איך מוכרים דירה? איך מבצעים עסקה כה מורכבת ורגשית בהצלחה? כן. אלו שאלות חשובות שעלינו לשאול את עצמנו וזאת כדי לקבל את התמורה הגבוהה ביותר עבור הדירה שברשותנו. כאשר אנו מקבלים החלטה על מכירת דירה השייכת לנו לרוב נעשה זאת כתוצאה מאילוץ חיובי או שלילי (היווצרות חובות ואו שיפור דיור) לפעמים מדובר בדירה בירושה או דירה במתנה אך בכל מקרה מדובר בעסקה עם אמוציות רבות וקל מאוד לצאת ממנה מופסדים.
בדיוק לשם כך חשוב מאוד לפעול מסודר ולפי מדריך למכירת דירה שמסביר בפירוט רב את התהליך של איך מוכרים דירה וזאת בתקווה שנצליח לקבל כמה שיותר כסף עבור הנכס הקיים. ריכזנו עבורכם את הצעדים הנחוצים למכירת דירה בהצלחה:
איך מוכרים דירה – מדריך
- הגדרת יעדים למכירת דירה.
- ביצוע הערכת שווי דירה.
- הכנת הדירה למכירה במחיר גבוהה.
- פרסום הדירה למכירה בלוחות מודעות.
- הצגת הדירה לרוכשים פוטנציאליים.
- ניהול משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים.
- התנהלות מול עורך דין למכירת דירה.
- השלמת המכירה בהצלחה.
יש משמעות להכרת סדר הפעולות ושמירה עליהם וזאת מאחר ושימוש נכון במדריך יכול לחסוך לכם כסף רב ולעזור לכם למכור את הדירה מהר יותר. כעת נעבור על השלבים ונפרט את המשמעות של כל סעיף:
1. הגדרת יעדים למכירת דירה
מכירת דירה נעשית לרוב מסיבה מסוימת. לעתים זה הצורך בכסף ולעתים זה כחלק מתהליך שדרוג ומעבר לדירה אחרת והצטרפות למשפרי דיור רבים אחרים שעוברים דירה עם התרחבות התא המשפחתי. בכל מקרה לכולם יש יעד ברור מאוד והוא להשיג תמורה גדולה ככל האפשר על הנכס.
ישנם יעדים נוספים שאליהם חשוב להתייחס לדוגמה:
- כמה דחוף לנו למכור את הדירה?
- כמה אנו מוכנים להתפשר על המחיר?
- מהו רף מחיר שמתחתיו לא נרצה למכור?
עלינו להגדיר יעדים באופן ברור ולקבוע מחיר יעד לצד רלוונטיות המכירה. כך לדוגמה, משפחה עם הכנסה יציבה ובטוחה יכולה לשרוד עם שני דירות למשך שנה ואילו משפחה דלת אמצעים תנסה למכור את הדירה במהירות הגדולה ביותר. לצדם יש גם אנשים שנקלעו לחובות ואו עוזבים את הארץ ומוכנים להתפשר על המחיר רק בשביל למכור ומהר. הגדרת היעדים נדרש לשלב הבא:
2. ביצוע הערכת שווי דירה
יש משמעות אדירה לתו מחיר שהדבקנו לדירה וזאת מאחר ובמידה והסכום נמוך מידי אנו נפסיד כסף ומצד שני אם המחיר גבוהה מידי אף אחד לא יתעניין בנכס ולא נצליח למכור את הדירה. הערכת שווי דירה יכולה להיעשות על ידי אנשי מקצוע שונים כדוגמת מתווך דירות, שמאי מקרקעין ויועצי נדל"ן והשקעות אך כמובן שניתן לעשות זאת לבד על ידי השוואת הדירה שלנו לזו של אחרים.
ישנם 3 דרכים שונות לבצע חישוב לערך הדירה אך אנו כמובן נדבוק בזו שמציגה בצורה הטובה ביותר את ערך הדירה על סמך חכמת ההמונים וזאת באמצעות מערכת מידע נדל"ן של רשות המסים שבה ניתן לראות את כלל העסקאות האחרונות שנעשו בקרבת מקום ועל ידי כך להבין מה גובה הסכום שרוכשי הדירות מוכנים לשלם.
3. הכנת הדירה למכירה במחיר גבוהה
רוצים להרוויח מהעסקה למכירת הדירה? רוצים ליהנות מערך גבוהה משוויה האמיתי של הנכס? עליכם להשקיע מעט כסף בהכנת הדירה למכירה. כמו בכל קניה, הרוכשים יקבלו את החלטות בעיניים. כלומר, אם הדירה תיראה משופצת, נאה ונוחה למגורים הביקוש לרכישתה תעלה וריבוי רוכשים מאפשר לכם להעלות את מחיר הנכס באחוזים ניכרים.
ישנם אנשים שמתפרנסים מרכישת נכסים, השבחת נכסים ומכירתם. עליכם להשקיע מעט כסף בשיפוצים קוסמטיים בלבד במיקומים אסטרטגיים בדירה כך שהרוכשים שייחשפו לתמונות ויבקרו בדירה יתאהבו בה ויבקשו לרכוש אותה גם במחיר הגבוהה משוויה האמיתי וזאת מאחר ומדובר בעסקה שגם כך נעשית תחת רגשות ופחות על בסיס הגיון וחישובים כלכליים לרוב. (למרות מה שהיינו רוצים לחשוב..)
4. פרסום הדירה למכירה בלוחות מודעות
ישנם אנשים שחושבים שפרסום דירה בלוחות למכירה של דירות הנו דבר פשוט אך האמת היא שזה ממש לא כך. נכון, כולם יכולים לפרסם מודעה אך ההיענות לא חייבת להיות גבוהה. כדי לקבל פניות ממספר גבוהה של רוכשים עלינו לצלם את הדירה מהזוויות הנכונות ותוך חשיפת היתרונות של הדירה והסתרת יתר הליקויים והפגמים בצורה כזו שרבים יפנו ויבואו לראות את הנכס.
עלינו לדבר במודעה שנפרסם בשפתם של הרוכשים הפוטנציאליים ולהבין בדיוק מי הם ומה הם מעוניינים לשמוע. במידה ומדובר בדירה באזור מבוקש מאוד על ידי זוגות צעירים עליכם לפנות אליהם בשפתם ולהסביר להם על כל היתרונות לצעירים. במידה ומדובר באזור למשפחות מבוססות ואיכותיות ניתן להדגיש את רמת החיים, את הקהילה ועוד שלל רחב של דברים בטקבט שליד המודעה כך שעוד ועוד אנשים ימצאו את הדירה ככזהו שמתאימה להם.
5. הצגת הדירה לרוכשים פוטנציאליים
אם פעלתם נכון בסעיף 4 הרי שיהיו לכם הרבה פניות מצד רוכשים פוטנציאליים. חלקם רציניים וחלקם עוד חושבים על זה אך אתם תתייחסו לכולם כאל רוכשים בטוחים ותשקיעו זמן וכסף במידת הצורך בכדי למכור את הדירה בצורה הטובה ביותר בדיוק כפי שהיו עושים במשרד מכירות של פרויקט נדל"ן. תסדרו, תנקו, תכינו עוגה ותשקו אותם בשתייה קרה בכדי להעניק את החוויה הטובה ביותר. חוויה שתחבר אותם בתת מודע לבית ותגרום להם לרצות בנכס.
ניתן לאפות עוגה ואו להכין קפה בכדי לגעת בחוש הריח לצד ניקיון ושמירה על סימטריות בבית כך שהרוכשים יראו בעיניים איך נראים החיים בדירה גם אם הדבר לא באמת 100% נכון. עליכם להדגים שלמות וזאת מאחר והרוכשים יראו מספר רב של דירות ובמידה והדירה שלכם תיראה טוב יותר, תריח טוב יותר ותיזכר טוב יותר כל יתר הדירות יהפכו ללא רלוונטיות ואתם תהיו אלו שמוכרים את הדירה ראשונים ובמחיר גבוהה יותר מערכו האמיתי של הנכס.
6. ניהול משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים
לאחר שרוכשים רציניים החלו להיכנס לתמונה ויש התעניינות אמיתית וכנא על הדירה עליכם להתנהל מולם לקבלת המחיר הטוב ביותר. זוכרים את היעדים שהגדרנו בסעיף 1? כאן הם נכנסים לתמונה וזאת מאחר ועליכם לנקוב במודעה בסכום גבוהה מזה שאתם באמת מבקשים אך לא גבוהה מידי וזאת כדי לשמור על מקום להנחה והתפשרות מול הרוכשים שצריכים להרגיש שהם לא יצאו פראיירים. פעמים רבות אתם לא יכולים לקחת אתכם ארונות ואו חלק והריהוט וניתן "להתפשר" על הריהוט ולהעניקו כחלק מהמשא ומתן לרוכשים במתנה כדי שירגישו טוב.
יש שפע של שיטות להתנהלות במשא ומתן אך הדרך הטובה ביותר היא לפעול בכנות ובתום לב דבר שמורגש על ידי הרוכשים וגם במידה ואתם לא יכולים להתפשר אתם יכולים להגיד להם שאתם צריכים את הכסף בשלמותו לדירה הבאה שלכם ולצערכם זה המחיר ועל הקונה שכבר נלכד ברשת יהיה להשלים עם המצב ולשלם את מלוא הסכום וכן הלאה.. הכל בהתאם למצב ובהתאם לטיב העסקה.
7.התנהלות מול עורך דין למכירת דירה
כבר סיכמתם על מחיר והגעתם להסכמות רבות ביכולתכם לחתום על זכרון דברים למכירת דירה לקיבוע המוסכמות עד לאיתור עורך דין שינהל עבורכם את תהליך מכירת דירה שכולל בין היתר חיבור חוזה מכר דירה מותאם אישית שנדרש באישורו של עורך הדין של הקונים ובעצם להתחיל בתהליך מסודר להעברת התמורה על הדירה והזכויות על הנכס שמחייב התנהלות מול רשם המקרקעין בטאבו בתהליך מסודר ולעתים קרובות גם מול הבנקים השונים שלטובתם יש הערת אזהרה בנכס.
תהליך זה אינו אורך יותר מידי זמן אך מחייב ליווי צמוד ומקצועי של עורך דין שמתמחה במקרקעין ויודע מה הוא עושה. כן, חשוב שעורך הדין שלכם יהיה מנוסה ובעל ניסיון של שנים רבות בתחום זה כדי להגן עליכם בצורה הטובה ביותר אם כי את התהליך כולו אתם מפקידים בידיו לנהל ואינכם צריכים להתעסק בזה ישירות למעט ההוראות שהוא מטיל עליכם.
- במידה והדירה אינה ראשונה ומזכה עליכם יהיה לשלם מס על מכירת דירה בשם מס שבח בגובה 25% על ההשבחה של הנכס כחלק מהתהליך של המכירה עצמה.
8. השלמת המכירה בהצלחה
זה הרגע להגיד שלום לדירה היקרה בה חייתם שנים רבות ולהעביר את המפתחות בהתאם לתשלום האחרון על הדירה לרוכשים המאושרים. השלמת המכירה אף היא צריכה להיעשות בזהירות מאחר ויש להעביר את כל חשבונות הגז, מים, חשמל, ארנונה ועוד לבעלים החדשים כדי שאתם לא תהיו אלו שמשלמים על הוצאות אלו מיום העברת הבעלות ומסירת המפתחות.
צריכים ייעוץ מקצועי במכירת דירה? פנו אלינו ונשמח לעזור:
