השקעה בנדל"ן כרוכה בהוצאה כספית משמעותית ואחת הדרכים הטובות ביותר להגן על הנכס היא לרכוש ביטוח ייעודי. אבל מה ההבדלים בין סוגי הביטוחים ואיך בוחרים את הפוליסה הכי מתאימה בלי לחרוג מתוך מסגרת התקציב? הנה המדריך המלא
משקיע שמתכנן לרכוש נכס נדל"ן פרטי או מסחרי מצפה לתשואה גבוהה. הציפיות נטועות בביצועים הנוכחיים של השוק ובנתונים שנאספו מהשנים האחרונות. כך למשל הגיעה תשואה שנתית על השכרת דירה ברחובות ל-4.6% בשנת 2014 ואותה דירה נהנתה גם מעליית מחיר של 11.9%.
בערים אחרות המצב דומה והרשימה של נכסי נדל"ן משתלמים להשקעה כוללת בין היתר את הערים הבאות:
- טבריה (עלייה של 5.9% בתשואה שנתית על השכרת דירה ועלייה של 9.1% במחיר הדירה).
- באר שבע (5.1% ו-9.1% בהתאמה).
- אשקלון (5.6% ו-8.4%, לפי מדד דה מרקר ואתר האינטרנט של יד 2).
עם זאת, השקעה בנדל"ן כרוכה מטבעה בהוצאה כספית לא מבוטלת. ההתלבטות של המשקיע הממוצע בין אפיקי השקעה מביאה בחשבון את הסיכון הכרוך ברכישת נכס נדל"ן ואת הבעיות שעלולות להיגרם לו. מלבד תנודות לא צפויות של המשק או מהלכים של משרד האוצר, בעלי נכסי נדל"ן חייבים להגן על עצמם ועל הדירה באמצעות ביטוח ייעודי.
מה כולל ביטוח דירה?
כל פוליסת ביטוח מייצגת במידה כזו או אחרת הסכם בין המבוטח לבין חברת הביטוח. לפי הסכם כזה בענף השקעות הנדל"ן, המבוטח משלם לחברה דמי ביטוח חודשיים בדמות פרמיה ובתמורה מתחייבת החברה לשלם עבור סיכונים מסוימים. הפיצוי מטעם חברת הביטוח יכול להינתן באמצעות תיקון בפועל של הנזק, תשלום ערך הנזק במזומן או החלפת התכולה או חלקים בדירה בתכולה ופריטים מאותו סוג ואיכות. בנוסף, במקרים מסוימים נדרש המבוטח להשתתף בחלק מעלות הנזק וזאת בכפוף לסעיף ההשתתפות העצמית כפי שנקבע בפוליסה.
בניגוד לפוליסות ביטוח אחרות, פוליסת ביטוח לדירה מוגדרת כ"תקנית" ולכן התנאים הבסיסיים שלה קבועים. המשמעות היא שחברת הביטוח רשאית לשנות את התנאים או להוסיף כיסויים שהם לטובת המבוטח בלבד. אסור לחברת הביטוח לגרוע מתנאי הפוליסה התקנית ובחודש יולי 2015 אף עודכנו התנאים על ידי משרד האוצר וזאת במטרה לשפר את היקף הכיסוי.
כפי שניתן להבין, פוליסה תקנית של ביטוח דירה כוללת ביטוח מבנה וביטוח תכולה. עם זאת, מדובר בשני כיסויים נפרדים והמבוטח יכול להחליט האם לרכוש אותם יחד או לחוד. מעבר לכך, בפוליסה התקנית כלולות שתי הרחבות. הראשונה היא לביטוח סכום נוסף בבית משותף והשנייה היא לביטוח אחריות כלפי צד ג' – כמו למשל במקרים בהם נזק בדירת המבוטח גורם לנזקים בדירות השכנים.
לאיזה משקיע כדאי לקנות את הביטוח?
קהל היעד של ביטוחי דירה כולל באופן עקרוני את כלל ציבור המשקיעים ובעלי הנכסים. זהו ביטוח חיוני שעלותו משתלמת בטווח הקצר והארוך. יתרה על כך, בנקים למשכנתאות ממילא דורשים מהלווים לרכוש ביטוח מבנה. זהו ביטוח של הנכס המשועבד לטובת הבנק ובעזרתו הבנק מצמצם את רמת הסיכון שהוא נוטל על עצמו. עוד דורשים בנקים למשכנתאות לרכוש ביטוח חיים על מנת להבטיח את תשלום החוב במקרה של מות הלווה.
את ביטוח המבנה וביטוח החיים ניתן לרכוש באמצעות סוכנות ביטוח של הבנק או באופן עצמאי. מצד שני, הפוליסה של סוכנות הבנק כוללת ביטוח מבנה ונזקי מים בלבד והיא לא כוללת אחריות כלפי צד שלישי וביטוח תכולה.
מלבד נוטלי משכנתאות שמחויבים כאמור בסוג מסוים של ביטוח מבנה, גם משקיעים שמממנים את הרכישה מהון עצמי בלבד יכולים ליהנות מהיתרונות של ביטוח דירה ותכולה. מחיר הביטוח למבנה מושפע מסכום הביטוח שמשקף את עלות בניית הדירה.
את סכום הביטוח ניתן לקבוע לאחר התייעצות עם גורם מקצועי וזאת כדי להבטיח פיצוי הולם בנזקים שנגרמים כתוצאה מאש, ברק, רעם, התפוצצות, התלקחות, נפילת כלי טייס, מגע או התנגשות של כלי רכב בדירות קרקע, פעולות זדון, שיטפון והצפות, רעידת אדמה ועוד. לצורך השוואה, מחיר ביטוח התכולה מושפע מסכום ביטוח התכולה שמשקף את שווי הפריטים נכון למועד תחילת הפוליסה.
הטעות הנפוצה של רוב המשקיעים היא להתעלם מהחשיבות של ביטוח תכולה ולנסות לחסוך בהוצאות באמצעות ויתור עליו. אם מוסיפים לזה את העובדה שהבנקים לא מחייבים רכישת ביטוח תכולה ורוב הדירות להשקעה גם ככה מושכרות לאדם אחר, אין פלא שביטוח התכולה פחות פופולארית בקרב משקיעים. מנגד, ניתן לקבל הצעת מחיר מסודרת על ביטוח דירה ותכולה יחד וכך בכל זאת לשקול כיסוי מן הסוג הזה גם במקרים של רכישת נכס להשקעה.
טיפים לבחירת פוליסת ביטוח עבור המשקיע הממוצע
בחירה נכונה של ביטוח דירה יכולה להעניק שקט נפשי למשקיע הממוצע. בשביל לבחור את הפוליסה הזו ניתן להשתמש במחשבון ביטוח דירה שמעניק מידע אובייקטיבי ובמדד השירות של החברה שמפורסם על ידי משרד האוצר.
בהשוואה בין חברות ביטוח כדאי לבדוק מלבד מחיר הביטוח גם את פריסת התשלומים ותנאי האשראי. המטרה של ההשוואה היא לברר מה רמת השירות של החברה כפי שנמדדה במדד של אגף שוק ההון, ביטוח וחיסכון ומה גובה ההשתתפות העצמית במקרה של נזק. בדיקות נוספות כוללות סייגים והגבלות על כיסויים שונים והנחות על דמי ביטוח שנובעות מהיסטוריה ביטוחית ללא תביעות.
לסיכום, תהליך הבחירה של ביטוח דירה לא מורכב כמו בחירת נכס להשקעה וכדאי מאוד לרכוש אותו. הביטוח משתלם עבור המשקיע כי הוא מעניק פיצוי למקרה של נזק למבנה או לתכולה. יש תחרות רבה בין חברות הביטוח וכל משקיע יכול לנצל זאת על מנת לקבל מחיר מפתיע.
