קצת קשה להאמין, אבל פעם מחירי הדירות בישראל לא עלו בלי הפסקה. למעשה בין השנים 1996 ל-2008 אף נרשמה ירידה בשיעור ריאלי של כ-20% בעלות הקנייה של דירה ממוצעת. בהתאם ב-2008 חצי מהדירות נמכרו במחיר של פחות ממיליון ש"ח. היום לשם השוואה רק 1 מכל 6 דירות נרכשת בסכום של 6 ספרות בלבד.
זוהי כמובן מציאות מאתגרת מאוד עבור מי שההון העצמי שלהם מוגבל ובכל זאת רוצים בית משלהם. מאתגרת, מאוד, אבל גם במציאות העכשווית קניית דירה בפחות ממיליון ש"ח היא לא משימה בלתי אפשרית – והמידע בעמוד זה יעזור לכם לעמוד בה.
לבחון את הצפון או הדרום – כולל בערים המרכזיות
דרך אחת להגיע לנכס משלכם בלי לשלם יותר ממיליון ש"ח היא להתרחק ממרכז הארץ. הבשורה הטובה באמת היא שגם בצפון וגם בדרום יש ערים גדולות שמציעות חיים עם איכות ושלל אפשרויות – גם בחיפה וגם בבאר שבע יש לא מעט דירות במחירים אטרקטיביים.
בבירת הנגב מוצעות דירות 2.5 ו-3 חדרים במחיר ממוצע של כ-700,000-750,000 ש"ח. בנוסף תוכלו למצוא דירות 4 חדרים רבות בפחות ממיליון ש"ח, בעיקר בשכונות הוותיקות, ועוד דוגמה לרכישה מפתיעה לטובה היא דירת 5 חדרים (102 מ"ר) בשכונת נחל עשן, בבניין חדש יחסית (משנת 2004), תמורת 860,000 ש"ח בלבד.
גם בחיפה יש דירות 4 חדרים בפחות ממיליון ש"ח. בדרך כלל מדובר בדירות ישנות ולכן כדאי לקחת בחשבון שייתכן צורך בשיפוץ ואפילו מקיף. מצד שני עם מחירים כמו 900,000 ש"ח לדירה של 107 מ"ר במרחק הליכה מהטכניון, 936,000 ש"ח ברחוב מסדה שבלב שכונת הדר ו-980,000 ש"ח לדירה שמשתרעת על 120,000 ש"ח בשכונת אחוזה היוקרתית, גם עם שיפוץ עדיין מדובר בעסקה משתלמת, וכבונוס תוכלו לפגוש מעת לעת חזירי בר…
השכונות הוותיקות בערי המרכז
גם מי שמעדיפים להישאר במרכז הארץ יכולים למצוא דירות מרווחות יחסית במחירים של פחות ממיליון ש"ח. המפתח הראשון הוא להתרחק מעט מתל אביב – לערים כמו רמלה, רחובות או ראש העין, אבל גם לראשון לציון, בת ים או פתח תקווה, והמפתח השני הוא למקד את החיפושים בשכונות הוותיקות בכל ישוב.
כך למשל במרכז פתח תקווה יש עדיין דירות 3 חדרים ואפילו 4 חדרים שמוצעות למכירה בסכומים של 6 ספרות בלבד. ברמלה השכונות האטרקטיביות הן רמת דן וגבעת הדר, בראשון לציון כדאי לחפש בחלק המזרחי ובפרט בשכונת רמת אליהו, רמת הנשיא בבת ים היא עוד מקור לדירות זולות בלב גוש דן וברחובות האזור הזול הוא מרכז העיר.
מה חשוב לבדוק כשקונים דירה בפחות ממיליון ש"ח?
גם כשהתקציב מוגבל יחסית, לא כדאי להתפשר על רמת הדירה. ככל שהבניין ישן יותר כך חשוב יותר לבצע בדיקה פיזית יסודית של הנכס כדי לוודא שאין בו ליקויים מבניים בדמות סדקים, רטיבות סמויה, תשתית אינסטלציה רעועה שעלולה לקרוס בכל רגע וכו'.
בדיקה נוספת היא של התנאים הסביבתיים, וזאת משום שמטרדים כמו חשיפה לרעש רב במשך שעות רבות או זיהום אוויר גבוה מהממוצע פוגעים במידה ניכרת באיכות החיים. חנייה היא עוד נושא כאוב ברוב ערי ישראל ובהתאם עוד סוגיה שחשוב לבחון היטב לפני שסוגרים עסקה.
הדגשים הייחודיים לגבי דירות להשקעה ודירות למגורים
כשמחפשים דירה למגורים רצוי לבדוק את התשתיות הרלוונטיות עבורכם באזור – כבישים פנויים למי שמשתמש ברכב פרטי, תחבורה ציבורית זמינה למי שמתניידים באוטובוסים, גני ילדים ובתי ספר איכותיים כשמדובר על משפחה וגם ריאות ירוקות במרחק הליכה לא ממושכת מדי.
כשהמטרה היא דירה להשקעה בפחות ממיליון ש"ח, הדגשים שונים. דגש אחד חשוב במיוחד הוא מצב שוק השכירות (שלא בהכרח מתנהג כמו שוק הנדל"ן למכירה) ודגש שני הוא פוטנציאל עליות המחירים בשכונה שבה אתם שוקלים לרכוש נכס.
היתכנות לתמ"א 38 היא בשורה גם למשקיעים וגם למי שמחפשים דירה למגורים, אבל כדאי לקחת בחשבון שכשיש סיכוי ריאלי לשדרוג הנכס בעתיד הנראה לעין הוא כבר יילקח בחשבון בתמחור של הדירה.
איך לשדרג את הנכס בהשקעה מינימלית – צביעת דירה זולה
קניית דירה בפחות ממיליון ש"ח מחייבת באופן טבעי פשרות מסוימות לגבי המראה שלה. כשיש צורך בשיפוץ מקיף (שכאמור גם איתו ההשקעה הכוללת הנדרשת לא עוברת את המיליון), מן הסתם הוא יספק מענה גם לפן האסתטי. אם לא, מומלץ בכל זאת לצבוע את הנכס מחדש. צביעת דירה כרוכה בהשקעה כספית נמוכה – כך למשל כדי לצבוע מחדש דירת 4 חדרים תיפרדו מ-2,500-4,500 ש"ח בלבד – ואילו התמורה גבוהה מאוד.
אם קניתם את הדירה עבורכם, צביעת הקירות מאפשרת לכם להקנות לכל חלל אופי ייחודי ומעניין בהתאם למי שאתם. אם הנכס מיועד להשכרה, הצבע הופך אותו לאטרקטיבי יותר וגם מעיד על המוכנות שלכם להשקיע בדירה ולכן ימשוך שוכרים איכותיים (וכמובן יאפשר לכם לקבל את שכר הדירה המבוקש בקלות רבה יותר).
המלצה נוספת בהקשר זה היא להפקיד את מלאכת צביעת הדירה בידיים מקצועיות. אחרי שחסכתם סכום כסף משמעותי במחיר הנכס עצמו, אתם יכולים להרשות לעצמכם הוצאה כאמור לא גבוהה ולקבל בתמורה דירה שהיא גם זולה וגם יפה.
המאמר באדיבות חברת תצביע לי – צביעת דירות: https://www.home-painting.co.il/
