איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? איך לקנות דירה להשקעה? כל משקיע קטן נדרש לשאלות אלו אך קשה מאוד לקבל תשובות מדויקות מאחר ובכל דירה ובכל עיר הדגשים שונים. במאמר זה אנו ננסה להתוות דרך לביצוע השקעות נדל"ן קטנות על פי מספר פרמטרים חשובים שיש לבחון בכל רכישת דירה בין אם היא למגורים ובין אם היא להשקעה.
איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – מדריך
כאשר שואלים איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? חשוב מאוד להתחיל ברמת מקרו בניסיון לראות את התמונה המלאה והמדויקת ביותר. לכן אחד השאלות הראשונות שנשאל את עצמנו היא האם אנו מעוניינים להשקיע דווקא בישראל או אולי גם בחו"ל. בעוד בישראל מדובר בשוק מוכר וידידותי למשקיע אך בתשואה שאינה בשמיים, ישנם השקעות בחו"ל שיניבו תשואה גבוהה בהרבה ולכן בהחלט ראוי לשקול רכישת דירה בחו"ל על פני ישראל אך הדבר כרוך בשני שיקולים עיקריים:
- רמת הסיכון – מסודר פעמים רבות בסיכון מוגבר ביחס לדירות להשקעה בישראל.
- ניהול ההשקעה – נדרש להשתמש בחברת ניהול נכסים בחו"ל לשם ניהול ההשקעה.
מאחר ואנו רוצים לספק כמה שיותר טיפים והדרכה בנושא השקעה בדירות, נתמקד אך ורק בהשקעות בישראל וליתר דיוק נתייחס להשקעות בדירות למגורים בישראל.
מדריך רכישת דירה להשקעה בישראל
לא מעטים הישראלים שמחזיקים בדירות להשקעה. ליתר דיוק כ-250,000 משקיעים מחזיקים בדירה שנייה ויותר. כלומר, מדובר בשוק יחסית גדול עם פעילות והשפעה רבה בטווח הארוך. בדיוק כמו בהשקעות בשוק ההון יש רבים שמזהים מגמה חיובית ורוכשים דירות במיקומים בעייתיים או מוזנחים ונהנים מעלייה בביקוש עם שיפור תנאי המחיה והגירה חיובית של האוכלוסיות החזקות ולעומת זאת יש רבים שרוכשים דירה להשקעה כאשר הנכסים בסביבה כבר קרובים לתקרה ההגיונית ובעצם לא נהנים מהשבחה משמעותית של הנכס.
כאשר אנו מתכננים קניית דירה להשקעה אנו ניקח שורה של שיקולים לתשומת ליבנו:
- מיקום הדירה להשקעה.
- ביקוש למגורים בדירה להשקעה.
- נגישות הדירה להשקעה עבור השוכרים.
- פיתוח תשתיות בסביבת הדירה להשקעה.
- עלויות הרכישה והשיפוץ של הדירה להשקעה.
- גובה ואמצי המימון לדירה להשקעה.
- תשואה ממוצעת לדירה מסוג זה.
- גובה המיסוי שמוטל על רוכש הדירה להשקעה.
לשיקולים אלו יהיה משקל רב על כדאיות ההשקעה ועליכם לנסות לענות על כמה שיותר מהם בצורה מניחה את הדעת בכדי שניתן יהיה לראות את הדירה שבעניין כהשקעה פוטנציאלית. כעת אנו ננסה לפרט מה בדיוק עליכם לחפש ולבדוק בכל דירה להשקעה:
מיקום הדירה להשקעה
כולם יודעים שבמקרקעין יש חשיבות עליונה למיקום שהרי לא ניתן להעביר השקעה גרועה למקום טוב יותר. (מיקום מיקום מיקום) ולכן, ככל שהדירה ממוקמת טוב יותר על גבי מפת הנדל"ן בישראל כך הסיכויים להשקעה מוצלחת עולים. דירות במיקומים מרכזיים דורשים השקעה גדולה יותר אך מבטיחים תשואה בטוחה ונחשבים כהשקעות בטוחות בהרבה. בישראל, ככל שמתקרבים לגוש דן ולתל אביב בפרט המחירים עולים ועולים וזאת כתוצאה מביקוש קשיח להשכרת דירות שנובע בעיקר מהיצע גדול של מקומות עבודה, בילוי ופנאי.
ביקוש למגורים בדירה להשקעה
גם כאשר רוכשים דירה במיקום מרכזי ובסביבה מבוקשת יש לבחון את רמת הביקוש לדירה הספציפית שאתם רוכשים. כך לדוגמה ניתן לבחון רכישת דירה בקומה רביעית בבניין ללא מעלית כאשר הביקוש לדירה יורד משמעותית מאחר ורבים לא ירצו בדירה. לפעמים משקיעים רוכשים דירה בסביבה בעייתית בקרבה גבוהה למרכז ואמנם משלמים הרבה פחות כסף בעבור הדירה אך הביקוש להשכרת הנכס נמוך והביקוש הקיים נובע בעיקר משוכרים מפוקפקים ובעייתיים שלא כל משקיע רוצה בקרבתם בנכס שלו. עלינו לבחון האם אכן יש ביקוש לנכס שאותו אנו מתכננים לרכוש.
נגישות הדירה לשוכרים
חשוב לבדוק לפני השקעה בדירה שאכן יש מספיק שוכרים פוטנציאליים שהנכס אכן נגיש להם. ייתכן מאוד והנכס שרכשתם יקר מאוד והשוכרים אינם מוכנים לשלם את גובה שכר הדירה המבוקש מהם וכך בעצם אתם נותרים עם דירה יוקרתית אך ללא שוכרים שיבקשו להתגורר בה. כמובן שנגישות יכולה להתייחס גם למקרה ההפוך בו אתם רוכשים דירה שהדרך היחידה להגיע אליה כרוכה במדרגות ואו במעבר בסביבה בעייתית דבר שמרתיע רבים והופך את הדירה לכזו שאינה נגישה ואינה מבוקשת מצדם של השוכרים.
פיתוח תשתיות הצפוי בסמיכות לדירה
זהו אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר על השבחת הנכס בטווח הארוך ואינה קשורה בהכרח באופן ישיר לביקוש מצד שוכרים ולמרות זאת כאשר רכבת קלה עוברת בסמיכות לדירה ואו כאשר יש תחבורה נוחה ותשתיות מתקדמות הביקוש לדירה עולה אף הוא יחד עם ערך הדירה וניתן לדרוש שכר דירה גבוהה יותר מהדיירים וזאת עם התגברות הביקוש לדירה מצד שוכרים רבים. מצד שני חשוב לזכור שפיתוח תשתיות בטווח המידי אמנם מעלה את ערך הנכס אך יאלץ אתכם להשכיר את הדירה בפחות כסף כי הביקוש יורד זמנית עד לתום העבודות בשטח.
עלות ההשקעה הכוללת בדירה להשקעה
רבים מחשבים לצורך השקעה בדירה את העלות הראשונית לרכישתה אף פעמים רבות מעבר לעלות הרכישה המשקיע נדרש לתיקונים ושיפוצים בנכס לפני השכרתה. השקעה בדירה להשקעה כוללת הוצאות אנשי מקצוע כדוגמת מתווך דירות, שמאי מקרקעין, עורך דין לקניית דירה וכן גם חברת בדק בית שתוודא שאכן מדובר בהשקעה כדאית. יש חשיבות רבה בחישוב נכון של נתוני העלות של הדירה מאחר ואילו ישמשו אותנו לחישוב גובה התשואה בפועל של הנכס וכמובן גם ישפיעו בצורה משמעותית על סט השיקולים שלנו בבחירת נכס.
מקורות מימון לדירה להשקעה
חלק מהמשקיעים רוכשים דירה בעזרת הון עצמי הקיים להם אך רבים אחרים נדרשים להלוואת משכנתא לצורך רכישת דירה להשקעה ובמקרים אלו חשוב מאוד לבחון מה גובה ריבית המשכנתא וזאת מאחר וסכומים אלו לצד החזרי המשכנתא הכוללים יורדים משורת הרווח בסוף כל חודש ויכולים להשפיע על כדאיות והיתכנות ההשקעה בפועל. ישנם מקרים בהם עדיף לא ליטול הלוואה או משכנתא ואפשר לשקול רכישת דירה להשקעה יחד עם שותף כך שבפועל אתם יכולים להשקיע בדירה גם עם הון עצמי נמוך יותר ולהרוויח כבר מהחודש הראשון.
התשואה המתקבלת מהשכרת הנכס
כאשר יודעים מה גובה ההשקעה הכוללת ויודעים מה גובה ההוצאות השוטפות על מימון לדירה ועל תחזוקה וניהול שוטף ניתן לבצע חישוב מדויק לגבי גובה התשואה שנקבל. לעתים חישוב מהיר יראה שעדיף לרכוש שני דירות זולות בפריפריה על פני דירה אחת במרכז ולפעמים נקבל תוצאה הפוכה לחלוטין. את ההחלטות נקבל על בסיס שורת הרווח הנקי לפני ניכוי מס (התשואה) ולפי גובה הסיכון אליו אנו מוכנים לחשוף את ההון שלנו. מומלץ להתייעץ עם כלכלן או יועץ השקעות בשלב זה.
גובה המיסוי על דירה להשקעה
גובה המס ישפיע על כדאיות הבחירה בהשקעה בנדל"ן. בעוד על השכרת הדירה נוכל לקבל פטור ממס במידה והרווח על הדירה נמוך מ-5,010 ש"ח לחודש נכון לשנת 2017, הרי שעדיין עלינו לשלם מס רכישה ומס שבח לפי גובה ההשקעה וטיב הנכס. כלומר, לעתים יש לגובה המס השפעה מכריעה על קניית הדירה ולמרות זאת במידה ואתם רוכשים דירה לטווח ארוך ולא כדי למכור לאחר תקופה קצרה מסים אלו שוליים ביחס לתשואה המתקבלת בחיי ההשקעה כולה.
איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?
התשובה כפי שניתן לראות תשתנה מאדם לאדם בהתאם לידע שיש לו ובהתאם לגובה ההשקעה והמיסוי שעליו יהיה לשלם. לפעמים עדיף לקנות דירה בקרבה למקום המגורים כדי שניתן יהיה לנהל את הנכס בכוחות עצמכם ולפעמים התשואה המתקבלת במקום הרחק מהבית תגרום לנו להשקיע רחוק מהבית.
כאשר בוחרים את המיקום להשקעה שלנו חשוב שנעשה זאת אחרי שאספנו את כל הפרמטרים המוצגים מעלה וזאת כדי שנוכל להיות בטוחים בהשקעה. בשנים האחרונות כמעט כל ההשקעות בדירות היוו הצלחה לא רעה עם עליית ערך הנכסים ברחבי העולם ובישראל בפרט אך השקעות נדל"ן נבחנו בראיה היסטורית כך שלא ניתן להסתמך על המשך מגמה זו ויש להיעזר עם נתוני אמת שיבססו את ההשקעה שלנו גם בעתות משבר עד לזינוק המחירים הבא. בהצלחה
רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות? פנו אלינו:
