בניין משותף: ביטוח, מעלית, שיפוצים, חניה – כל החוקים לבית המשותף!

בניין משותף או אם תרצו בית משותף הנו בית בו יש לפחות שתי דירות והנכס כולו רשום בפנקס הבתים המשותפים. בניין משותף נחלק לשניים. שטחים של דירות המגורים של הדיירים והנכסים המשותפים לכלל הדיירים בבניין. כך לדוגמה ניתן לכלול את המקלט, מעלית, חדר מדרגות, חדר אשפה, חניות וכן הלאה כרכוש משותף השייך לכלל הדיירים בבניין. לרוב אין בעיה עם העובדה שדיירים רבים חולקים את אותו הבית וזאת מאחר ומדובר באורח חיים נורמטיבי ומוסדר אליו כולנו התרגלנו. הבעיות והשאלות מתחילות דווקא כאשר נדרשים שינויים בנכס, כאשר דיירים רוצים לקדם התחדשות הבניין במסגרת תמ"א 38 או כאשר הדיירים בקומת גג מתלוננים על נזילות ורוצים לאטום ואו לחזק את הגג וכן הלאה..

במאמר זה נסקור את המאפיינים החשובים והחוקים של בניין משותף כך שתוכלו להבין טוב יותר את המותר והאסור במקרים שונים שעולים על סדר היום של הדיירים בבניין:

בניין משותף

חוק המקרקעין, מגדיר בדיוק מהו בניין משותף והאופן שבו ניתן לעשות פעולות שונות שמשמעותם שינויים בנכסים המשותפים בנכס. בשנת 1995 אף התקבל תיקון (18) בחוק שמתייחס לשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה עם דגש על הרחבת דירות קיימות. כלומר, ישנם מקרים בהם יש אישור של 75% מדיירי הבניין שמחזיקים יחד ב66% מהבית המשותף לכך שדייר אחד או מספר דיירים יקבלו זכויות בנייה השייכות לכלל הדיירים. בצורה זו הדיירים בקומת גג יכולים להרחיב את ביתם על זכויות הבנייה הקיימות לבניין מבלי לקבל את אישור כלל הדיירים למרות שכולם מאבדים זכויות עקב כך.

במקרים בהם חלק מהדיירים יכולים לנצל זכויות בנייה ואחרים לא. יידרשו אלו שמנצלים את הזכיות לשלם "תשלומי איזון" ליתר הדירות שאינם מנצלות את הזכויות. במקרים מסוימים יש התנגדות חריפה מצד חלק מהדיירים לשימוש בזכויות וכדי למנוע זאת הם רושמים תקנון מוסכם לבניין שגובר על הוראות התיקון וכך מונע ניצול של זכויות הבנייה ללא אישור כלל הדיירים בבניין.

כעת נתייחס לשינויים שונים בבניין:

אמנם ניתן לסקור כל שינוי בבניין ובפרט שינויים בדירות עצמם כדוגמת סגירת מרפסות, הצמדת מחסן לדירה, בנייה על הגג ומגוון רחב של פעולות נוספות אך אלו משתייכות לתקנון הבניין ולתיקון 18 לחוק בהתאם להסבר המופיע מעלה. אנו במאמר זה ננסה להבין מה הם ההשלכות של שינויים בבניין משותף ברכוש משותף שמשפיע על כולם ועולה תדיר לדיונים באספות דיירים בניינים משותפים:

חניה בבניין משותף

בניין בו מתגוררים 16 דיירים ולבניין יש חניון בעצם מאפשר לכל אחד ואחד מהדיירים לעשות בו שימוש. שינוי בחניה שיגרום לפגיעה במי מהדיירים האחרים מחייב אישור של כלל הדיירים בבניין וזאת מאחר ומדובר ברכוש משותף ולא ניתן לעשות בו כבשלכם. כך לדוגמה, שימוש בשטח בחניה כמחסן ואו לצורך חניית מבנה יביל תהיה אסורה כל עוד לא ניתן אישור לכך שאכן מותר לכם לעשות בחניה שימוש מסוג זה. בנייה על גבי שטח בחניה תהיה חמורה יותר ויהיו לכך השלכות חמורות.

חניה פרטית בבניין משותף

חניה פרטי בבניין משותף זהו כבר עניין מעניין יותר. בבניין בו יש לכל דייר חניה פרטית ומסומנת (מספר / שלט) הבעלות על החניה יכולה להיות רשומה בטאבו כזכות של בעל הדירה. אך למרות זאת בעל הדירה מנוע מלמכור את החניה לאדם שאינו מתגורר בבניין. במידה ויש לכם חניה ואתם רוצים למכרו לדייר בבניין סמוך הדבר לא יתאפשר ללא אישורם בכתב של כל יתר הדיירים בבניין אך במידה ותרצו למכור לדייר שכבר גר בבניין לא תדרשו לאישורים כלל והעסקה תהיה מותרת. מן הצד השני, השכרת חניה לדייר מחוץ לבניין לא צפויה להוות בעיה.

מעלית בבית משותף

מעלית חשובה מאוד בבניין משותף ובמיוחד כאשר מדובר בבניין של 4 קומות ומעלה. הדיירים בקומות העליונות ישמחו מאוד לקבל מעלית עד לקומתם ואילו הדיירים בקומת הקרקע או הקומה הראשונה לא ממש ישמחו לשלם את הוצאות החשמל והתחזוקה של מעלית. מעלית תשפיע על ערך הדירה של הקומות העליונות בבניין ואילו הקומות התחתונות כמעט ולא יושפעו מכך וכן הלאה.. אז איך מקבלים החלטות?

התקנת מעלית בבניין משותף

קבלת החלטה להתקנת מעלית בבניין משותף יכולה להיעשות על ידי 66% מדיירי הבניין. כך בעצם לא נדרש לשאול את דיירי קומת הקרקע לרצונם במעלית. ההחלטה מתקבלת על ידי אספה כללית של הדיירים ורק לאחר שיש היתר בנייה מהרשות המקומית ורק לאחר שיש דרך להתקין את המעלית מבלי לפגוע יותר מידי ברכוש המשותף ובשטח הדירות האחרות לצד חזות הבניין. בעצם, יש לנסות למנוע ככל האפשר את ההפרעה במראה או בתנועה במבנה הבניין כתוצאה מהתקנת המעלית. כאות התחשבות החוק אינו מחייב את דיירי קומת הקרקע להשתתף בהוצאות על התקנת המעלית גם במידה והם חפצו והצביעו באסיפה בעד התקנתה – פשוט כי זה לא הוגן. מהצד השני, עלויות התפעול כולל החשמל יפלו על כל השכנים כולל אלו המתגוררים בקומת הקרקע.

מעלית שבת בבניין משותף

פעמים רבות משפחה דתית / חרדית עוברת להתגורר בבניין דירות חילוני ומבקשת להסב את המעלית לכזה הפועל במתכונת "מעלית שבת". מעלית שבת פעולת בשעות מסוימות ביום שבת ועוברת קומה קומה באופן אוטונומי לחלוטין כך שגם שומרי שבת יכולים לעשות בה שימוש. הדבר חשוב מאוד בעיקר במגדלי דירות בהם לא ניתן לדרוש מדייר לעלות ברגל 20-30 קומות בכל פעם שהוא יוצא להתפלל בבית כנסת. במידה ויש מנגנון מעלית שבת מובנה באחת מהמעליות ניתן לדרוש את הפעלת אחת מהמעליות במתכונת זו בהסכמה של רוב בעלי הדירות – כלומר 51%. כך שעל השכן החדש לשכנע את הדיירים בכך וזאת כאמור למרות שמדובר בעלות לא קטנה מאחר והמעלית פועלת ללא הפסקה מספר שעות מידי יום שבת. במידה ונדרש להתקין מנגנון "מעלית שבת" שעולה לא מעט כסף. אלו שרוצים בכך יידרשו לשלם על כך ולא יתר הדיירים בבניין.

שיפוץ בניין משותף

שיפוץ בניין משותף הנו כר פורה לוויכוחים ומריבות מאחר וכמעט תמיד יש המתנגדים להוצאה כספית גדולה על נראות הבניין ואו על חווית המגורים. החוק קובע שעל השכנים לשלם עבור "החזקה תקינה של הרכוש המשותף" כלומר, צביעה, גינון, עבודות תאורה וחשמל, טיפול בליקויי בטיחות לצד זיפות ואיטום הגג וכ"ו כלל אינם צריכים את אישור הדיירים וועד הבית רשאי לפעול בשם כל דיירי הבניין גם אם אחדים מתנגדים לכך וכאשר יש התנגדות חריפה לפעולות ועד הבית תמיד ניתן לגשת למפקח על הבתים המשותפים שיבחן את הנושא ויחליט עבור הצדדים.

כמובן שהשאלה נשאלת בעיקר כאשר מתוכננים שיפוצים משמעותיים לחזות הבניין, חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה ומגוון רחב של פעולות אחרות. במידה ויש לבניין חזות נאה ומדובר בבניין חזק ויציב שאינו מצריך שיפוץ משמעותי הרי שלא כל הדיירים חייבים להסכים לכך אך עליהם לעשות זאת בתום לב ומתוך אמונה שהדבר אינו נדרש והם לא ידרשו לשלם על כך. במידה ומדובר בבניין ישן שנבנה בשנות ה50,60 לפי תו תקן ישן ולבניין חזות בעייתית בלשון המעטה יכולים הדיירים להשיג רוב באספת דיירים ולבצע את המוטל עליהם. כמובן שככל שמדובר בסכומי כסף גדולים יותר שעל הדיירים להשקיע בית המשפט ידרוש רוב מוחלט יותר וזאת כדי להוכיח שאכן מדובר בפעולה הכרחית ורצויה.

בבניינים ישנים לא נהוג לרכוש ביטוח בניין משותף אך יש מבנים בעיקר חדשים בהם ועד הבית רוכש פוליסת ביטוח צד ג' לוועד הבית וזאת כדי למנוע מצבים בהם רשלנות מצד ועד הבית שלא טיפלה בליקויי בטיחות תיפול על כתפי דיירי הבניין. במידה וועד הבית מחליט לנכון לרכוש פוליסת ביטוח בניין משותף הוא יכול לעשות זאת והמשמעות היא שעם נפל אריח, החליק דייר או אורח לאחר שטיפה של הרצפה, התביעה לא תבוא על הדיירים אלא על חברת הביטוח וזאת למרות שנדיר מאוד שאנשים פרטיים תובעים ועד בית.

החוקים לבית משותף אמורים לסייע לדיירים להרגיש בטוחים ומוגנים אך בעיקר שווי זכויות. במידה ואתם נדרשים לליווי עורך דין בכל מקרה בו הפרו את הזכויות שלכם ופגעו בכם – הרגישו בנוח לפנות אלינו: