אקזיט נדל"ן: הסבר אודות עסקאות אקזיט (פליפ) בהשקעות נדל"ן

אתם בוודאי שמעתם על כל החברות שעושות אקזיט בשוק ההייטק הישראלי. לבטח שאלתם את עצמכם מאין השם "אקזיט". ובכן, מדובר במילה יציאה באנגלית (EXIT). כאשר אתם שומעים על אקזיט בהייטק, מדובר בחברה אשר פיתחה מוצר איכותי ומכרה את החברה כולה למשקיעים ואו חברה גדולה יותר תוך גריפת הרווחים ביציאה מההשקעה.

אקזיט נדל"ן

כאשר מדברים על אקזיט נדל"ן, הנתונים די דומים. מדובר בעסקאות נדל"ן אשר הושקעו בהם הרבה כסף בכדי לגרוף את הרווח בסיום העבודה. לעסקאות מאין אלו יש מספר תיאורים אפשריים:

• עסקת אקזיט בנדל"ן
• עסקת פליפ בנדל"ן
• עסקת השבחת נכסים.
• עסקת כניסה ויציאה.

במאמר זה נסביר בהרחבה אודות עסקאות אקזיט בנדל"ן ונסביר למי הן מתאימות ואיך בדיוק מרוויחים בהם כסף.

הסבר אודות עסקאות אקזיט (פליפ) בהשקעות נדל"ן

מרבית משקיעי הנדל"ן עושים זאת לטווח ארוך. כלומר, הם רוכשים נכסים לעשרות שנים ובכך נהנים פעמיים: בפעם הראשונה לאורך שנות החזקת הנכס מדמי השכירות (תשואה פירותית) ובפעם השניה לאחר שנים כאשר הם מוכרים את הנכס לאחר עליית ערכו (תשואה הונית). אפיק השקעה זה, מתאים בעיקר לאוכלוסיות מבוססות השואפות ליצירת ביטחון כלכלי בעזרת הכנסה פסיבית מנדל"ן.

אך, ישנו פלח אוכלוסייה שמטרתו לבצע השקעות קצרות מועד תוך הנאה מתשואה הונית בלבד במועד מכירת הנכס. משקיעים אלו, לוקחים חלק פעיל בעצם ההשקעה ומבצעים פעולות שונות בכדי למכור את הנכס בסכום הגבוהה משמעותית ממחיר הרכישה. בכך, גם משקיע קטן בתחילת דרכו יכול להרוויח כסף גדול מבלי לקחת סיכונים גדולים מידי גם כאשר השוק בקיפאון ואו בתנודה. על כך אנו נסביר כעת:

איך מבצעים השקעות נדל"ן קצרות טווח?

כדי לבצע עסקאות כדוגמת האקזיט או הפליפ, יש צורך בכמה תכונות הכרחיות:

• חוש עסקי מפותח.
• זוג ידיים טובות.
• סבלנות רבה.

עסקאות אקזיט בנדל"ן נעשות לרוב לפי השיטה הבאה:

1. השגת הון ראשוני להשקעה.
2. מינוף ההון בעזרת הלוואה או משכנתא.
3. חיפוש דירה במצב בעייתי לרכישה.
4. רכישת הדירה הבעייתית בפועל.
5. שיפוץ והשבחת הדירה הבעייתית.
6. מכירת הדירה המחודשת במחיר גבוהה.

שוק הנדל"ן פועל בצורה דומה ליתר השווקים. הכל מבוסס על ביקוש והיצע. ככל שהביקוש גבוהה יותר וההיצע נמוך, כך מחיר הנכסים עולה. אך, במקרים רבים יש נכסים מסוימים אשר הוזנחו עם השנים ואו סובלים ממגבלות מסוימות שהופכות את הנכס ללא אטרקטיבי עבור רוב הרוכשים ובכך מחיר הנכס הולך ויורד עד להגעה למחיר שהרוכשים יסכימו לשלם. כך לדוגמה יש דירות מכינוס נכסים, דירות בירושה, דירות מזוגות גרושים שנאלצים למכור את הנכס במחיר הנמוך ממחיר השוק מכיוון שהנכס אינו ברמה סבירה ואו מכיוון שיש צורך למכור את הנכס במהירות המרבית.

לחלל זה בדיוק נכנסים משקיעים שרוצים עסקאות בזק בנדל"ן, עזרת הון מוגבל וממונף, ביכולתם של המשקיעים לרכוש דירה מוזנחת במחיר נמוך ולאחר מכן להשקיע בהשבחתו ומכירתו במחיר הגבוהה בעד 30% מערך הקניה. כלומר, לעתים אף ניתן להרוויח "על הנייר" כמה מאות אלפי שקלים מעסקת פליפ שאורכת בין 3-5 חודשים בלבד.

מה המורכבות בעסקאות אקזיט / פליפ?

יש שני מורכבויות שיש להכיר בביצוע עסקאות קצרות טווח בנדל"ן:

1. חישוב כמויות ועלות השיפוץ בפועל.
2. מסים על רווחים שנוצרו מהעסקה.

חשוב להרחיב על נושאים אלו:

1. עלות השיפוץ:

יש ביטוי שאומר "אתם יודעים איך אתם נכנסים לשיפוץ אך לא יודעים איך תצאו ממנו". שיפוץ יכול להראות פשוט וקליל במבט ראשון אך במהרה מתבררות עובדות שמחייבות השקעה גדולה בהרבה מזו שציפינו לה. במקרים מסוימים יש בעיות תשתית כצנרת וחשמל שמחייבות השקעה כספית גדולה שכלל לא נראית לעין הרוכש העתידי.

לכן, כאשר מבצעים עסקת אקזיט בנדל"ן, חשוב מאוד לבחון את טיב הנכס בזהירות רבה. איתור נכס נכון מבטיח לכם עלויות שיפוץ נמוכות ובעצם פוטנציאל תשואה מהיר וגבוהה יותר. הדירות האולטימטיביות ליציאה מהירה הן ללא ספק דירות שנמכרות לאחר קבלתן בירושה ואו דירות שנמכרות ביעף מזוג המתגרש ואו מכונס נכסים.

2. מסים על העסקה:

בשונה מתחומים אחרים, מיסוי מקרקעין הנו תחום העומד בפני עצמו. לכן, יש לחלק את המשקיעים לשני קבוצות שונות:

משקיעים בעלי דירה:

משקיעים בעלי דירה ייפרדו במועד הרכישה במס בשיעור של 8% מערך הנכס (מס רכישה). לאחר השבחה ומכירה מחדש, המשקיעים שוב ייפרדו מ-25% מערך ההשבחה שהצלחתם להשיג על בסיס השיפוץ (מס שבח) יש להבחין בכך שזאת תחושב לאחר ניכוי עלויות – רווח נקי בלבד. למרות המיסוי, מדובר בעסקה משתלמת מאחר וגובה היתרה צפוי לעמוד על כ12%-15% מערך הנכס וזאת בתוך פרק זמן קצר למדי.

משקיעים ללא דירה:

משקיעים ללא דירה זכאים לפטור ממסים על דירתם הראשונה והיחידה. כלומר, במידה ואין לכם דירה, עסקת אקזיט בנדל"ן הנה פטורה לחלוטין ממס עבורכם. לכן, מדובר באפיק ההשקעה האולטימטיבי עבורכם. אך, גם אתם חייבים לדעת שיש מגבלה לכמות העסקאות שניתן לבצע מבלי שתחשבו כמשקיעים ואו כעסק כלכלי בפני רשויות המס. עסקת אקזיט אחת למספר שנים בהחלט אפשרית. שלושה אקזיטים בשנה, כבר לא יראה טוב בעיני רשויות המס ובהחלט ייתכן וייחייבו אתכם במיסוי במידה ויעלו על השיטה בה אתם מרוויחים את הונכם.

לסיכום,

עסקאות אקזיט (פליפ) משתלמות מאוד! במידה ויש לכם חוש עסקי וזוג ידיים טובות כדאיות העסקאות הללו אף עולה משמעותית. אך, העובדה שאכן מדובר בהשקעה משתלמת אינה מבטיחה שאכן תצליחו להרוויח מכך כסף רב. יש צורך בשיעורי בית ובסיוע של בעלי מקצוע לאורך כל הדרך ובעסקה לרכישה ומכירה של הנכס בפרט.

להתייעצות עם יועץ השקעות נדל"ן על כדאיות השקעה באפיק זה, השאירו פרטים ונעזור לכם: