איך מחשבים את התשואה משכירות?
התשואה משכירות היא הרווח על השכרת נכס והיא מחושבת בצורה גסה לפי החישוב הבא: תקבולי השכירות המתקבלים כפול 12 (חודשים), לחלק לשווי הנכס הנרכש.
בחישוב התשואה משכירות יש להתייחס לעלות הנכס כולל ההוצאות הנלוות: עו"ד, שמאי, תיווך, מס רכישה (אם ישנו), הצמדות למדד תשומות הבנייה (במקרה של רכישת דירה מקבלן) ועוד.
בנוסף, צריך לזכור כי שווי הנכס משתנה עם השנים, ולכן בחישוב התשואה האמיתית יש לחלק את הרווח השנתי מהשכרה בשווי הנכס הנוכחי ולא בעלות המקורית שלו. התעלמות משווי הנכס תשקף לנו תשואה גבוהה מהתשואה האמיתית.
חשוב לזכור כי למיקום הנכס בארץ יש השפעה גדולה על התשואה. באזורי הפריפריה התשואה משכירות יכולה להגיע ל 4%-5% ואילו באזורי הביקוש במרכז התשואה משכירות תנוע סביב 2%-3%.
בכדי לבחון כדאיות השקעה בנדל"ן אין להסתמך על התשואה השוטפת בלבד, שהיא רק אלמנט אחד ממרכיב התשואה. אלא, יש לבחון גם (ובעיקר בישראל) את מרכיב רווח ההון – עליית המחיר של הנכס הנרכש.
עליית ערך הנכס היא הסיבה המרכזית לכניסתם של משקיעי נדל"ן 'מתוחכמים' לשוק הנדל"ן והיא מרכיב משמעותי שיש לקחת בחשבון. בעיקר בגלל העבודה שבמדינת ישראל הביקושים לנדל"ן גבוהים ביותר, ההיצע נמוך, וקצב גדילת האוכלוסייה גבוה מאוד.
השילוב של גורמים אלו ונוספים מייצר עליות ערך משמעותיות של הנדל"ן והופך את מרכיב עליית ההון באזורים מסוימים בארץ לרכיב המשמעותי ביותר בהשקעה נדל"נית.
איך מחשבים את התשואה מעליית ערך הנכס?
יש להפחית את מחיר הרכישה של הנכס ממחיר המכירה. הסכום שתקבלו הוא הרווח מעליית ערך הנכס – הרווח ההוני. בדומה לחישוב התשואה משכירות, גם בחישוב התשואה ההונית יש להתייחס למחיר הרכישה והקנייה של הנכס כולל ההוצאות הנלוות והמיסים ששולמו.
כשתחברו את הרווח ההוני והרווח משכירות תוכלו לדעת מהם הרווחים ה'אמיתיים' מעסקת הנדל"ן שביצעתם.
המספר שתקבלו מחיבור שני מרכיבים אלו יהיה ה'רווח המצרפי' שלכם.
ברגע שתחלקו את ה'רווח המצרפי' בסכום ההון העצמי שהשקעתם בעסקת הנדל"ן – תקבלו התשואה הנכונה ביותר שלכם שתוכל להראות לכם איפה הכי משתלם לכם להשקיע את הכסף שלכם.
