בדיקות לפני קניית דירה: 7 בדיקות הכרחיות לפני קניית דירה להשקעה | נתנאל טרכטרמן – בית להשקעות נדל"ן חכמות
יש כמה בדיקות מאוד חשובות שעלינו לבצע רגע לפני שאנו מתקשרים לעו"ד לפתוח בתהליך הטיוטות. ריכזנו עבורכם את 7 הבדיקות החשובות ביותר:
1. למי תרצו להשכיר את הדירה?
ישנן לא מעט סוגי אוכלוסיות פוטנציאליות.
האם תרצו להשכיר את הדירה לצעירים? מבוגרים? סטודנטים? להחלטה הזו צריכה להיות השפעה על סוג הדירה שתחפשו. על גודל הדירה, חלוקת החדרים בה, הקומה בה ממוקמת הדירה והשכונה בה תרכשו את הדירה. לדוגמה, אם תעדיפו להשכיר את הדירה לסטודנטים, חשוב לוודא במהלך ביצוע בדיקות לפני קניית דירה. חשוב לוודא שהיא ממוקמת בקרבה מספקת למוסד אקדמי, ושהיא עונה על הצרכים שעשויים להיות להם – ממוקמת בקרבת מרכז קניות שכונתי, נגישה לתחבורה ציבורית וכו'. לחילופין, אם תעדיפו להשכיר את הדירה למשפחה, חשוב לוודא שהיא מרווחת מספיק, שיש בה מעלית, ושהיא ממוקמת בקרבת שירותים הדרושים למשפחה כמו מוסדות חינוך, גינה ציבורית ומרכז קהילתי.
זכרו, אמנם השקעה בערים חלשות יותר מבחינה סוציו-אקונומית כמו בית שאן, אופקים, ירוחם ואחרות עשויה להניב תשואה גבוהה יותר מהשקעה בערים כמו תל אביב, כפר סבא ורמת השרון. אך במידה ותתקלו בשוכרים בעייתיים – חישוב התשואה משתנה ועלול להיות הפסדי לפעמים. כאן אנו מגלים כמה קריטי רק השלב הזה במהלך בדיקות לפני קניית דירה
ככלל, לא מומלץ למהר ולהשקיע בערים פריפריאליות רק מטעמי תשואה, שכן יש לקחת בחשבון גם את ההתנהלות השוטפת שתידרש מול השוכרים שמתגוררים באזורים אלו, אשר לא פעם עשויה להוות לגרום לבעיות ולהשפיע על שורת הרווח. בעת קבלת ההחלטה ודאו כי ביכולתכם להתמודד ולהתנהל מול שוכרים המגיעים מרקע קצת יותר קשה. אם יש לכם ספק – עדיף שתרכשו דירה באזור בו מתגוררת אוכלוסייה יציבה ומבוססת יותר.
2. בדיקות תשתיות לפני קניית דירה
בדקו אזורים שונים שבהם אתם שוקלים לקנות דירה, האם יש בסביבה דירות בבנייה ירוקה? האם ישנם שטחים ירוקים באזור? האם הדירה נמצאת בקרבתם של גני ילדים, בתי ספר, מתנ”סים, בריכה, חדר כושר וכיוצא באלה? (בהנחה שאלה רלוונטיים עבורכם). חישבו על כל התשתיות שמתאימות לקהל היעד הפוטנציאלי שלכם.
3. המרחק מהנכס
אחד הדברים החשובים למשקיעים הוא מיקום הנכס הנרכש.
דמיינו סיטואציה בה אתם מתגוררים בחדרה וקניתם דירה להשקעה באשקלון. המרחק הכולל בין שתי הערים הוא קצת פחות מ-120 ק"מ והנסיעה מעיר אחת לשנייה צפויה לקחת לכם בסביבות שעה וחצי. אז נכון, בסה"כ לא מדובר במשימה בלתי אפשרית, אך נניח שהשכרתם את הנכס לשוכר שצצות עמו כל מיני בעיות, אשר דורשות את טיפולכם האישי המיידי ואת הגעתכם הפיזית לנכס מספר פעמים בחודש. האם במקרה שכזה לא היה פשוט יותר לו הדירה להשקעה שרכשתם הייתה קרובה יותר למקום מגוריכם? האם במצב כזה ההתעסקות ו"כאב הראש" לא היו הופכים עבורכם לקלים יותר? אם כן, המסקנה המתבקשת היא שגם למרחק הפיזי שלכם מהנכס יש חשיבות גדולה בהחלטה איפה להשקיע.
4. מימון
חשוב לבצע בדיקות לעניין המשכנתא בשלב מוקדם ככל הניתן.
הסיבה לכך היא שעם הגשת בקשתכם לקבלת המשכנתא, עליכם לדעת בכמה כסף לדרוש בהתאם לנכס שמצאתם כראוי להשקעה. כדאי להיפגש עם יועץ משכנתאות שיתאים לכם את התמהיל המתאים ביותר בהתאם להכנסות שלכם, הרמונות והצרכים שלכם,, התחייבויות קודמות וכדומה. מכייון שההוצאות הנלוות יכולות להגיע לעד 15% מערך הנכס מוטב לציין זאת עם בקשת השמכנתא.
5. בדיקת פוטנציאל התחדשות עירונית
בדקו את נושא התכנון והרישוי של הנכס במשרדי מהנדס העיר והועדה המקומית לתכנון ובניה. האם הנכס עומד בתנאי הסף לביצוע עבודות במסגרת של תמ"א 38 ? האם בסביבת הנכס פוטנציאל לפינוי בינוי? באיזה שלב? האם הועדה מעודדת התחדשות עירונית?
יש עיריות שמקדמות התחדשות עירונית מעל הממוצע והן: בית שמש, תל-אביב-יפו, פרדס חנה-כרכור, באר יעקב, קרית אונו, בת ים , גבעתיים, טבריה, טירת הכרמל, נשר, נתניה, עפולה, פתח תקווה, קרית התחדשות ביאליק, קרית גת, רמלה, רעננה
6. מס רכישה
בעניין זה נעשה תיקון לחוק ממש לאחרונה, והטעות הגדולה ביותר שעושים הרוכשים הפוטנציאליים, היא לחשב את עלות הנכס מבלי לכלול בתוכה את מס הרכישה. בסופו של דבר, גם עליכם תהיה החובה לשלם את המס, כאשר יש לשלם אותו בתוך 60 יום מהרגע בו חתמתם חוזה. שימו לב כי גובה המס אינו קבוע, והוא מבוסס על כמה פרמטרים שונים לרבות האם מדובר על דירה שנייה או שלישית. כל אדם הרוכש נכס מקרקעין – מדירה למגורים ועד מגרש, צריך לשלם את המס המוטל עליו. מדובר על מס חד פעמי.
7. הוצאות נוספות
רכישת דירה להשקעה כרוכה בהוצאות נוספות רבות אותן צריך לקחת בחשבון, למשל: תשלום עבור עורך דין המתמחה בנדל"ן, מיסים שונים כדוגמת מס הרכישה ( סעיף 6 בכתבה), שיפוצים אופציונאליים לאחר קבלת המפתח וכדומה..
חשוב לקחת בחשבון כי ייתכן שתצטרכו להשקיע סכומים נוספים לצורך שיפוץ הדירה, כדי להשכיר אותה בקלות ואולי אף בדמי שכירות גבוהים יותר מאלה שתוכלו לדרוש במצבה הנוכחי. אם בכוונתכם לקחת משכנתא, כדאי לוודא שהשכירות החודשית שתקבלו תכסה אותה, או לחילופין להתאים את התקציב הביתי לכיסוי ההפרש שבין דמי השכירות לגובה ההחזר החודשי של המשכנתא.
אז סיימנו לעבור על 7 הכללים החשובים, אם עדיין יש לכם שאלות ומשהו לא ברור, אנו מזמינים אותך למלא את השאלון הבא:
