בלעדיות בתיווך משמעותה שיש רק מתווך או משרד תיווך אחד שרשאי לייצג את הנכס שבבעלותכם לקונים פוטנציאליים. ובעוד יש אינספור מתווכים שפועלים באזור מגוריכם מומלץ לרוב לפנות לאלו שיבקשו מכם בלעדיות בתיווך הדירה וזאת משום שלרוב הם יהיו המתווכים המקצועיים יותר. למה הכוונה? אם בעבר היינו מסתפקים במתווך מקומי שניהל עבורנו את תהליך המכירה של הבית הרי שכיום השוק הפך לגדול ורחב הרבה יותר. התנועה בין שכונות ובין ערים הפכה את שוק התיווך למורכב ומאתגר יותר ובעולם בו כדי למכור דירה המתווך נדרש לעבוד ימים כלילות לאורך כל התהליך ברצונם של המתווכים הרציניים להבטיח שעבודתם לא תהיה לשווא. הדרישה לבלעדיות בתיווך משמעותה שהמתווך יעבוד קשה יותר ויעשה שימוש בכל האמצעים שעומדים לרשותו כדי למכור את הנכס במהירות הגבוהה ביותר.
סוכנויות התיווך הגדולות כאשר המובילה בהם היא רימקס ישראל הבינו שכדי להתחרות ולהציע למוכרי הדירות את השירות הטוב ביותר עליהם להציע שיטת עבודה חדשה. שיטה הבלעדיות מבטלת את המעבר של מוכרי דירות ממתווך למתווך ומאפשרת לסוכנויות אלו לעבוד בבלעדיות אך לא באופן בלעדי על הבית של שלכם, והכוונה, שיתופי פעולה עם כל עולם התווך, לכל מי שיש קונה יכול להביא אותו לנכס בתיאום עם הסוכן שלך.
מה המשמעות של בלעדיות בתיווך?
כאשר חותמים על בלעדיות מול מתווך דירות עושים זאת באמצעות חוזה בו נכתב שמוכר הדירה מעביר את זכויות הייצוג למתווך באופן בלעדי ובעצם הוא מתחייב שאינו ינסה למכור את הדירה בכוחות עצמו או בעזרת מתווך אחר. כלומר, במידה והוא אכן מכר את הדירה בכוחות עצמו או בעזרת אדם אחר עדיין יהיה עליו לשלם את עמלת התיווך כפי שהוסכם בין הצדדים במועד החתימה על הסכם הבלעדיות.
הסכם בלעדיות עם מתווך פועל לטובת שני הצדדים וזאת למרות שעל פניו נראה הדבר כתמוה וככזה המצמצם אפשרויות לבעל הדירה. המוכר, משלם רק כנגד עסקה שצלחה ואילו המתווך יצטרך להוציא כסף מכיסו, לשווק, לפרסם, להביא מתווכחים לנכס וזאת עוד לפני שקיבל את שכרו.
פירוט היתרונות בעבודה מול מתווך בבלעדיות:
הבלעדיות בתיווך מאפשרת למתווך להציע את הדירה בכל כלי המדיה ולזכות בחשיפה מלאה כאשר אין חשש שמתווכים אחרים ייקחו להם את הנכס והיתרונות לכך:
- שילוט בולט שהדירה למכירה.
- פרסום בעיתונות ובאתרי אינטרנט בגילוי.
- הצגת תמונות פנים הדירה.
- הצגת פרטי קשר וכתובת מדויקת של הדירה שמאפשרים בירורים אודות הנכס לפני ביקור.
- פינוי זמן רב יותר במהלך היום להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים כי המכירה נופלת על כתפיו של המתווך בלבד.
מעבר ליתרונות הללו שמסייעים למכירה לחשיפה מלאה לכלל הקונים הפוטנציאליים ישנם יתרונות נוספים בדמות שיתופי פעולה בין סוכנים שונים ברשתות התיווך הגדולות. כך למשל סוכנות תיווך אחת יכולה לקבל נכס וברשת עצמה ייקחו חלק בתהליך המכירה סוכנים רבים מהמשרד/רשת. בעסקה אחת סוכן אחד שמייצג את הקונה והאחר שמייצג את המוכר. כאשר עוסקים בתיווך בבלעדיות ההתנהלות מקצועית ואמינה יותר וניתן לסמוך זה על זה מאחר וישנם הסכמות ברורות לאופן ההתנהלות בכל שלב ושלב בדרך למכירת הדירה.
פירוט החסרונות בעבודה מול מתווך בבלעדיות:
ישנם סיכונים במתן התחייבות אשר תקפה עליכם לאורך תקופה ארוכה. שהרי בחירת מתווך לא נכון יכולה לגרום לנזק מוחשי ומידי ממנו לא ניתן לצאת. לעתים מתווכים עושים את המעט שהם מחויבים כלשון החוק אך לא מעבר לכך דבר שגורם לכך שסיכויי המכירה נמוכים. חסרונות בולטים נוספים:
- דירה שנמצאת על המדף זמן רב ללא קונים או עם קונים מעטים.
- לאחר תקופה בה הדירה לא נמכרה יהיו שיראו בכך שהדירה לא שווה ומחיר השוק של הנכס ירד.
- מתווכים לא מקצועיים יתחייבו להשיג סכומי כסף גדולים ולא ראליים עבור הדירה , דבר שיתקע את התהליך.
- סגירת הסכם עם מתווך אשר אין לו קהל לקוחות מספק דבר שמקשה על מכירה מהירה.
- עבודה עם מתווך לא מקצועי ושאינו מוכן להוציא את הנכס לשיתופי פעולה.
חוק המתווכים ובלעדיות בתיווך
ישנם כללים ברורים ועל פיהם חייב מתווך לפעול. בשנת 2004 נכנסו לתוקפם סעיפים המתייחסים לכל תחום התיווך בבלעדיות. לשון החוק קובעת באילו תנאים רשאי מתווך לזכות בבלעדיות. כך לדוגמה העובדה שמתווך קיבל דירה בבלעדיות מסכנת את בעל הדירה מאחר ובמידה והמתווך לא פעל כנדרש העסקה לא תצא לדרך לכל משך ההתחייבות ומדובר בנזק משמעותי למוכר הדירה. ולכן החוק מחייב את המתווכים המייצגים נכסים בבלעדיות בביצוע פעולות שונות שישאירו את הנכס גלוי לציבור כך שהסיכוי למכור את הדירה עולה.
החוק מחייב את המתווך שזכה בבלעדיות לבחור מבין הרשימה ולבצע 2 פעולות במינימום:
- תליית שילוט מתאים על גבי הנכס או במודעות במרחב הציבורי – בשלט נראה את שמו של המתווך ומספר הטלפון לקביעת ביקור בנכס.
- ניהול פרסום בקרב קהל לקוחות שיכול להתאים או אצל כלל הקונים המיוצגים במשרד תיווך לצד פרסום בעיתון מקומי.
- פרסום הנכס בעיתון מקומי למגזר או לפלח שוק מתאים (באזור בעל אוכלוסיה חרדית יידרש פרסום בעיתון השייך למגזר)
- הזמנתם של קונים פוטנציאלים ומתווכים נוספים שפועלים בסביבה כדי להגדיל את סיכויי המכירה.
במידה והמתווך לא פעל במישורים אלו. כלומר, לא עשה את מלוא המאמצים למכור את הדירה הרי שתקופת הבלעדיות גם לאחר שליש מתקופת ההתחייבות. לדוגמה: במידה וההתחייבות היא לחצי שנה. כבר לאחר חודשיים במידה ולא נעשו מאמצים מספיקים יהיה רשאי מוכר הדירה לבקש את ביטול ההסכם. כאשר חותמים על בלעדיות מול רשת תיווך גדולה כלל הפעולות המתוארות נעשות באופן אוטומטי לחלוטין במסגרת המערכות שמשתפות את הנכסים עם מאגרי הנתונים של כלל המתווכים וכמובן גם מפרסמים את כלל הנכסים באתר האינטרנט שלהם ובלוחות המודעות הגדולים כדוגמת יד 2.
האם לבקש את שירותיו של מתווך בבלעדיות?
כל אדם יכול למכור את הדירה בכוחות עצמו. אך משך הזמן עד למכירה והשעות שיידרשו למוכר הדירה בהצגת הדירה בשעות לא נוחות, האופן בו הדירה תוצג ומגבלות הידע ימנעו ממנו למכור את הנכס במחיר המקסימלי ובזמן הקצר ביותר. שימוש במתווך דירות מצד שני פותר את מרבית הבעיות על ידי כך שהמקצועיות והמסירות לצד ניסיון בעבודה מאפשרים לו להציג את הנכס בכל שעות היום ובצורה הטובה ביותר כאשר המשא ומתן מנוהל עבורכם על ידי איש מקצוע ולא ממקום של אגו, סנטימנטים לנכס ועוד.
שימוש במתווך בבלעדיות תהיה כמובן השיטה העדיפה וזאת מאחר ובמידה ונותנים את הדירה לשיווק בשיטה שאינה בלעדית הרי שהמתווכים הרבים ירגישו שלא כדאי להשקיע את מלוא המאמצים ומבחינת החוק הם אינם מחויבים לעשות דבר כדי למכור את הנכס דבר שמשאיר את המוכר במצב בעייתי. מתווך בבלעדיות לרוב יבצע גם פעולות מורכבות שאינם בגדר חובתו בחוק וזאת על מנת שיוכל להרוויח מהעסקה בפרק הזמן הקצר ביותר ולכן לעתים נראה מתווכים היוצאים מגדרם כדי להגיע לקהל הקונים ולקדם את העסקה ואלו כמובן המתווכים אותם נרצה שיפעלו למכור את הנכס שלנו.
החלטת לקחת מתווך בבלעדיות על הדירה – אלו הדברים החשובים שיש לזכור:
- חשוב מאוד שמתווך הדירות יהיה מקומי ומאזור הדירה.
- שיהיה בעל רישיון תווך בתוקף.
- מומלץ לחפש מתווך דירות שפועל במסגרת רשת תיווך שמספקת לו גב איתן למכירה מהירה ומשותפת עם מתווכים אחרים.
- ניתן לדרוש מהמתווך לשורת התחייבויות לפני חתימה על חוזה בלעדיות תיווך.
- לדרוש חוות דעת של קונים ומוכרים שיספרו לכם על מסירותו ואמינותו של המתווך.
- לא לשכוח לעבור על חוזה הבלעדיות בזהירות הנדרשת.
- שיפרט ויתחייב על פעולות שהוא הולך לעשות בתהליך המכירה.
התבלבלתם? רוצים עזרה או מחפשים מתווך באזור מגוריכם? פנו אליי בטופס בצד המאמר ואסייע לכם.
