אכלוס דירות מחיר למשתכן צפוי רק עוד זמן רב – האם כדאי לוותר?

זכיתם באחת מההגרלות הגדולות של מחיר למשתכן? מזל טוב! כעת עליכם להחליט האם להתקדם ולחתום על רכישת הדירה ואו לחתום וויתור על הזכייה. בהגרלות הראשונות במחיר למשתכן, שאלה זו הייתה כמעט מיותרת מאחר והזוכים ידעו אילו דירות הם יכולים לרכוש והאם הם בהישג ידם. בהגרלות החדשות והגדולות (15,000 יח"ד), המשימה הפכה למורכבת בהרבה ועל כך במאמר זה.

אכלוס דירות מחיר למשתכן – מתי?!

פרויקט מחיר למשתכן מבטיח הנחה של מאות אלפי שקלים וככל שמתקרבים לאזורי הביקוש ההנחה רק הולכת וגדלה. לכן, כלל הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן יעדיפו לממש את זכייתם כל עוד הם יכולים להרשות לעצמם זאת ברמה הכלכלית. למרות האמור, לא ניתן להתעלם ממספר שאלות קשות שמעיבות על השמחה שבזכייה:

1. מבין אילו דירות נוכל לבחור?
2. האם נוכל להרשות לעצמנו את הדירה הנבחרת?
3. מתי נוכל לאכלס את הדירה בה זכינו במחיר למשתכן?
4. האם ההמתנה לדירה אינה יקרה מההנחה לה זכינו?
5. מי יהיו שכנינו ומה צפויה להיות רמת הבניה והתחזוקה?

כבר כתבנו מאמר על חסרונות במחיר למשתכן בו פירטנו מספר נקודות שיש לקחת בחשבון בפרויקטים מוזלים כדוגמת מחיר למשתכן. כעת נעבור וננסה לענות על חמשת השאלות שהצגנו מעלה:

1. מבין אילו דירות נוכל לבחור?

לא ידוע. מרבית ההגרלות הגדולות במחיר למשתכן נעשות עוד קודם לכך שהקבלן המבצע מקבל היתר בניה על הקרקע. ללא היתר בניה כלל לא ניתן לדעת אילו סוגי דירות ייבנו בפרויקט (דירות 3 חדרים, 4 חדרים ועוד) ומשום כך גם לא ניתן לדעת איך יראו הדירות העתידיות בפרויקט. כלומר, לאחר זכייה במחיר למשתכן, נדע את הפרטים הבאים בלבד:

• זכינו!
• מיקום הזכייה / שם הקבלן המבצע.
• מיקום ברשימת הזוכים.

עם הפרטים הללו נוכל להעריך במקרים מסוימים את הסיכויים שלנו לעמוד בעלויות הרכישה וזאת במידה וזכינו בין הראשונים בהגרלה. לעומת זאת, זכיות ממוצעות יתקשו לדעת אילו דירות יעמדו לרשותם לבחירה.

2. האם נוכל להרשות לעצמנו את הדירה הנבחרת?

בהיעדר מידע כדוגמת סוג הדירה, קומת הדירה, כיוון אוויר ועוד שלל פרטים נוספים. קשה מאוד לדעת מה יהיה המחיר המדויק לדירה שנוכל לבחור. מצב זה בעייתי למד מאחר ועלינו להתכונן ולבנות תקציב לרכישת דירה על בסיס הסיכוי שלנו לקבל משכנתא למחיר למשתכן.

בעצם, זוכים רבים במחיר למשתכן צפויים למצוא עצמם במקום לא נעים בו עליהם לקוות לטוב ולהמתין לפרטים נוספים במקביל לכך שהם ממשיכים לשלם דמי שכירות ואולי אף רואים את מחירי הדירות ממשיכים לעלות. מאחר ודירות מחיר למשתכן מושפעות גם ממדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבניה וכמובן מהריבית על המשכנתא, הרי שייתכן ותנאי המימון שלנו ישתנו עם זמן.

3. מתי נוכל לאכלס את הדירה בה זכינו במחיר למשתכן?

מועד אכלוס דירות מחיר למשתכן ישתנה מפרויקט לפרויקט. טווח הזמן הממוצע לאכלוס דירות מחיר למשתכן צפוי לעמוד על 3-5 שנים. בפרויקטים בהם יש היתר בניה על הקרקע, טווח הזמן עד לאכלוס הדירה צפוי לעמוד על כ-3 שנים מעת הזכייה בהגרלה. לעומתם, זוכים בהגרלות שיזכו בפרויקטים נטולי היתר בניה צפויים להמתין כ-5 שנים בממוצע מאחר ולוקח כ1.5 שנים עד שנתיים לקבל את היתר הבניה המיוחל.

יש להדגיש שבמשרד האוצר ובמשרד השיכון מבטיחים לקדם פרויקטים של מחיר למשתכן בהליכים מזורזים דרך מנהל תכנון דיור (ותמ"ל). האם אכן נראה תכנון מזורז? לא ניתן לדעת ואם למדנו משהו מהעבר, במדינת ישראל לא מומלץ להסתמך על תכניות אלו ואחרות המתייחסות לוועדות התכנון שפועלות באופן עצמאי למדי.

4. האם ההמתנה לדירה אינה יקרה מההנחה לה זכינו?

בכדי לענות על שאלה זו נדרש לחלק את התשובה לשניים:

1. פרויקטים של מחיר למשתכן במרכז הארץ.
2. פרויקטים של מחיר למשתכן בפריפריה.

אנו מעריכים שבמקרים לא מעטים מאוד משתלם להמתין לדירה במחיר למשתכן וזאת מאחר וההנחה משמעותית למדי. הערכה זו נכונה לכלל הדירות במרכז הארץ ובאזורי הביקוש, אך אם נעים צפונה ודרומה לערי הפריפריה בהם ההנחה קטנה בהרבה, הרי שההנחה אינה מצדיקה את ההמתנה הארוכה שעולה לא מעט כסף בדמות דמי שכירות שנשלם מידי חודש.

• במידה וזכיתם בדירה שאינה במרכז ואין על הקרקע היתר בניה – לא מומלץ לחכות.
• במידה וזכיתם בדירה שאינה במרכז ויש על הקרקע היתר בניה – לרוב מומלץ לחכות.
• במידה וזכיתם בדירה במרכז ואין היתר בניה – לרוב מומלץ לחכות.
• במידה וזכיתם בדירה במרכז עם היתר בניה – מאוד מומלץ לחכות.

במידה ולא זכיתם בהגרלה, עליכם לחשב את הסיכונים בכך שעליכם להמתין תקופה נוספת עד לזכייה במועד בלתי ידוע בעתיד.

5. מי יהיו שכנינו ומה צפויה להיות רמת הבניה והתחזוקה?

לבסוף, במידה ואנו מתלבטים ומתקשים בקבלת ההחלטה. ניתן להתייחס לפרמטר נוסף שחשוב מאוד לקחת בחשבון. בחלק מהפרויקטים אנו כלל לא נדע מי צפויים להיות שכנינו ומה צפוי להיות מצבם הכלכלי. אנו לא נוטים לחשוב על כך אבל אין סינון טבעי של אוכלוסיה בפרויקטים של מחיר למשתכן לכן כל השסעים בציבור הישראלי צפויים להתערבב זה עם זה ויהיו לכך השלכות (בתקווה שיהיו חיוביות!).

חלק מזוכי מחיר למשתכן צפויים להשקיע כסף רב שאין להם בדירה במחיר למשתכן מבלי שנתנו את דעתם על עלויות הארנונה ודמי הניהול שיקרים משמעותית מזה שהם שילמו טרם הזכייה בדירה החדשה. לכן, ייתכנו שכנים שיתקשו לעמוד בהוצאות ואף יקשו על התחזוקה השוטפת של הבניין בטווח הארוך.

לסיכום,

אין סיכום. רב הנסתר על הגלוי וניתן להעלות תהיות וחששות אך קשה מאוד לאשש ואו לשלול אותם בהיעדר נתוני אמת. אנו ממליצים להפעיל את השכל הישר ולבחון את הסיכונים אל מול הסיכויים בהתאמה אישית למצבכם האישי והכלכלי ולפי תוצאות אלו לקבל החלטות. רוצים סיוע בקבלת החלטות? השאירו פרטים והתייעצו עמנו.