דירות יד שנייה הן אפיק השקעה מקובל ומבוקש שעשוי להניב תשואה נאה ונחת רבה. מצד שני קניית נכס כזה היא עסקה מורכבת מאוד שעלולה להסתבך אם לא מקפידים על מספר כללים חשובים ואף לגרום להפסדים כואבים. בהתאם מומלץ לקרוא בתשומת לב את המידע כאן בעמוד עוד לפני שמתחילים לחפש נכס רלוונטי – כדי לייעל את החיפוש ובעיקר על-מנת למצוא דירה שמותאמת באופן מושלם ליכולות ולצרכים שלכם.
תקציב
אחרי 13 שנים של עליות מחירים רצופות ומשמעותיות, קניית דירה להשקעה – גם כשמדובר על דירה יד שנייה שבאופן טבעי תהיה זולה יותר מדירה דומה חדשה מקבלן – מחייבת גיוס כמה מאות אלפי שקלים לכל הפחות.
בהתאם הפעולה הראשונה היא לבחון כמה כסף פנוי יש לכם ומהו בעצם גובה ההשקעה האידיאלי מבחינתכם. חשוב לזכור שעבור דירה שנייה המשכנתא המרבית שאפשר לקבל היא 50% מערך הנכס, ועוד חובה לקחת בחשבון הוצאות נלוות: שכר טרחת עו"ד שילווה את העסקה (לא לוותר על כך – פירוט בהמשך), עמלת תיווך אם תזדקקו לעזרת איש או אשת מקצוע כדי למצוא נכס מתאים, תשלום מיסים שונים (פירוט בהמשך המדריך), שיפוץ שבמקרים רבים משדרג את הדירה הישנה ומאפשר לגבות שכר דירה גבוה יותר ועלות המשכנתא.
כמו כן מומלץ לשמור גם מרווח ביטחון של כ-10%. אם לדוגמה אתם מעוניינים להשקיע מיליון ש"ח, דירה בטווח המחירים של 1.6-1.7 מיליון עשויה להתאים מאוד.
טווח ההשקעה
דירות מתאימות באופן טבעי למי שמחפש השקעות ארוכות טווח. יחד עם זאת ישנם גם מקרים שבהם טווח ההשקעה הוא 4-5 שנים בלבד – למשל כשרוצים לשמור על ערך הכסף הקיים לפרק זמן לא ארוך מדי, עד שהילדים יגדלו ואפשר יהיה לעזור להם לרכוש דירה לעצמם. טווח השקעה ארוך מקנה מרווח נשימה משמעותי ולכן ניתן להשקיע גם בדירות באזורים שרק בעוד כעשור צפוי בהם זינוק משמעותי בערך הנדל"ן. טווח קצר יותר מחייב התמקדות בדירות שקל להשכיר.
איפה לחפש דירה מתאימה להשקעה?
כשבוחרים אזור או אזורים לחיפוש דירה יד שנייה להשקעה יש לקחת בחשבון את התקציב, את טווח ההשקעה וגם את כתובת המגורים שלכם.
חשוב לזכור שבניגוד להשקעות בשוק ההון, דירה היא נכס שדורש תחזוקה. הצגת הדירה לשוכרים פוטנציאליים, חתימה על חוזים, פיקוח על עבודתם של אנשי מקצוע שונים כשנדרשים תיקונים – כל אלה מחייבים הגעה פיזית לדירה (או לחילופין הפקדת המלאכה בידי חברת ניהול, פעולה שבאופן טבעי יש לה עלות כספית שנוגסת בחלק מהתשואה). אם תרצו לשפץ את הדירה לפני השכרתה, צעד שכאמור עשוי לשפר מאוד את מצבכם כמשכירים הן מבחינת איכות השוכרים והן מבחינת גובה שכר הדירה שתוכלו לקבל, תצטרכו גם כן להגיע למקום כמה וכמה פעמים.
בהתאם למי שגר בגוש דן עלות דירה יד שנייה באשקלון כוללת גם זמן יקר. מצד שני אם תושב חיפה מחפש נכס להשקעה והוא ממילא מגיע מעת לעת לכרמיאל במסגרת העבודה, גם האזור זה יכול כמובן לבוא בחשבון.
בכל מקרה מומלץ ללמוד על כל אזור רלוונטי מבחינתכם ובפרט לגבי תוכניות פיתוח עתידיות. שדרוג מערך התחבורה (הציבורית והכבישים), פתיחת מכללה חדשה, רמת בתי ספר גבוהה, נכונות של הרשות המקומית לקדם תוכניות התחדשות עירונית, הוספת שטחים ירוקים רבים – כל אלה הם אינדיקציות טובות לעליית ערך הנכסים בעיר ספציפית.
נכון ל-2021 המקומות עם הפוטנציאל הגבוה ביותר לתשואה נאה הם רמלה, טבריה, באר יעקב, נהריה, רחובות, בית שמש, ראש העין, אור יהודה והשכונות הדרומיות של תל אביב.
מיסוי
כל רכישת דירה מחייבת תשלום מס רכישה. למי שכבר יש בבעלותו דירה והוא רוכש עוד אחת שלא למטרות שיפור מגורים, כלומר הוא לא מוכר את הדירה הקיימת בטווח של שנה, מדרגות המס הן אלה:
* על חלק השווי עד ל-1,294,770 ש"ח משולמים 5%
* על חלק השווי שבין 1,294,770 ו-3,884,295 ש"ח גובה המס הוא 6%
* על חלק השווי שמעל ל-3,884,295 ש"ח יש לשלם בין 7% ל-10% (ככל שהסכום עולה כך עולה גם שיעור המס)
* הסכומים מתעדכנים אחת לשנה בחודש ינואר. כמו כן ייתכנו שינויים גם במדרגות המס בהתאם להחלטות ממשלה שונות.
כך למשל עבור דירה ששוויה 1.8 מיליון ש"ח גובה מס הרכישה הוא קצת יותר מ-95,000 ש"ח. קניית דירה יד 2 להשקעה בשווי 950,000 ש"ח מחייבת תשלום מס רכישה של 47,500 ש"ח. בכל מקרה מדובר בסכום משמעותי שכאמור יש לקחת אותו בחשבון כשאתם מחשבים את המחיר שאתם יכולים לשלם על הדירה עצמה.
לא בלי עו"ד
עסקאות נדל"ן הן מן הסתם המורכבות ביותר וגם היקרות ביותר שאדם פרטי מבצע, ולכן חתימה על חוזה (או אפילו על זכרון דברים!) בלי ייעוץ משפטי עלולה להתגלות כטעות קשה. עורכי דין מומחים לנדל"ן מבצעים בדיקות משפטיות רלוונטיות, ובהן בין השאר: זהות בעלי הזכויות בנכס, קיומם של שעבודים על הדירה, היתר הבנייה וקיומן של חריגות בנייה, תקנות הבניין המשותף (כך למשל עורך דין מנוסה יכול לגלות שעל-מנת לבצע שיפוץ בדירה שתקנו נדרשת הסכמה של הדיירים האחרים) ועוד.
בדיקות קפדניות
החיסרון העיקרי של רכישת דירה יד שנייה הוא שהתשתיות שלה ישנות ועלולות גם להיות רעועות. גם אם החלטתם לשפץ את הנכס כדי לשדרג אותו, ובוודאי שבמקרים שאין תוכנית כזו, חשוב מאוד לבצע בדיקות קפדניות של מערכת האינסטלציה ומערכת החשמל, לבחון את מצב האיטום, לוודא שאין רטיבות או סדקים בקירות, לבדוק את מצב העמודים התומכים וגם את יציבות הבניין כולו. ביצוע כל הבדיקות הנ"ל ע"י מומחה ימנע מכם הוצאות לא צפויות תוך זמן קצר ועוגמת נפש רבה, ובנוסף יעזור לכם להבין מהו הערך הריאלי של הנכס.
שיפוץ דירה יד 2 כדי להעלות את ערכה
דירות יד שנייה נמכרות במחירים נמוכים בהשוואה לדירות חדשות ולכן מאפשרות למשקיעים להרחיב את תחום החיפושים בכל מסגרת תקציב שהיא. בנוסף ניתן בלא מעט מקרים למצוא הזדמנויות אטרקטיביות במיוחד – למשל כשבעל הדירה חייב למכור אותה תוך זמן קצוב כדי לממן קניית נכס חדש (או מכל סיבה אחרת), ולכן מוכן להתפשר על המחיר.
מצד שני כשחושבים לטווח ארוך, כדאי לשקול לשפץ את הדירה. שיפוץ מקיף מקנה לדירה מראה עכשווי ומרשים כך שקל יותר להשכיר אותה ובמחיר גבוה בהשוואה לנכס לא משופץ (בכל מקום בארץ כמעט יש פער משמעותי בין דמי השכירות של דירות משופצות לבין דמי השכירות של דירות לא מושקעות). בנוסף שיפוץ דירה שבוצע באופן מקצועי חוסך הוצאות עתידיות על החלפת צינורות, תיקון סדקים בקירות, איטום מחודש ועוד.
מומלץ להזמין קבלן שיפוצים מנוסה לדירה שאתם שוקלים לרכוש עוד לפני החתימה על החוזה כדי לקבל הצעת מחיר או לפחות אומדן ראשוני. גם המידע שמתקבל אחרי בדק הבית יעזור לכם לקבוע מהו היקף שיפוץ הדירה, ועוד המלצה בהקשר זה היא לבדוק את שוק הדירות להשכרה באזור: הפער בין דמי השכירות של דירה משופצת לבין אלה של דירה לא משופצת הוא הבסיס לקביעת מסגרת התקציב של השיפוץ.
כותב המאמר קבלן שיפוצים מקצועי מחברת המשפצים בישראל: https://www.renovations-israel.co.il/
