ביטול חוזה שכירות במקרה בו אנו מתחרטים יכול להתגלות כבעיה לא קטנה. כאשר בעל הדירה והשוכר נפגשים בפעם הראשונה אין בין השניים דבר ואף אחד לא חייב לאחר דבר אך ברגע בו החלו לדון בפרטי פרטים על אפשרות השכירות ונהגו במשא ומתן על תנאי השכירות שכוללים משך התחייבות, עלות חודשית, תנאי שכירות בפרטי פרטים הרי שיש הצעה על השולחן ובמידה והשוכר הפוטנציאלי הגיב בחיוב וקיבל את התנאים אפילו אם הם בעל פה הרי שיש ביניהם קשר מסוים.
אמנם במקרקעין החוק מחייב בחוזה כתוב שהרי מדובר בעסקה בעלת חשיבות רבה לצדדים בגלל הערך הגבוהה של העסקה ובגלל המשמעות של הפרת חוזה על ידי אחד הצדדים אך גם במשא ומתן יש לשאת ולתת בתום לב, כלומר ייתכן ובעל הבית או השוכר הפוטנציאלי יפגעו מכך שהחוזה התבטל חד צדדית מאחר ופספסו שוכר/משכיר חלופי שיכל לענות על הדרישות.
כדי להבין את הנושא לעומק יש לפרק את הנושא לשלבים השונים בחוזה וכמובן להתייחס לביטול החוזה משני צידי המתרס:
ביטול חוזה שכירות מצד השוכר:
ביטול חוזה שכירות לפני חתימה
קודם לחתימה על הסכם שכירות ייתכן ואין בין השוכר למשכיר דבר ולכן השוכר מחזיק בידיו את הזכות להפסיק את ההתנהלות בכל עת, גם כאשר נכנסים לפרטים בטלפון או פנים לפנים הרי שכל עוד הדברים נאמרים בעל פה הרי זה לא אומר דבר שהרי אילו הם עיקרי ההסכם ולא נכנסים עדיין לפרטים רלוונטיים לסגירה.
במידה וכבר התקדמתם במשא ומתן והחלתם לדון בפרטי עומק הכוללים אפשריות להארכת חוזה השכירות והתחלתם להרכיב את הנספחים לחוזה ובעל הבית אומר לכם שעליכם להיות רציניים כי יש לו שוכר נוסף שממש אבל ממש רוצה להיכנס לדירה ואמרתם לו שאתם בעניין ושלא ידאג, בין אם בכוונה או בטעות הרי שנכנסתם למשא ומתן עמוק יותר וייתכן שברגע שביטלתם חוזה למעשה פגעתם בבעל הדירה שיתקשה למצוא דייר חלופי – כלומר הפסד כלכלי.
במקרה זה יש לקחת את הנושא לעורך דין ולבחון האם עליכם לפצות את בעל הדירה בסכום כסף שנאמד כאומדן הכנסה או שמה זהו משא ומתן סטנדרטי שאינו מחייב אתכם בחתימה פיזית על חוזה כלומר, אתם פטורים מתשלום פיצוי.
ביטול חוזה שכירות אחרי חתימה
ביטול של חוזה שכירות אחרי חתימה כבר הופך למשהו הרבה יותר מורכב שהרי אתם כבר נמצאים עמוק בתוך חוזה שכירות שנכתב פיזית על מסמך כפי שמבקש החוק והתחייבתם זה לזה על שורה של פרטים כמ מועדי תשלום, אחריות לדירה, תשלומי ארנונה וכ"ו ובמידה ואתם מבטלים את החוזה הרי שאתם בעצם מפרים חוזה ויהיו לכך השלכות חמורות שידונו בבית משפט.
ביטול חוזה שכירות לאחר החתימה גורם נזק ברור לבעל הדירה וניתן למדוד אותו עד השקל האחרון כך שתמצאו את עצמכם משלמים על כך טבין ותקילין!
במידה ובעל הדירה הפר חוזה, פגע בנכס, הפך את חייכם למרורים ייתכן ובפנייה לעורך דין המתמחה בדיני חוזים תוכלו למצוא פרצה בחוק או אף אישור עקרוני בחוק לבטל את החוזה ויתרה מכך גם לתבוע ולבקש סעד על עגמת הנפש, דמי המעבר ופיצוי על נזקים נוספים שנגרמו לכם – אם זאת יהיה עליכם להוכיח לבית המשפט את הנזקים וכמובן שהוכחות אילו יכולות להיות מורכבות יותר להשגה.
ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר:
ביטול חוזה שכירות לפני חתימה
המשכיר שנכנס למשא ומתן עם שוכר פוטנציאלי יכול לבטל חוזה בכל עימת שבא לו. אם זאת יכולים להתרחש מקרים בהם המשכיר יאלץ להמשיך את המשא ומתן להשלימה עם השוכר עמו הם מתנהלים וזאת כאשר השוכר מודיע שיש נכס נוסף עליו הוא מעוניין לבדוק ובעל הדירה משכנעו שהוא ישכיר לו את הדירה ובעקבות זאת השוכר בחר לוותר על הנכס האחר. גם במקרה זה הדבר אינו פשוט ויש צורך בהוכחה שאכן היו השניים כבר בפרטי פרטים של העסקה.
במקרים מסוימים יכול המשכיר לדבר סרק ולשכנע שוכר פוטנציאלי לוותר על נכס אחר ולא לשאת באחריות שהרי היה על השוכר להיות הגיוני ולא לקבל בעצתו. במידה והמשא ומתן עוד בראשית דרכו וחסרים פרטים לא מעטים כדי שיהיה אפשרי לחתום על חוזה לא יכול השוכר לבוא בטענות אל המשכיר שהרי יכול גם יכול להיות שהשוכר בעצמו היה מבטל עסקה ברגע שהתגלה אי הבנה או משהו שמפריע לשוכר הפוטנציאלי.
במקרים קיצוניים בהם המשכיר הונא את השוכר על ידי כך שמשך אותו ושיחק איתו כדי לדון עם שוכר אחר תוך שמירה של 2 דגים על חכה אחת ובעצם גרם פגיעה במודע לאחד השוכרים בהתגלות מצב זה ייתכן והשוכר הנפגע יהיה זכאי לתבוע סעד – פיצוי מבית המשפט ועל כך יש להתייעץ עם עורך דין לענייני חוזים – נזיקין.
ביטול חוזה שכירות אחרי חתימה
משכיר אינו יכול לבטל חוזה שכירות חד צדדית על דעת עצמו ללא הצדקה משמעותית לכך ולא מומלץ לעשות כן לפני קבלת ייעוץ מגורם מוסמך (עורך דין) לאחר חתימה החוזה נכנס לתוקף והצדדים כבולים זה לזה אם ירצו או לא ירצו בכך, גם אם המשכיר פיתח שנאה או סלידה מהשוכר בעקבות התנהגות לא הולמת או אם הציעו לו סכום גדול יותר עבור הנכס – עדיין לא ניתן לבטל את החוזה.
במקרי קיצון בהם השוכר אינו משלם את שכר הדירה ולאחר התרעה מסודרת על פי החוק או במקרים בהם ישנם הפרות בוטות בעיקרי החוזה ניתן יהיה למצוא את הדרכים בהם אפשר לפנות את השוכר הסרבן, יש לשם כך גוף מסודר שאחראי לכך בהוצאה לפועל, קרא עוד על: פינוי שוכר מהדירה.
מהם מקרי קיצון בהם בית המשפט יאשר פינוי דייר:
- הפרת חוזה עקב שימוש אסור בנכס כפי שנקבע בחוזה (סעיף עקרוני).
- אי-תשלום דמי שכירות לאורך כמה חודשים עוקבים.
- בניית קירות או תוספות בנייה אחרות ללא הסכמת בעל הבית.
- העברת זכות בנכס המושכר מבלי הסכמת בעל הבית ומבלי לשלם לו את חלקו.
אבל! אם וכאשר משכיר מפנה שוכר ללא אישור בית המשפט ובכוחות עצמו ללא היתר משפטי מעורך דין מוסמך או בית משפט יכול למצוא עצמו חייב סכומי כסף גדולים מאוד לשוכר במידה והלז יבחר לתבוע פיצוי על עגמת נפש, פגיעה כספית, ועלויות פינוי/הובלה שיכולים להגיע יחד לעשרות אלפי שקלים ואפילו לפעמים לכמה מאות אלפי שקלים ולא מומלץ לעשות זאת.
חשוב לזכור, בית המשפט מאוד אבל מאוד קשוח עם מקרים בהם אנשים לוקחים את החוק לידיהם גם אם היו להם סיבות חלקיות או מוצדקות בעיניהם. במקרים רבים משכירים סובלים תקופה של מספר חודשים עד לתום חוזה השכירות למרות היכולת לפנות דייר וזאת משום שיש הבנה שכמעט בלתי אפשרי לקבל את האישור פינוי דייר המיוחל ואף הוא עורך כחודשיים מרגע התרעה כך שהופך למורכב ולא משתלם.
עדיין מחפשים דירה או דייר, שימו לב שאתם פועלים בתום לב ומתוך הגינות שאחרי הכל מדובר בעסקה מורכבת לשני הצדדים ובנוסף החוק מחייב! אתכם לפעול בצורה מוצדקת וישרה ואנו ממליצים לעשות שימוש בחוזה שכירות סטנדרטי בלתי מוגנת, בתחתית העמוד צירפנו 2 סוגי חוזי שכירות האחת בעברית והאחרת באנגלית לפי הנוח לכם:
- הורדות של חוזי שכירות רלוונטיים:
*כל הנאמר נעשה ברמת הרעיון ואינו יכול להחליף דעת מומחה – עורך דין למקרקעין.
רוצים ייעוץ משפטי מעורך דין? השאירו פרטים כאן:
