יש לכם דירה במיקום טוב? רוצים לדעת איך מכינים דירה להשכרה כך שתוכלו להרוויח הכנסה נוספת? אנו ננסה להסביר על אופן הכנת הדירה להשכרה כדירת יוקרה או סתם כדירת נופש ונסביר את האופנים בהם ניתן להגן על ההשקעה המשמעותית בנכס.
כאשר ניגשים להכנת דירה לשכירות רגילה אנו נוהגים לרוקן את החפצים האישיים ולאחר שכלל הריהוט ומוצרי החשמל בחוץ נסייד את הדירה ובזה תם תהליך ההכנה של הדירה לקליטת דיירים חדשים אך כאשר אנו מעוניינים לנצל את הדירה ולהרוויח ממנו נעשה את הפעולה ההפוכה ונצא במסע רכישות של ריהוט וחפצי נוי שיעצימו ככל האפשר את חווית השהות בדירה וכדי להפוך אותה לאטרקטיבית בתמונות באתרי התיווך כדוגמת Airbnb וכדי ששוכרים ייהנו וימליצו גם לחברים עליכם.
אז איך מכינים דירה להשכרה?
1. הכנת הנכס להשכרה מתחיל בשופינג רציני. יש בעלי דירות ששוכרים איש מקצוע מעצב פנים שיתכנן עבורם את החוויה הנעימה והייחודית ביותר ואחרים ייעשו את העבודה כולה בכוחות עצמם. בכל שיטה שתבחרו יש יתרונות וחסרונות אך מכנה משותף אחד – חשוב מאוד להשקיע בריהוט ובמכשירי חשמל איכותיים ואשר נראים טוב.
כדי להכין דירה עבור אורחים לא חייבים לשבור חסכונות וניתן לבצע טיפולים קוסמטיים לדירה ולקבל תוצאות טובות לא פחות. שימוש בווילונות, שטיחים, תמונות צבע, ריהוט מודרני וצבעוני לצד התקנת פרקט בחדרים וגרניט פורצלן במטבח ובסלון יעשו את העבודה. תוספות כדוגמת פרחים, גופי תאורה בעלי גוון נעים אף הם אפשריים.
לאחר שהדירה מקבלת צבע וחיים באמצעות הריהוט החדש ולאחר שכלל האורות דולקים ומקרינים את האווירה המיוחדת שיש בדירה שלכם ניתן לצלם את הדירה המהממת מהצדדים השונים כדי להעביר את תחושת החום והייחודיות של הדירה שלכם. במידה ויש לכם נוף לכנרת או נוף למדבר או לוואדי מומלץ לנסות ללכוד נוף זה בתמונות כדי לתת את הנגיעה האחרונה שמעבירה את תחושת החופש.
2. חוזה שכירות מותאם לנכס אינו בגדר המלצה אלא חובה. חשוב מאוד להחתים את השוכרים הרבים שיבלו אצלכם על מסמך חוקי שמחייב אותם בכל פעם שנגרם נזק. (ניתן לעשות זאת בצורה עדינה ומכובדת באופן דומה לצורה בה חותמים בצ'ק אין במלונות) חוזה שכירות לדירת נופש יהיה שונה מחוזה שכירות רגיל בכך שיהיו בו סעיפים מגבילים שאמורים להגן עליכם ולשמור על ריהוט וחפצי הבית.
נהוג להצמיד לחוזה השכירות נספחים המפרטים את תכולת הדירה באופן מסודר ורמת התחזוקה של אותם פריטים כך שלאחר מכן ניתן יהיה לבצע השוואה ולדרוש פיצוי על גרימת נזק. השכרת דירה מרוהטת ומעוצבת בקפידה עליה השקעתם כסף רב ללא חוזה שכירות שמסדיר את מהות העסקה היא בגדר טיפשות ואסור לזלזל בחוזה חשוב זה גם כאשר אתם משכירים את הדירה באמצעות אתר תיווך.
3. ביטוח לתכולת הדירה אף היא נדרשת ואינה זולה. בעוד בשכירות ארוכת טווח ניתן לחייב את השוכר בתשלום ביטוח לדירה שכורה הרי שבשכירות של כמה ימים או שבועות הדבר לא ממש מתאפשר. אם זאת ניתן לגלם עלות ביטוח כחלק מעלות השכירות של הדירה. מטרתה של ביטוח לתכולת דירה לכסות לא רק את הריהוט והרכוש שיש בדירה אלא גם את הנמצאים בו. השוכרים יכולים לדרוש פיצוי בגין פציעה או נזק שנגרם להם ועדיף לא להיות במצב בו אתם נתבעים על כסף שאין לכם.
במקרים מסוימים בעלי הדירות זכאים לפיצויים של עד מיליון דולר באמצעות ביטוח של אותם חברות המנהלים אתרים לתיווך בין שוכרים למשכירים לזמן קצר. הבולט מביניהם אתר Airbnb מתחייב לפיצוי הוגן במיוחד בהוכחת נזק על ידי בעלי הדירה. אך לשם גביית סכום הפיצוי עליכם להוכיח שאכן נגרם נזק וזאת ניתן לעשות רק כאשר יש חוזה שמפרט את מצב הדירה עוד קודם לשכירות כאשר חתימה של השוכר על כך שהדירה התקבלה במצבה התקין הוא המענה העיקרי לקבלת הפיצוי.
במקרים בהם יש ביטוח שניתן על ידי חברת התיווך אין צורך בביטוח נוסף וניתן להסתמך עליהם שיעמדו בדיבורם וישלמו לכם על הנזק וזאת כדי שאנשים ירגישו בנוח להמשיך להשכיר את הנכס שלכם באמצעות הפלטפורמה המיועדת. עלות התיווך באתר במקרים רבים זול מעלות ביטוח פרטי בישראל וכדאי לבדוק שימוש בכלים אלו גם אם מדובר בעסקה פרטית.
4. מסים על רווחי השכרת נכס בישראל הנם חובה והסתרת רווחים כתוצאה מהשכרת דירת נופש לתושבי חוץ יכולה להיות מפתה אך הרשויות החלו לעקוב אחר תופעת שכירות הסאבלט ויכולים להתדפק על דלתותיכם ולבקש לראות קבלות ואישורים לכל ההוצאות בדיוק כמו עסקים אחרים בתחום – מלונות או צימרים. יש להיוועץ עם רואה חשבון על הדרך הטובה ביותר בה אתם יכולים להשכיר את הדירה ולשלם כמה שפחות מס כפועל יוצא מכך.
יש להדגיש! השכרת דירה למטרת נופש, השכרת דירה בAirbnb ודומיו אינה נחשבת "דירה למגורים" המשמעות לכך היא שלא ניתן לזכות בפטור או בפטור חלקי כפי שרבים מכירים מהשכרת דירה למגורים רגילים. כלומר, עליכם להגיש דוחות של רווח והפסד בדיוק כפי שעסק מגיש גם אם אינכם מרוויחים מהנכס למעלה מ5,000 ש"ח בחודש.
בעיה נוספת עליה יש לעמוד היא בכך שבעלי דירות רבים הופכים את דירתם לדירות נופש על ידי חלוקת הדירה לשניים ואף שלושה. דבר זה דומה להשכרת דירה מחולקת (מפוצלת) ואסור על פי חוק מאחר וזה מעמיס על התשתיות ועוד מכלול סיבות נוספות. אדם המחלק דירה ומשכירה לנופש עובר עבירה פלילית ולמרות זאת מחויב במס על רווחיו.
האם משתלם להשכיר דירה לתיירים?
ללא ספק מדובר בטרנד חם! מעבר לכך השכרת דירה לתיירים במקרים רבים משתלם הרבה יותר מהשכרת אותו הנכס לשוכר קבוע והרווחים מזנקים. לאחר שאנו מבינים את העלויות הכרוכות בהכנת הנכס להשכרה ותשלומי המס הרלוונטיים ניתן לבדוק האם המאמץ שנשקיע אכן שווה את הרווחים הגבוהים יותר שהרי יש לזכור שבדירת נופש עליכם לעזור ולשרת בצורות שונות את השוכר דבר שגוזל זמן וכסף.
החישוב הפשוט חייב להיות:
עלות ההסבה של הדירה + סכום תשלום מס לפי חוק + ערך הזמן והתחזוקה = הרווח שנותר בידיכם.
–
הסכום אותו הייתם מרוויחים במידה והייתם משכירים את הדירה בצורה רגילה.
———————
רק במידה והרווחים משמעותיים יותר, רק בהנחה והרווחים הללו שווים את המאמץ הנדרש שכדאי יהיה להסב דירה לדירת נופש או דירה המושכרת כדירת יוקרה. ישנם אנשים בישראל ובעולם כולו שחיים טוב מהשכרת הדירה שברשותם תוך עשיית הון משמעותי ויכולים להסתמך על הדירה כמקור פרנסה עיקרי ואחרים לא מצליחים להביא לקוחות ולכן יש לקחת את הדברים בצורה רצינית ומחושבת לפני שמשקיעים כסף רב בהכנת הדירה לשוכרים מחו"ל.
