השאלה: איפה כדאי לקנות דירה? תשתנה בצורה דרסטית ממשקיע למשקיע וכמות השיקולים שיש לתת אליהם את הדעת היא כמעט אין סופית. ההבדלים בין קניית דירה למגורים ובין קניית דירה להשקעה נובעים בעיקר מאופי העסקה והמטרה הסופית שלה. אמנם כל השקעה בדירה בהכרח תהיה רווחית עם זמן אבל השאיפה של כל משקיע להרוויח כמה שיותר וכאן אנו נכנסים למורכבויות.
בקניית דירה למגורים עיקר הדגשים יהיו על הקרבה של הבית לשירותים ציבוריים, לחנויות מסחר, לתחבורה ציבורית וכמובן שנבדוק בין השאר גם את השכנים שמתגוררים בשכונה, בתי הספר, הגנים ועוד. כאשר משקיע שואל את עת עצמו איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? עליו לשאול את אותם השאלות אך להוסיף עליהם רובד נוסף של שאלות משל עצמו ואנו ננסה לעבור על כלל הנושאים החשובים.
תקציב, כמה כסף יש לי לרכישת הדירה?
משקיע תמיד יהיה עם יד אחת בכיס. עליו לדעת אילו תזרימי מזומן, אילו הכנסות יש לו ועל מה יש לו להסתמך. רק לאחר שהמשקיע מזהה את הכסף שביכולתו להשקיע (כלומר, הכסף עליו הוא מוכן לוותר כרגע) שהוא יוצא לדרך בניסיון לאתר את הדירה להשקעה. לשם כך על המשקיע לדעת מה סכומי הכסף הפנוי שבידו ולהתחיל לחשב:
- הוצאות שימוש במתווך דירות במידה ורצה בכך
- הוצאות שימוש בעורך דין לשם קניית דירה וחוזה שכירות להשכרת דירה.
- הוצאות על מיסוי של דירה שנייה (עודכן על ידי משה כחלון שר האוצר).
- הוצאות תחזוקה / שיפוץ הדירה שיכולות להגיע עד 7% מערך הדירה.
- זמן, נסיעות, ביטוח לדירה, ארנונה לתקופה בה הדירה לא מושכרת, ריהוט.
רק לאחר שהסרנו את ההוצאות הנלוות לרכישת דירה מסך התקציב שבידינו ורק לאחר שידוע לנו מהו הרף העליון של ההשקעה שנוכל להתחיל לחפש באמת את הדירה להשקעה.
מיקום הנכס, איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?
ישנם משקיעים מסוגים שונים, חלקם מעוניינים במעקב צמוד לנכס. כלומר, הם רוצים נכס שביכולתם לנסוע ולהגיע אליו די בקלות. אחרים מוכנים להשקיע בדירות במדינות אחרות או בפריפריה הרחוקה למרות שהם לא מתכננים לנסוע לשם יתר על המידה. לרוב, ההחלטה מתקבלת על פי התשואה הצפויה להשקעה בנכס ולא על פי הטעם האישי של המשקיע.
אופן בחירת הנכס:
ננסה לאתר עיר בה השקעתנו צפויה להניב את הרווחים הגבוהים ביותר ולשם כך ננסה לחפש את הערים הבאות:
עיר בצמיחה היא אולי המדד הטוב ביותר עבור משקיעים, ערים בהם יש גידול מתמיד באוכלוסיה ודרישה אמתית להשכרת דירות היא סממן טוב עבור המשקיעים שיודעים שיהיה ביקוש לדירה שהם בונים או רוכשים יד שנייה. ערים כדוגמת באר שבע, ירוחם, ואחרות בדרום זוכות היום לביקוש ער כתוצאה מעיר הבהדים שתאכלס אלפי חיילים אך בעיקר אלפי אנשי צבא בכירים עם יכולת כלכלית ראויה ויציבות גבוהה של ביקוש.
עיר זולה להשקעה שתאפשר לנו לרכוש יותר מדירה אחת בתקציב שעומד לרשות המשקיע ובכך יכול להיות להגדיל את דמי השכירות עבור המשקיע. ערים זולות כדוגמת טבריה, נהריה, ואפילו חיפה מאפשרים לציבור רחב יותר לרכוש בהם ועם זינוק בעליית מחירי הדירות האנשים הפשוטים בשלב זה או אחר יאלצו לרכוש בהם ובכך הרווח על ההשקעה בדירות תהיה כפולה ומכופלת מבערים יציבות.
לאחר שאיתרנו את העיר או הערים שצפויים לספק את הרווחיות הגבוהה ביותר בשנים הקרובות נכנס שלב אחד נוסף פנימה וממסה לאתר מספר שכונות בהם יש סבירות לרווח גבוהה יותר:
שכונה בצמיחה היא שכונה בה עד כה התגורר מעמד נמוך או בינוני אך יותר ויותר תושבים "חזקים" עוברים להתגורר בה. בתל אביב ניתן למצוא שכונות שנחשבו בעבר לבעייתיות והיום צעירים רבים מחפשים בהם דירות, המשקיעים בשכונות אלו נהנים מתשואה אדירה על ההשקעה. שכונת פלורנטין, שכונת התקווה, ועוד היוו כר פורה למשקיעים לצד יפו ושכונות סמוכות לתחנה המרכזית שצפויה להיבנות מחדש כמכללה ולהניע תושבים איכותיים פנימה.
שכונה וותיקה אינה מספקת למשקיעים הרבה מידע ועליהם לזהות תהליכים שונים המתרחשים בזרמים התת קרקעיים בשכונה, עליהם לראות האם יש תהליך התחדשות בשכונה, האם הבניינים עוברים תמ"א 38 ועבודות תחזוקה? האם יש תופעה של "בנים חוזרים" בו הצעירים בוחרים להתגורר סמוך להוריהם או שמה השכונה הולכת ומתבגרת והצעירים נוהרים למקומות אחרים.
שכונה חדשה תהיה מרקת ומעניינת במיוחד עבור משקיעים מאחר ולרוב במקומות בהם יש בנייה ופיתוח גם מחירי הדירות עולים במהירות גבוהה יותר. אך בשונה מבשכונה וותיקה בו ניתן ללמוד על מאפייני השכונה, שיוך דתי, ביקוש והיצע ועוד. בשכונה חדשה אין כל אינדיקציה לצפוי לקרות דבר שיכול להפוך לבעייתי כאשר מיעוטים שונים מבריחים את האוכלוסייה הכללית והיציבה.
לאחר שמצאנו את השכונות בעלות המאפיינים שמתאימים לנו על גבי הנייר, ננסה להתעמק עוד יותר פנימה ולחפש את אום רחובות בהם כדאי יהיה לנו להשקיע שהרי לא כל השכונה זהה בביקוש ובהיצע:
רחוב צדדי בו בונים לרוב בתים גדולים ומרווחים יותר יהיה עדיף על רחוב מרכזי וסואן בו נוסעים אלפי מכוניות ביום. רחוב סואן מהווה סכנה לילדים ומהווה מטרד לא קטן בכל פעם שפותחים את החלונות וזוכים למשב זיהום ורעש שאינם נעימים במיוחד. רחוב צדדי לרוב יהיה רחוב שקט ונקי יותר, היכולת ליהנות מהשכונה אך גם מהשקט כאשר נדרש מעלה את הביקוש לשכירות ומעלה את ערך הדירה.
רחוב עם נגישות חשוב אף הוא למשקיע, השוכרים הפוטנציאליים לא ירצו להתגורר ברחוב צדדי שקשה להגיע אליו ויש ללכת 10 דקות כדי לתפוס אוטובוס. חשוב לוודא שהרחוב בקרבת תחבורה ציבורית ושירותים ציבוריים נוספים שיפשרו לזוגות צעירים ולרווקים להתמודד על השכרת הדירה או קנייתה בעתיד.
רחוב עם חנויות לרוב לא יהיה רחוב צדדי אך יש לו יתרונות משל עצמו בשל קרבה לאין ספור שירותים וסוגי חנויות שנמצאים במרחק קצר מן הבית. רחוב בו יש כמה שיותר שירותים כדוגמת חנות, מספרה, חנות יופי, חנות כלי בית וכ"ו לצד בית כנסת, בית ספר וכ"ו יכול לזכות בביקוש רב במיוחד אך אז כדאי להתבונן המיקום של הבניין או הבית ביחס להמולה שיש בבקרים.
כאשר מרגישים כבר את הרחובות ומתחילים להבין את אורח החיים של השוכרים שימלאו את כיסכם בכל חודש בדמי השכירות, כאשר מבינים את השוכר, קל יותר להצליח באיתור התשובה: איפה כדאי לקנות דירה? וננסה להמשיך בבחירת הדירה מתאימה בבניין עצמו:
בניין עם מעלית , כניסה פרטית וחניות בהחלט עדיפה על כל בניין שאין בו את מאפיינים אלו. בניינים חדשים הגבוהים מארבעה קומות מחויבים על פי חוק במעלית אך ישנם בניינים ישנים שאין בהם מעלית ואין להם חניה וזוגות רבים ימנעו מלהשכיר בהם דירה מאחר והדבר הופך למורכב מאוד ברגע שיש ילד קטן, עגלה, ואין חניה או מעלית.. מחשבה על השוכרים תהיה בעזרכם.
בניין עם גינה סמוכה ומתקנים לילדים, בניין מתוחזק הכולל שירותים ציבוריים כדוגמת מחסנים לדיירים או חניון לאופניים בהחלט תהיה עדיפה על בניין שאין בו לובי כניסה ואין בו את הרגשת הביתיות. חשוב לזכור שהדבר הראשון שהשוכרים רואים בואם לראות את הדירה זהו הבניין עצמו והכניסה ואנשים אוהבים לראות נקי ומואר ולא בניין חשוך ומוזנח.
קומה בבניין אף היא חשוב במיוחד. לא ניתן להשוואת קומה ראשונה בה סופגים את הרעשים מהרחובות הסמוכים לבין הקומה העליונה בה יש אוויר צלול יותר, נוף ושקט בלילות גם כאשר יש תחבורה בכביש מתחת לבית. בבניין יש לנסות לבחור את הצד הפונה על הנוף / רוח או כל יתרון נוסף שיעודד שוכרים לבוא ולשכור דווקא מכם.
לאחר שמצאתם את הדירות המושלמות בשכונות השונות, ברחובות השונים, אתם חייבים לגשת למלאכת בדק הבית. הדירה צריכה להיראות מקסימה ונוחה. במידה ומדובר בדירת יד שנייה חשוב להעביר אותה בסדרת טיפולים קצרה ועם השקעה מינימלית לפחות לפני הצגתה לשוכרים.
צביעת קירות והדבקת טפטים צבעוניים בהחלט עוזרים למראה יפה ומכובד יותר בו שוכרים יכולים לדמיין את עצמם שוכרים. טיפול בבעיות צנרת ותיקונים לשקעים שבורים ובעיות בטיחות הן חובה אישית שלכם וכמובן שבמידה ויש ביכולתכם לבצע שיפוץ לדירה להשכרה הרי שהדבר מבורך.
במידה ואיתרתם דירה בצורה נכונה, במידה והבנתם איפה כדאי לקנות דירה מתוך מחשבה על השוכרים ולא על עצמכם, הרי שלא צפויים לכם הרבה בעיות באיתור שוכר – שיהיה בהצלחה.
מעוניינים לדעת איפה כדאי לקנות דירה בשנה הנוכחית וצריכים ייעוץ נדל"ן מקצועי בנושא? פנו אלינו:
