איך משקיעים בנדל"ן? או שאולי השאלה המדויקת יותר היא, איך מתחילים להשקיע בנדל"ן?! שאלה שאנו שומעים לא מעט ועליה ננסה לענות במאמר זה בחלוקה לשלבים. אנו ממליצים לקרוא את המאמר עד סופו וזאת מאחר וכדאי לתפוס את התמונה המלאה עוד קודם שמתחילים לבחון אפיקי השקעה בפועל.
איך משקיעים בנדל"ן?
לפני שנענה על השאלה בכותרת המאמר, אנו רוצים להסביר מעט למה חשוב כל כך לפעול בצורה מסודרת ולפי הוראות מדויקות בביצוע השקעות נדל"ן:
לרוב, כאשר אנו מסתכלים על אדם עשיר ובעל אמצעים אנו מבחינים בכך שעסקיו מתמקדים בנישות מסוימות בלבד. יזם מקצועי יתמקד אך ורק בתחומי פעילות מסוימים וזאת מאחר ורק שם יש לו ניסיון מוכח. ההבדל בין אדם עשיר לעני מתחיל בכך שהאדם העשיר התאמץ ונטל סיכון פעם ראשונה ולעומת זאת העני נמנע מכך. במידה והאדם העשיר נטל סיכון והצליח ביוזמתו, הרי שכעת יש לו את הניסיון והכלים לעשות את אותה הפעולה שוב ושוב ושוב ובעצם להגדיל את השקעותיו ולהצליח בפערים גדולים והולכים עד לעושר הבלתי נמנע שבסוף הדרך.
כך בדיוק עלינו להסתכל על השקעות נדל"ן. עלינו לקחת סיכונים מסוימים כאשר אין לנו ניסיון ואו להיעזר בבעל ניסיון מוכח ורק לאחר שנלמד את השלבים להשקעה, נוכל להגדיל את השקעותינו לבנות תכנית סדורה לביצוע השקעות גם עשרות שנים קדימה.
מוכנים? יצאנו לדרך!
מדריך 10 שלבים להשקעה בנדל"ן:
חילקנו את תהליך ביצוע ההשקעה בנדל"ן לעשרה שלבים. אנו לא נרחיב יותר מידי על כל צעד וצעד בכדי לא להכביד יותר מידי אך אתם מוזמנים לפנות אלינו להתייעצות חינם והשלמת פרטים במידה ותרצו בכך. להלן עשרת השלבים בהשקעת נדל"ן:
- היכרות כנה עם אישיותנו.
- הגדרה של ההון להשקעה.
- הגדרה של המימון להשקעה.
- בחירת אפיק עיקרי להשקעה.
- בחירת נישה עיקרית להשקעה.
- מחקר אודות הנישה להשקעה.
- איתור אנשי מקצוע לליווי ההשקעה.
- ביצוע ההשקעה בפועל בנישה הרצויה.
- ניהול ומעקב אחר ההשקעה שביצענו.
- מינוף והגדלת ההשקעה בכל עת.
שלבים אלו מתייחסים למשקיע בהשקעותיו הראשונות. לאחר שמשקיע מצליח פעם אחת ואו פעמיים, ביכולתו לשכפל את אותן הפעולות שעשה ולשפר אותן עם הזמן כך שבפועל התהליך מתקצר והופך לפשוט ואינטואיטיבי במיוחד וכך בעצם אנו נותנים לכסף לעבוד עבורנו עם מינימום השקעה של זמן מצידנו. נעבור כעת על כל שלב ושלב:
שלב ראשון: היכרות כנה עם אישיותנו:
איך משקיעים בנדל"ן? זו שאלה רוחבית ולא נכונה. זאת מאחר והתשובה לשאלה זו תשתנה מאדם לאדם בהתאם ליכולותיו ולאישיותו המיוחדת. כך לדוגמה, אדם בעל ידיים טובות יתמקד בהשקעות מסוג אחד, לעומת זאת אדם בעל ראש טוב, יחפש להשקיע היכן שיש מערכות ביורוקרטיות ואו הזדמנויות יוצאות דופן.. כלומר, כאשר אנו מתייחסים להשקעות בכלל והשקעות נדל"ן בפרט, עלינו להבין מי אנחנו ומה הם יכולותינו ולבחור על פיהם את האפיק שנכון לנו ורק לנו.
היכרות כנה עם עצמנו כוללת בין היתר את הפרמטרים הבאים:
- מה הם הכישרונות שלנו?
- מה הם המגרעות שלנו?
- איך אנו מתמודדים עם לחצים?
- איך אנו מתמודדים עם הזדמנויות?
- היכן אנו יכולים לבוא לידי ביטוי בצורה הטובה ביותר?
- היכן אנו יכולים ליפול בטעויות קשות ביותר?
- ועוד..
הגדרה אישית לא בהכרח תהיה קלה עבורכם. לצורך כך, ניתן להתייעץ עם אנשים חיצוניים (לא בני משפחה) ולבקש מהם לספר לכם האם אתם מחושבים, פזיזים, קלי דעת, זהירים וכן הלאה. המטרה שלכם תהיה להבין היכן האישיות שלכם תתרום הכי הרבה להשקעה שברצונכם לבצע בקרוב..
שלב שני: הגדרה של ההון להשקעה:
אתם מכירים את אישיותכם, זה נפלא! עליכם כעת להבין רובד נוסף בחיים שלכם. עליכם להבין מה הם היכולות הכלכליות שלכם. כלומר, להבין טוב יותר מה גובה ההכנסה (נטו) שלכם ומה גובה ההוצאות (ברוטו) שלכם. אנו רוצים להשקיע בכסף אשר אינו משמש אותנו להאכיל את ילדינו ואו את עצמנו. אלא, בכסף אשר אנו מצליחים לחסוך מידי חודש ושנה בעבודה קשה או בכל דרך אפשרית.
הגדרת ההון להשקעה כולל בין היתר את הפרמטרים הבאים:
- גובה הכנסתנו הקבועה מידי חודש.
- גובה הוצאות קבועות ומשתנות מידי חודש. (כולל משכנתא).
- גובה האשראי שיש לנו (תשלומים צפויים בעתיד).
- גובה החיסכון שנשאר בכיסנו לאחר מכן.
- זיהוי וחישוב הוצאות צפויות בעתיד. (אירוע משפחתי, טיפול רפואי)
- זיהוי וחישוב הכנסות צפויות בעתיד. (ירושה, מתנה, קרנות ופיצויים)
- ועוד..
לא רצוי להשקיע כסף כאשר אין לנו וודאות לגבי יכולתנו להתמודד עם הוצאות בסיסיות בחיינו האישיים. כך לדוגמה, במידה ונשקיע את כספנו לטובת תשואה של 8% לשנה ונידרש לשלם על הלוואות וחובות שהצטברו בריבית של 10% לשנה, יצאנו מופסדים וזאת למרות הסיכון שנטלנו על עצמנו. כפי שניתן לראות, רק אבל רק כאשר הדברים ברורים בפנינו שאנו ממליצים לכם לעבור לשלב הבא.
שלב שלישי: הגדרה של המימון להשקעה:
אתם מכירים את אישיותכם, אתם יודעים מהו מצבכם הכלכלי, זה נהדר! כעת אנו צריכים לקבל החלטה מעט מפחידה והיא האם אנו מעוניינים להשקיע גם כסף שאין לנו?! האם אנו מעוניינים לקחת הלוואת משכנתא מהבנק לטובת ההשקעה? התשובה על שאלה זו תתבסס בין היתר על התשובות הכנות שהסקתם בשלבים הקודמים.
הגדרת המימון להשקעה תתבסס בין היתר על הפרמטרים הבאים:
- יכולת שלכם לקבל משכנתא בתנאים נוחים.
- יכולת שלכם להתמודד עם החזר הלוואה.
- החלטתכם למנף נכסים קיימים לטובת ההשקעה.
- רצונכם להשקיע סכומים קטנים או גדולים.
- ועוד..
בהשקעות ראשונות, נעדיף להשקיע כסף קיים ולהימנע מנטילת הלוואות לצורך הגדלת ההשקעה. לעומת זאת, לאחר שכבר ביצענו השקעה דומה בעבר בהצלחה לא מבוטלת, כבר נחזיק בניסיון ובביטחון עצמי שיאפשרו לנו להיכנס להשקעה משמעותית הרבה יותר. אנו נרחיב על כך בסופו של המדריך כאשר נתייחס למינוף ההשקעה הקיימת.
שלב רביעי: בחירת אפיק עיקרי להשקעה:
בנדל"ן כמו בשוק ההון, יש מגוון רחב של אפיקי השקעה. אפיקי השקעה בטוחים יותר ובטוחים פחות. עלינו לבחור אפיק אשר מתאים לשאיפות וליכולות הכלכליות שלנו וזהו האפיק בו נשקיע את מרב זמננו ומרצנו. יש משקיעים שבוחרים לבנות תמהיל השקעה שמבוסס על מגוון אפיקים וגם זה אפשרי אם כי אז עלינו להכיר מספר אפיקים וזה מחייב ליווי מקצועי של יועץ השקעות נדל"ן שמתמחה בכל האפיקים הנבחרים.
להלן האפיקים העיקריים בהם ניתן להשקיע בנדל"ן:
- השקעה בנדל"ן למגורים.
- השקעה בנדל"ן מניב.
- השקעה בנדל"ן בחו"ל.
- השקעה בקרקעות ומגרשים.
אמנם, אפיקי השקעות אלו עוסקים כולם בנדל"ן אך לא ניתן להשליך מהצלחה באפיק אחד על הצלחה באפיק שני. כך לדוגמה, במידה ויש לנו ניסיון בהשקעות נדל"ן למגורים בישראל זה אינו אומר שאכן נצליח לשכפל הצלחה זו גם במדינות אירופה ואו ארצות הברית. המיקום וסוג הנדל"ן משחק תפקיד חשוב ביכולתנו להבין ולנהל את השקעותינו בצורה הנכונה לתשואה אופטימלית.
שלב חמישי: בחירת נישה עיקרית להשקעה:
בתוך כל אפיק השקעה יש נישות שונות. לכל נישה מאפיינים שונים שיש להכיר היטב קודם לביצוע השקעה עם מיטב כספנו. יש משקיעים שבוחרים להשקיע באפיק בודד ובנישה אחת בלבד את כל הונם וזאת מאחר והם חווים בטווח הפעולה שלהם הצלחה רבה. ניתן לבחור נישה לבד ואו בעזרת משקיעים מנוסים ואו יועצי השקעות נדל"ן שתפקידם לזהות את הנישה הטובה ביותר עבורכם.
להלן נישות אפשרויות בנדל"ן מניב כדוגמה:
- השקעה במגרשי חניה וחניונים.
- השקעה בחנויות להשכרה.
- השקעה במשרדים להשכרה.
- השקעה במתחמי בילוי ופנאי.
- השקעה במפעלים ומבני תעשייה.
- ועוד..
אילו נישות שאמנם משתייכות לאפיק השקעה מסוים אך בפועל, אופן רכישתן, ניהולן והתשואה עליהן שונה לחלוטין זו מזו. במידה ואתם בוחרים להשקיע את כספכם בנדל"ן ראוי שתתמקדו ותשכפלו הצלחותיכם פעם אחר פעם ולשם כך עלינו לבחור מלכתחילה נישה שמתאימה למידותינו ולכישרונות בהם בורכנו (השלב הראשון משחק תפקיד חשוב כאן..).
שלב שישי: מחקר אודות הנישה להשקעה:
בחרתם אפיק השקעה ונישה להתמקדות. מצוין. אתם אכן מכוונים מטרה ויכולים לצאת לדרך ולהשקיע. אך רגע לפני שאנו מבצעים השקעה, כדאי מאוד לעשות כל מאמץ להבין לעומק את הנישה שבחרנו. כדאי להעמיק ולחקור אודות הסיכונים וההזדמנויות שנישה זו מעמידה בפנינו וזאת כדי שנוכל לפעול מתוך ידיעה ברורה והבנה עמוקה של תחום הפעילות שלנו. במידה ואכן עושים שיעורי בית כמו שצריך, תהיה לנו הבנה לכל הפתעה שתצוץ בדרך ונוכל להתמודד עמה בצורה טובה וזהירה יותר.
דרכים לחקור וללמוד אודות נישה להשקעה:
- קראו בעיתונים ידיעות שעוסקות בנישה זו.
- קראו על חברות ושחקנים גדולים בנישה זו.
- קראו על הונאות ועוקצים שקיימים בנישה זו.
- למדו על טעויות שמשקיעים רבים עושים בנישה זו.
- למדו על הזדמנויות נסתרות שיש בנישה זו.
- התייעצו עם משקיעים פעילים בנישה הנבחרת.
- ועוד..
ככל שתדעו יותר מראש, כך אתם תפחדו יותר ותהיו זהירים שבעתיים. לעתים, משקיעים נבהלים מהסיכונים ובורחים מהנישה הנבחרת אל נישה אחרת ואו מוותרים על השקעה לתקופה מסוימת. בכל השקעה יש סיכונים שונים וככל שאנו מכירים אותם הם הופכים למציאותיים יותר וקשה יותר לפעול בתמימות ולרוץ אחרי החלומות שלנו. זהו מחסום שיש לעבור אך ברגע שעוברים אותו מגלים שהרבה מן אותן סיכונים אינם כה גדולים ועם הידע שיש בידכם אינכם צפויים ליפול באותן סיכונים כיתר המשקיעים החובבנים.
שלב שביעי: איתור אנשי מקצוע לליווי ההשקעה:
בשלב זה אתם מרגישים חכמים ושולטים במצב. למרות זאת, הקיפו את עצמכם באנשי מקצוע ובמשקיעים מנוסים לליווי בשלבים הקריטיים בביצוע ההשקעה בפועל. אותם אנשי מקצוע עלולים לראות דברים שאתם פספסתם מאחר ואתם קרובים מידי להשקעה ואו יכולים לעזור לכם להגן על עצמכם רגע לפני שאתם משקיעים כסף רב בנישה שמחייבת היערכות גבוהה יותר מראש.
להלן, דוגמאות לאנשי מקצוע אפשריים לליווי:
- יועץ השקעות נדל"ן.
- עורך דין המתמחה במקרקעין.
- שמאי מקרקעין המתמחה בתחום הרצוי.
- מתווך נדל"ן במידה ויש צורך בכך.
- חברת בדק בית לבחינת ערך ההשקעה.
- ועוד..
כבני אדם, כולנו טועים די תדיר. כאשר אנו נעזרים באנשי מקצוע שזהו מלאכתם, הסבירות לטעות קטנה והסיכוי לעלות על מאפיינים שמחייבים התייחסות עולה. המשמעות היא שניתן פעמים רבות להקטין את גובה ההשקעה ואו להימנע מהשקעה שיש בה מרכיבי סיכון גבוהים מידי. למרות כל האמור, ניתן בשלב זה להתקדם גם בלי אנשי מקצוע אך יש לעשות זאת בזהירות יתרה..
שלב שמיני: ביצוע ההשקעה בפועל בנישה הרצויה:
אתם מוכנים. הגעתם לרגע האמת! ניתן לבחור את ההשקעה הרצויה ולרכוש אחוזי בעלות ואו בעלות מלאה עליה. מרגע שתשלימו את הרכישה, השקעה זו שלכם לטוב ולרע, לרווח ואו להפסד. בדיוק מסיבה זו עלינו לפעול במשנה זהירות וחד משמעית לא לפעול בלחץ גם כאשר יש חשש שנאבד את ההשקעה שרצויה לנו בעקבות המתנה ממושכת מידי.
ביצוע עסקת השקעה בנדל"ן בשלבים:
- איתור ההשקעה שרצויה לנו.
- מחקר על ההשקעה הנכס שבעניין.
- בדיקת הנכס ובחינת ערכו האמיתי.
- ניהול משא ומתן מול מוכר הנכס.
- המתנה של שבוע לצורך הנחת הדעת.
- הסכמה על ערך ומחיר לרכישתו.
- העברת בעלות והשלמת העסקה.
אנו נוהגים להמליץ למשקיע חדש כוותיק להילחם ולדחוף קדימה עד לשלב בו יש הסכמה בין הצדדים. ובדיוק אז, כאשר מוכר הנכס מבין שאתם רציניים ואכן צפויים לרכוש את הנכס, לעצור הכל ולהמתין שבוע שלם ומורט עצבים בו אתם תשקלו שוב ושוב את העסקה ורק לאחר ששבוע חולף ועדיין דעתכם נחה בדבר וברצונכם לרכוש את הנכס – תבצעו זאת בראש שקט. המתנה זו מעניקה לנו את היכולת לנתק את הרגשות מהעסקה ולשקול אותה במיקומים שונים ובזמנים שונים ואף עם אנשים שונים בכדי לקבל החלטה מובהקת ולא להתחרט לאחר מכן.
שלב תשיעי: ניהול ומעקב אחר ההשקעה שביצענו:
יש השקעות שניתן לשכוח מהן וליהנות מהכנסה קבועה ואו מהשבחת ערך ללא מגע. לעומת זאת, רוב ההשקעות בנדל"ן אינם כך. כדי להרוויח תשואה מקסימלית יש להשקיע ולנהל את הנכס ברמה חודשית או שנתית ויש לדעת זאת מראש. רכשתם נכס, זה מצוין. כעת מתחילה העבודה האמיתית בניהול שוטף ובניסיון להגדיל את התשואה בכל עת בעזרת השקעת זמן ואו כסף נוסף.
אמנם נכסי נדל"ן לא נוטים ללכת לשום מקום מעצם חיבורם לקרקע, אך יש לעקוב אחריהם ולבדוק שאכן השוכרים שומרים על הנכס ואינם מזיקים להשקעה שלכם. במידה ובחרתם באפיקים כנדל"ן בחו"ל ואו נדל"ן מניב, יהיה עליכם לנהל את הנכס בכוחות עצמכם ואו לשכור שירותים של חברות ניהול נכסים שיעשו זאת במקומכם אך יהיה עליכם לעקוב ולבדוק שהכל נעשה כהלכה.
שלב עשירי: מינוף והגדלת ההשקעה בכל עת:
ההשקעה הוכיחה את עצמה? מצוין!! כעת ניתן לחזור על התהליך שוב עם נכס אחר. ביכולתנו להשתמש בכסף שחסכנו, בכסף שאנו מרוויחים מהנכס הקיים ואו אף בכסף שנשיג בעזרת מינוף ההשקעה עצמה. כך שאחרי שהוכחנו היתכנות כלכלית ואחרי שהוכחנו שהשיטה אכן עובדת, כדאי שנגדיל את גובה השקעתנו עד לגבול המתאים לנו וכך נהנה מתשואה מקסימלית בטווח הקצר והארוך.
משקיע טוב חוזר על אותן הפעולות באותן המיקומים ובאותן האסטרטגיות פעם אחר פעם בכדי להימנע מסיכונים חדשים. במידה ופועלים מסודר, אין ספק שניתן לחזור צעד אחר צעד ולהצליח פעם אחר פעם וזו בדיוק הסיבה שאנו פועלים על פי שיטה מסודרת ולא באופן אקראי בלבד.
רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן לגבי תהליך השקעה בנדל"ן ואו רוצים ליווי בהשקעות נדל"ן? השאירו פרטים ונחזור אליכם:
