אחוז משכנתא: מה גובה אחוז משכנתא מקסימלי שתוכל לקבל?

גובה אחוז משכנתא מסך עלות הדירה הנו נתון משמעותי במיוחד. בשונה בארה"ב אשר בה ניתן לרכוש דירה במימון כמעט מלא של הבנקים המקומיים. בישראל יש הקפדה יתרה על האופן בו מעניקים אשראי ללווים. בין היתר יש תקנות של בנק ישראל שמגבילות את הבנקים בהענקת משכנתא בהתאם למעמד הלווה ומהות הרכישה שתבוצע. במאמר זה נתייחס לגובה אחוז משכנתא מקסימלי שניתן לקבל.

אחוז משכנתא – אחוז מימון

רכישת דירה הנה העסקה הגדולה ביותר שמצבעים רוב משקי בית בישראל. המשמעות של הלוואה בסדר גודל של מאות אלפי שקלים עד מיליונים בודדים לפרקי זמן ארוכים במיוחד היא שיש צורך ברמת וודאות גבוהה יותר מצד הבנקים והמדינה בהענקת הלוואת משכנתא. בעוד כיום ניתן לקנות רכב במימון מלא, לקבל הלוואות לכל מטרה בשיחת טלפון בודדת, בהקלקת מחשב, כאשר מתייחסים לסכומי כסף גדולים כל כך, המדינה מתערבת ומגבילה את הבנקים המוסדיים כך שניתן יהיה לשמור על איזון במערכת הבנקאית ולהקטין את רמת הסיכון על כלכלת ישראל.

ישנם ארבעה קטגוריות מימון:

1. 90 אחוז משכנתא – מוגבל לרוכשי דירה במסגרת מחיר למשתכן.
2. 75 אחוז משכנתא – מוגבל לרוכשי דירה ראשונה ויחידה למגורים.
3. 70 אחוז משכנתא – מוגבל לרוכשי דירה שניה בהגדרת משפרי דיור.
4. 50 אחוז משכנתא – מוגבל לרוכשי דירה שניה בהגדרת דירה להשקעה.

כלומר, יש משמעות לטיב הרכישה ומצבו של הלווה וזאת מאחר ובנק ישראל קובע רף מינימום של הון עצמי למשכנתא שיש להביא לשולחן בכדי שהבנקים יהיו רשאים להעניק את היתרה. הבנקים אמנם יכולים להעניק את אותן משכנתאות כפי המתאפשר על ידי בנק ישראל אך הם אינם חייבות בכך. הן יקבעו לכל לקוח ולקוח את גובה ההון העצמי המינימלי הנראה לעיניהם בהתאם לרמת הסיכון שהם מהווים בעבור הבנק.

מה גובה אחוז משכנתא מקסימלי שתוכל לקבל?

מרבית רוכשי הדירות נעזרים במשכנתא. הלוואת משכנתא, מאפשרת להם למנף הכנסה עתידת ולרכוש כעת נכס יקר הרבה יותר מיכולתם המידית וזאת בכדי להימנע מתשלום שכר דירה ואו לספוג את המשך התייקרות מחירי הדירות בישראל. אנו ננסה להבין מהו גובה המשכנתא המקסימלית שאתם תוכלו לקבל במידה ותיגשו לבנק:

90 אחוז משכנתא:

כולם רוצים 90% משכנתא. כולם רוצים לקבל דירה תוך מינוף מקסימלי. בפועל היו הרבה ניסיונות לאפשר לרוכשי דירה ראשונה, 90 אחוז משכנתא וזאת בכדי לפתור את הקושי הגדול של זוגות צעירים להגיע לדירה משלהם עם התייקרות ממושכת של מחירי הדיור בישראל. לאחר שכמעט כל ההצעות נכשלו, הגיעו משרד האוצר ובנק ישראל להסכמות בנוגע לרוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן. זוכים אלו, יזכו פעם נוספת ויוכלו לחשב את גובה ההנחה שמגיעה לכדי 30% מערך הדירה ויותר כהון עצמי.

בכדי לקנות דירה במחיר למשתכן יהיה על הזוכים להציג סכום של 100,000 ש"ח בלבד כהון עצמי וזאת כאשר גובה הנחה גדול מ-25% הקבועות בתקנות בנק ישראל. המשמעות היא, שישנם פרויקטים של מחיר למשתכן כדוגמת מחיר למשתכן בראשון לציון בהם עלות הדירה מגיעה לכדי 1.2 מיליון לדירת חמישה חדרים ובחישוב פשוט, ניתן לקנות דירה תוך קבלת מימון אף גבוהה מ-90 אחוז הנדרשים למחוסרי הדיור.

75 אחוז משכנתא:

במידה ולא זוכים במחיר למשתכן ורוכשים דירה בפרויקט דיור רגיל או ביד שניה, יהיה עליכם להביא מהבית סכום מינימלי של 25% הון עצמי. כלומר, בפועל המימון המקסימלי שתוכלו לקבל עומד על 75 אחוז משכנתא. עדיין מדובר במינוף גבוהה ונדרש אך זוגות צעירים רבים מתקשים להגיע לכדי הון עצמי של 300,000 ש"ח על דירה בשווי 1,200,000 ש"ח וזאת מאחר ומחירי הדירות ממשיכים לטפס כל הזמן וגובה החיסכון נבלע בפועל בעליות מחירים מתמשכות. ייתכן ומגמה זו תיעצר או אף תתהפך והרי אז זוגות צעירים לא יידרשו לעזרת הממשלה ויוכלו לרכוש דירה בקלות רבה יותר.

70 אחוז משכנתא:

אוכלוסייה חזקה יותר מרוכשי הדירה הראשונה הם כל משפרי הדיור. בעלי דירות שמוכרים את הדירה הקודמת ועוברים לדירה גדולה ומרווחת יותר שתתאים לצרכים של המשפחה המתרחבת. אוכלוסייה זו כבר שילמה חלק ניכר מגובה המשכנתא ואו אף סילקה את כולה ונדרשת לעתים למשכנתא כהשלמה להפרש בין הדירה הקטנה לזו הגדולה הנרכשת כעת. משפרי הדיור יכולים לקבל משכנתא בתנאים טובים אך פחותים מאלו של רוכשי דירה ראשונה. עליהם להביא הון עצמי בגובה 30% מערך הנכס החדש, כלומר, ביכולתם לקבל עד 70 אחוז משכנתא.

בפועל מאחר ומשפרי הדיור מוכרים דירה קיימת וממנים באמצעותה חלק ניכר מהדירה החדשה, הרי שהמשכנתא של משפרי דיור תהיה לרוב בסכום נמוך יותר ובעזרת מכירת הדירה הקודמת הם אינם מתקשים לעמוד בהון העצמי הנדרש לשם רכישת הדירה החדשה. משפרי דיור אשר מחזיקים בחלק משמעותי בנכס קיים ואו אף במלוא נכס מקרקעין קיים לא יתקשו לקבל משכנתא חדשה לשיפור רמת החיים ומעבר לדירה חדשה ומרווחת יותר וזאת בשונה מהקשיים שבנקים למשכנתאות מערימים על רוכשי דירה ראשונה.

50 אחוז משכנתא:

משקיעים, הם האוכלוסייה החזקה ביותר בשוק הנדל"ן. מדובר באנשים שרוכשים דירה שניה להשקעה ומחזיקים בהכנסה יציבה ובבית משלהם. רוכשים אלו יידרשו להציג הון עצמי בגובה 50 אחוז. כלומר, יוכלו לקבל רק ערך שווה לכספם כמשכנתא. בעבר לא היו נדרשים לכך, אך בניסיון להילחם בריבוי המשקיעים שמעלים את מחירי הדירות בכל רחבי הארץ בנק ישראל העלה את גובה ההון העצמי הנדרש על ידם. היתרון של משקיעים על פני אוכלוסיות אחרות שביכולתם למשכן את הדירה הקיימת כהון עצמי לטובת דירה נוספת להשקעה. כלומר, ביכולתם לקחת סיכון סביר ולהחזיק בשני נכסים בעזרת משכנתא על ערך דירה שלמה.

כאשר משקיע ניגש לבנק עם יכולותיו הכלכליות המשמעותיות בהרבה מהלקוח הפשוט. היחס שיקבל יהיה שונה מאוד והבנק אינו מקשה על הלווה בנטילת ההלוואה כל עוד הדירה שנרכשת בעזרת משכנתא תהיה בערך נמוך מביטחונות קיימים למשקיע. כך הבנק מציע הלוואה בסיכון נמוך בהרבה ובתנאים נוחים יותר מאשר ליתר האוכלוסייה.

האם בטוח שאקבל אחוז משכנתא כמתואר מעלה?

לא. כל מקרה נבחן לגופו ומתבסס על שני פרמטרים עיקריים:

1. מצבו הכלכלי של הלווה – עבודה, הכנסה, יציבות וביטחונות של הלווה.
2. ערך הנכס שנרכש – ערך הנכס לפי הערכת שמאי מקרקעין.

הבנק רשאי להעניק הלוואה עד לגובה המתואר מעלה אך בפועל ככל שרמת הסיכון גבוהה יותר, הבנק ידרוש הון עצמי גבוהה יותר ואו יציע את ההלוואה בריביות גבוהות במיוחד. מאחר והבנק מציע משכנתא על כסף משלו (ושל כולנו..) הרי שהבנק זכאי לקבל החלטות בכוחות עצמו ועל סמך נתוני אמת שמאפשרים חישוב רמת סיכון וכדאיות בעבור הבנק.

ישנם מקרים בהם הבנק מסרב להעניק משכנתא גם כאשר היכולת הכלכלית של הלווה מצוינת. כך לדוגמה, עצמאים נתקלים לא אחת בבעיות בנטילת משכנתא בהיעדר הוכחות ברורות ליציבותם הכלכלית לטווח ארוך (משכנתא לעצמאים) לצדם של מסורבי משכנתא וזאת מאחר ועל שמם מופיע רישום BDI שלילי שבעצם מהווה הערת אזהרה בעבור הבנק לגבי היכולת שלכם לעמוד בהתחייבויות בעבר.

רוצים לקבל משכנתא בתנאים ייחודיים ונוחים לכם? השאירו פרטים ונעזור לכם: