימון בנקאי בדמות משכנתא.
- עלויות ליווי של אנשי מקצוע מתאימים.
כעת, ניגע באופן בו מנהלים פרויקט בניה של בית פרטי:
איך מנהלים בניית בית פרטי?
במידה ואינכם אנשי מקצוע שעוסקים בענף הבניה, הרי שאתם צפויים לכאב ראש אדיר! במהלך הבניה. עליכם לבחור אנשי מקצוע רבים, לעקוב אחר הקבלן המבצע ועובדיו, לבחון בכל שלב ושלב שלא חורגים מתקציבים וכל זאת דורש זמן רב ואינו מבטיח שהעבודה אכן תיעשה כהלכה. מסיבה זו, עומדות בפניכם 2 אפשרויות עיקריות:
- להשקיע את הזמן ולשכור שירותי מנהל עבודה פרטי.
- לבחור איש מקצוע שינהל את בניית הבית בפועל.
באפשרות הראשונה, אתם מנהלים את הפרויקט כולו וזה כולל את השגת המימון, בחינת אנשי מקצוע, הכוונה ועבודה מאומצת עם האדריכל, המהנדס, הגשת מסמכים והתנהלות ביורוקרטית עם הרשויות השונות בכדי לקבל היתר בניה ואישור להתחיל בעבודות בשטח. רק לאחר מכן, תשכרו מנהל עבודה שיעקוב ויבדוק שהפועלים בשטח אכן פועלים לפי התכניות ומבצעים מלאכתם נאמנה.
באפשרות השנייה, אתם מבינים שמדובר בפרויקט מעט גדול עליכם. משקיעים מעט כסף ושוכרים איש מקצוע שינהל עבורכם את הפרויקט מהשלב הראשון ועד למועד קבלת טופס 4 ואכלוס הבית בפועל. כלומר, איש המקצוע (לרוב, אדריכל ואו מהנדס) רץ בין הרשויות ובוחר את אנשי המקצוע אך הוא עושה זאת תוך שימוש בניסיון רב שצבר במהלך השנים וכך נמנעים טעויות והעבודות נעשות כנדרש עד למסירת הנכס.
לסיכום,
בניית בית פרטי אינה זולה, בניית בית פרטי אינה פשוטה, לכן, עדיף לקחת איש מקצוע לניהול הפרויקט כולו בצורה כזו שתוכלו ליהנות מפירות ההשקעה הפיננסית ולהגשים את החלום מבלי להשבית את החיים ולסבול שנים מספר מכאב ראש בלתי פוסק ואף מהפסדים מיותרים. השאירו פרטים ונעזור לכם לבחור אנשי מקצוע מתאימים:
