דירה להשכרה היא נכס ייחודי שמספק גם תשואה ארוכת טווח בזכות מגמת עליית המחירים הבלתי פוסקת בשוק הנדל"ן וגם הכנסה שוטפת קבועה הודות לשכר הדירה. כדי להפיק מקסימום רווחים מהנכס, חשוב לנהל אותו באופן מושכל, ואחת ההחלטות החשובות ביותר היא האם לשפץ את הדירה. נקודת זמן אחת לקבלת החלטה זו היא לפני שהדירה יוצאת לשוק השכירות, כלומר מיד אחרי הקנייה או מימוש ירושה, וגם עזיבה של הדיירים הנוכחיים היא הזדמנות לשדרג את הנכס.
מצד שני, כל שיפוץ הוא פרויקט מורכב ולא זול, ולכן באופן טבעי בעלי דירות להשכרה לא ממהרים להשקיע בהן, גם כשהן כבר מיושנות. מתי בכל זאת כדאי לשפץ ואיך מבטיחים תועלת מרבית? המידע בעמוד זה יעזור לכם להתנהל באופן מיטבי.
"ממילא יש מספיק מתעניינים"
שוק הדירות להשכרה בישראל, ובפרט בגוש דן, הוא שוק קשוח מאוד עבור השוכרים. הפערים ההולכים ומתרחבים בין ביקוש להיצע מחייבים פשרות, ואפילו משמעותיות, מצד כל מי שמחפש או מחפשת דירה להשכרה.
בהתאם לא מפתיע לגלות שיש בעלי דירות רבים שיוצאים מנקודת הנחה שבכל מקרה יהיו מי שישכרו מהם את הדירה. להנחה הזו יש מן הסתם אחיזה במציאות, ובמיוחד בתל אביב אבל לא רק, מה גם שחלק גדול מהשוכרים הם צעירות וצעירים שלא מרגישים צורך בתנאים מפנקים או אפילו נוחים ומחפשים בעיקר מקום לישון בו בסוף היום.
זהו כמובן שיקול לגיטימי, כל עוד הדירה ראויה למגורי אדם, והוא מטה את הכף לטובת ויתור על שיפוץ. יחד עם זאת כדאי לקחת בחשבון גם שיקולים נוספים.
העלות הבלתי מבוטלת של תחלופת שוכרים גבוהה
ניתן לאכלס דירות במצב ירוד, אבל כמעט תמיד נלווה לכך מחיר בלתי מבוטל בדמות תחלופה גבוהה יחסית של שוכרים. למציאת שוכרים חדשים יש עלות כספית עקב ימים שבהם הדירה עומדת ריקה בין דייר לדייר, וגם הזמן שבעל הדירה נדרש להשקיע כדי לפרסם מודעות, להציג את הנכס, לראיין מועמדים שונים, לחתום על חוזה ועוד מתורגם בסופו של דבר לכסף.
עלות נוספת, סמויה מן העין בדרך כלל, היא הירידה בערך הנכס. אמנם שוק הנדל"ן מתאפיין כבר למעלה מעשור בעליות מחירים וכל המומחים מעריכים כי גם בעתיד הקרוב (והפחות קרוב) תימשך המגמה הזו, אבל כדייר נכנס לדירה לא מושקעת הוא נוטה להזניח את התחזוקה שלה – וכתוצאה מכך המצב הפיזי של הדירה מתדרדר ויש לכך השפעה על הערך שלה.
סכנה: קריסת תשתיות
סיבה טובה נוספת לשקול בחיוב שיפוץ דירה ישנה היא התשתיות שלה. אם על ההיבט האסתטי והנוחות חלק מהשוכרים כיום מוכנים להתפשר, אף אחד ואף אחת לא יכולים לחיות בדירה שהתרחש בה פיצוץ בצנרת. קירות מלאי עובש הם מפגע תברואתי חמור וכמובן שמרצפות שבורות וסדקים בקירות מחייבים טיפול מידי.
בדירות ישנות כל התרחישים הנ"ל עלולים להיות רק עניין של זמן אם לא יתבצע שיפוץ, והכנסת דיירים לנכס כזה עלולה אף לסבך את בעל הדירה בתביעה – ועל כן מומלץ להקדים תרופה למכה.
עד כמה יעלה ערך הנכס בזכות שיפוץ?
באופן עקרוני שיפוץ עשוי להעלות את ערך הנכס ב-10-30% – בהתאם להיקף השיפוץ ולאזור שבו ממוקמת הדירה. כדאי לזכור שבנוסף לעלייה בערך הנכס עצמו ניתן יהיה לגבות שכר דירה גבוה יותר, גם כן בסדר גודל של 10 עד 30%.
על-מנת לבצע חישוב מדויק יותר, ניתן להיעזר במידע הרב שקיים באינטרנט לגבי עסקאות נדל"ן, הן של מכירת דירות והן של השכרתן. ע"י השוואת מחירי השכרת דירות בעלות מאפיינים דומים ככל האפשר לזו שלכם, משופצות ולא משופצות, ניתן להעריך מהי התוספת החודשית להכנסה מהנכס. באופן דומה ניתן לקבל אומדן טוב לגבי עליית ערך הדירה עצמה בזכות שיפוץ.
את העלייה בשכר הדירה מומלץ לכפול ב-120 ואפילו ב-180, כלומר לקחת בחשבון שתוצאות השיפוץ משדרגות את הנכס ל-10-15 שנים – הערכה סבירה לגמרי ובפרט כשמפקידים את הפרויקט בידיים מקצועיות של קבלן שיפוצים מנוסה. החישוב הנ"ל מהווה בסיס לקביעת מסגרת תקציב לשיפוץ, כשהרף התחתון (עלייה של 10%) מתאים לשיפוץ קוסמטי בעיקרו ותיקונים הכרחיים ואילו הרף הגבוה (25-30%) מתאים לשיפוצים מקיפים.
הפסד ימי שכירות במהלך השיפוץ
תוך כדי תהליך השיפוץ הדירה מן הסתם לא תניב הכנסה שוטפת. במרבית המקרים ההפסד על תקופה זו מתקזז עם הרווח מצמצום תדירות התחלופה של הדיירים – שכן דיירים שחיים בדירה מושקעת ואיכותית נוטים להישאר בה זמן רב יותר, ולמעשה מלכתחילה נכס שכזה מושך אליו דיירים יציבים (למשל משפחות).
בהתאם אין צורך לשקלל את פרק הזמן של השיפוץ בתחשיב, אבל כן כדאי לוודא שהשיפוצניק שישדרג לכם את הנכס הוא איש מקצוע אמין ובפרט כזה שעומד בהתחייבויות שלו לגבי הלו"ז של העבודות.
על מה חשוב להקפיד במהלך השיפוץ?
שיפוץ הוא פרויקט חד פעמי במהותו. גם כשמדובר על דירה שכורה, ולכאורה אין סיבה להשקיע יותר מדי משאבים בעיצוב הפנים שלה, ובוודאי שלא בתכנון אדריכלי שמבטיח התאמה אישית של הנכס למי שחי בו, עדיין כדאי להקפיד על מספר מרכיבים.
הדגש החשוב ביותר הוא תשתיות איכותיות – צנרת, מערכת חשמל, חלונות אלומיניום, דלתות פנים, מזגנים וכו'. השקעה בפריטים אלה מבטיחה ראש שקט לטווח ארוך, מקסימום שביעות רצון של הדיירים ואפס טרחה לבעלי הדירה.
דגש שני הוא לייצר מקסימום אור טבעי בדירה. מחקרים רבים גילו שזהו אחד הפרמטרים החשובים ביותר לכל השוכרים (ומן הסתם גם למי שחי בדירה בבעלותו). לגבי ההיבט האסתטי, ההמלצה היא לבחור באופציות נייטרליות כך שכל השוכרים הפוטנציאליים ירגישו בנוח בבית.
ניקיון וריסוס אחרי השיפוץ
על-מנת להשכיר את הנכס המשופץ במקסימום מחיר ובמינימום זמן כדאי להשקיע עוד סכום לא גדול בניקיון מקצועי בסיום העבודות ובביצוע הדברה יסודית.
לפעמים דווקא אחרי שיפוץ עלולים להישאר בדירה חרקים שונים. כך למשל פשפש המיטה עלול להתחבא בפריטים שונים שהובאו אל הנכס במהלך העבודות ותיקנים גרמנים (אותם ג'וקים קטנים ובהירים שמסתובבים במטבחים) עוברים ממקום למקום בקרטונים. חברת הדברה עם ניסיון בטיפול בדירות אחרי שיפוץ תסרוק את השטח, תאתר מקומות נגועים אם ישנם ובנוסף תבצע ריסוס מנע כנגד הופעת נמלים וג'וקים בדירה המחודשת.
העלות של הדברת דירה אחרי שיפוץ נמוכה למדי וזוהי גם נקודת זמן נוחה מאוד לביצוע הפעולה – משום שעדיין אין דיירים בנכס. תזמון הגעת המדבירים מיד בסוף השיפוץ מאפשר לבעלי הדירה להציג אותה לשוכרים ללא עיכובים מיותרים. תועלת נוספת היא שבעלי הנכס נתפשים ע"י שוכרים פוטנציאליים כמי שמשקיעים בדירה וגם באים לקראת הדיירים שלהם – בסיס מצוין לאינטראקציה מוצלחת ולקבלת שכר הדירה המבוקש.
כותב המאמר: ערן קיוותי מדביר מוסמך ובעלים של חברת הדברה בטוחה: https://adbarabetuha.co.il/
