בניין רכבת הנו בניין ישן אשר נבנה בימים בהם נדרשו במדינה לשכן עשרות ומאות אלפי עולים חדשים במהירות האפשרית. כיום בנייני רכבת מאכלסים בעיקר תושבים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך אשר מתגוררים בצפיפות רבה זה עם זה. כאשר שוקלים השקעה בדירה שנמצאת בבניין רכבת יש לדעת את המשמעות של השקעה מטיב זה.
בניין רכבת הנקודות החשובות:
- בניין רכבת לרוב יהיה ישן מאוד ולכן בעיות תשתיות, צנרת ויציבות קיימות.
- בניין רכבת יהיה עם מספר רב של דירות אשר דומות זו לזו בגודלם ובמצבם.
- בניין רכבת מאכלס לרוב משפחות וותיקות ודלות אמצעים.
כאשר רוכשים דירה בבניין רכבת יש לדעת שטיב השכנים משחק תפקיד חשוב בערך הנכס בעתיד. ככל שהשכנים משכילים יותר ואמידים יותר כך העסקה משתלמת יותר וזאת מכמה סיבות עיקריות:
- כאשר השכנים מבינים את המשמעות של פינוי בינוי או תמ"א 38 הם יותר משמחים לשתף פעולה ומשכך ניתן לשפץ את הנכס ולהרוויח מעליית ערך הנכס.
- כאשר השכנים טובים לא תהיה מניעה למכור את הדירה במחיר גבוהה יותר לרוכשי דירה פוטנציאליים.
- כאשר השכנים מאוגדים ומנהלים את הבניין כראוי לרוב כולם יעשו הכל למען עצמם ולמען האחרים.
מה הסיכון ברכישת דירה בבניין רכבת סטנדרטי בפריפריה או אף במרכז?
מאחר ובנייני רכבת מחולקים לדירות קטנות עם כמה וכמה כניסות שונות, השכנים לעתים קרובות כלל לא מכירים זה את זה. וכאשר אין היכרות ואכפתיות האחד לשני השכנים נוטים להיות פחות אכפתיים ופחות נקיים וכלל אינם מוכנים להשקיע בנכס כדי להשביחו. מעבר לכך, בבניינים בהם האחד אינו מכיר את השני יש סכנה גדולה יותר לגנבות או לפעילות עבריינית בדירות השונות כאשר לדיירים האחרים אין הרבה מה לעשות בנידון.
בניין רכבת ממוצע יהיה ישן מאוד ויחייב תחזוקה משמעותית יותר שמחייבת השקעה כספית מצד כלל הדיירים בבניין אך כאשר יש מספר רב של שכנים קשה מאוד לרתום את כולם להשקיע מכספם וכאשר אפילו אחד מסרב כלל השכנים מקשיחים עמדות ונוטים לדבוק בעמדותיהם וכך נוצרת רשלנות מתמשכת בה השכנים מתגוררים יחד בבניין רעוע ולעתים גם מסוכן כאשר אין דרך להתמודד עם בעיה זו לבד. בבנייני רכבת שכנים נוטים לעשות ככל שעולה על רוחם וכך החיים בדירה הופכים לפחות נעימים וזאת בלשון המעטה.
האם יש הזדמנויות בהשקעה בבניין רכבת?
בהחלט. רכישת דירה בבניין רכבת נכון יכול להיות לכלול הזדמנויות פז! לרוב בניינים ישנים נבנים אמנם בצפיפות רבה אך השטח עליו הם יושבים רחב ידיים. מעבר לכך, בנייני רכבת נוטים להיות נמוכים מאוד כאשר בניין רכבת סטנדרטי יהיה כ2-3 קומות בלבד דבר שבצם מצייר את התמונה הבאה:
בניין רכבת הנו כמו מגדל דירות אך לאורך במקום לגובה!
כלומר, במידה ומנצלים את שטח הקרקע נכון. לא רק שניתן להכריז על השטח כולו כמתחם פינוי בינוי אלא גם לבנות לגובה רב מה שמקנה לכל אחד מהדיירים זכות לדירה משמעותית במגדל הדירות שמתוכנן וכמובן גם בכספים נוספים מהצד. כאשר מוצאים בניין רכבת באזור מבוקש בו הדיירים מעוניינים לאפשר את מינוף הקרקע ולזכות בדירה חלופית וטובה בהרבה בהחלט ניתן לראות בדבר השקעה מצוינת וזאת כי גם העירייה תשמח לעזור לכם להניע את התהליך ולאפשר בניית בניין דירות שמכניס כסף רב יותר לקופת העירייה.
ולכן חשוב מאוד לבדוק את שלושת הפרמטרים הבאים לפני השקעה בבניין רכבת:
- החומר האנושי – האם מדובר באוכלוסיה אשר אתם רוצים לחיות בקרבתה?
- חשיבות הקרקע – האם השטח עליו הבניין נבנה מבוקש ומאפשר פינוי בינוי עתידי?
- מצב המבנה – האם הבניין במצב סביר ומאפשר אכלוס עד למועד השבחה של הנכס?
במידה ומצאתם נכס ראוי, מדובר בהשקעה מצוינת. במידה ומצאתם נכס שמורכב יותר אנו נמליץ להתייעץ עם איש מקצוע שיוכל לבחון עבורכם את הנכס ולסייע לכם לקבל את ההחלטה הנכונה. מתלבטים? פנו אלינו ונשמח לעזור.
