לא מעט יזמי נדל"ן פועלים בשיטה סדורה הכוללת רכשית אופציות במקרקעין. במאמר זה ננסה להסביר מהו אופציה במקרקעין וכמובן נדון גם בכדאיות שברכישת אופציה בנכסי נדל"ן. המאמר נכתב עבור שני הצדדים: בעלי נכסי מקרקעין ויזמים הרוצים בזכויות אופציה במקרקעין.
אופציה במקרקעין
מאמר זה נחלק לשניים:
- הגדרה – מהו אופציה במקרקעין?
- דיון – האם כדאי לרכוש / למכור אופציה במקרקעין?
יצאנו לדרך,
מהו אופציה במקרקעין?
אופציה:
המושג "אופציה" מגיע במקור מהמילה "Option" באנגלית. בתרגום חופשי של המילה, משמעותה "אפשרות". חלק מהקוראים מכירים את המושג משוק ההון. בעסקאות אופציה, אנו רוכשים ואו מוכרים את הזכות לרכוש ואו למכור נכס כלשהו במחיר קבוע מראש לפרק זמן מוסכם.
אופציה במקרקעין:
המושג "אופציה במקרקעין" מתאר עסקה הכוללת מכירת זכויות קניה ואו מכירה של נכס מקרקעין. כך לדוגמה, יזם יכול לפנות לבעל קרקע ולהציע עסקה הכוללת תשלום מידי של סכום מוסכם וזאת בתמורה לזכות רכישה במחיר שעליו הצדדים מסכימים בתוך פרק זמן מוגדר מראש.
למה עסקה זו שימושית?
עסקת אופציה במקרקעין יכולה להשתלם לשני הצדדים:
- מוכר האופציה – בעל הקרקע נהנה מהכנסה מידית על נכס שברצונו למכור ממילא.
- רוכש האופציה – יזם זוכה לזמן לצורך איסוף הון, מכירת תתי חלקות, מינוף הנכס.
האם כדאי לרכוש / למכור אופציה במקרקעין?
במרבית המקרים, בעלי קרקעות ונכסי נדל"ן אחרים אינם מודעים ליכולת שלהם למכור זכויות אופציה. לכן, עסקאות אלו נובעות לרוב מביקוש מצד יזמים וקבלנים הרוצים למנף את הנכס לצורך יזמות נדל"ן.
מדובר בשיטת פעולה חכמה למדי. בשיטה זו, יזם שנוטל סיכונים גבוהים ממילא, יכול להקטין סיכון על ידי דחיית הרכישה היקרה של קרקע (+מיסוי) עד לשלב בו יש הוכחה להיתכנות כלכלית ליזמות הרצויה.
דוגמאות ליתרונות ברכישת אופציה בנדל"ן:
- יכולת לחלוקה של הנכס לתתי חלקות ומכירתן טרם רכישת הנכס בפועל.
- יכולת להשגת משקיעים / מימון / השגת רוכשים טרם רכישת הנכס בפועל.
- יכולת לקיבוע מחיר נכס לתקופה ממושכת בעוד המחירים ממשיכים לעלות.
- ועוד..
עסקאות אופציה רבות יוצאות לדרך על ידי שכנוע בעל הקרקע בכך שהוא זוכה לתשלום מידי שיכסה גם עליות אפשריות בערך הקרקע בעתיד ואו לחלופין בכך שבעל הקרקע יזכה לתשלום נוסף לאחר תקופה מסוימת לחידוש ההתקשרות בין הצדדים.
בעל קרקע ואו נכסי נדל"ן אחרים המבקש למכור נכס מקרקעין ימצא עצמו פעמים רבות נשכר מעצם ביצוע עסקת אופציה. זאת משום והוא מקבל תשלום עבור האופציה ואף ייתכן והעסקה לא תצא לפועל מה שיכניס כסף לכיסוי ללא תמורה כלל.
מה נכלל בהסכם אופציה בנדל"ן?
הסכם אופציה במקרקעין כולל את הפרמטרים הבאים:
- זהות הצדדים – בעל נכס, רוכש אופציה.
- זהות הנכס – גוש, חלקה, תת חלקה.
- הגדרת האופציה:
- עלות רכישת האופציה.
- מחיר קבוע לרכישת הנכס על בסיס האופציה.
- תוקף לאופציה ומועד בו הזכות תסתיים.
- תנאים נוספים לקיום העסקה בין הצדדים.
הסכמים על נכסי מקרקעין מחויבים על פי חוק בחוזה בכתב. חוזה זה חייב לכלול פירוט מלא ומדויק של הצדדים, הנכס שבעניין, התמורות וכל פרט נוסף שהופך את העסקה לברורה לשני הצדדים ולשופט במידת הצורך.
דוגמאות להסכם אופציה במקרקעין:
צעירים רבים מעוניינים להשקיע בנדל"ן ללא הון עצמי. מסיבה זו, הם צריכים להיעזר ביצירתיות רבה. אחת השיטות הנהוגות להשקעה בנדל"ן ללא הון עצמי הנו לבצע עסקאות אקזיט/פליפ:
עסקת אקזיט: פניה למוכר דירה / נכס מקרקעין. הצעה לרכישת זכות הקניה בתמורה לסכום מסוים בתוקף לחצי שנה. בעל הנכס מקבל כמה עשרות אלפי שקלים בודדים אך מרוצה מכך. היזם הצעיר מבצע השבחה בדירה על ידי שיפוץ קוסמטי והכנה מסודרת למכירה. בתום העבודות, הדירה נמכרת בסכום גבוהה בעשרות אחוזים כאשר הפער במחיר יכנס לכיסו של היזם שהרוויח על נכס שכלל אינו שלו.
יזמים וותיקים ומשופשפים יותר מבינים ששיטה זו ניתנת לביצוע גם בגדול. חברות רבות העוסקות בשיווק נדל"ן נוטות לרכוש זכויות אופציה על קרקע חקלאית ואו על פרויקט הנמצא בבניה בכדי לשווקו בחלקים:
שיווק קרקע חקלאית: חברה פונה לבעל קרקע חקלאית בסביבה שיש בה סבירות גבוהה להפשרה עתידית. החברה מציעה לבעל הקרקע סכום כסף מידי בתמורה לזכות רכישה של הקרקע במחיר מוסכם מראש בטווח של כ-5 שנים. בזמן זה, החברה משווקת את הקרקע בחלקים לאנשים הרוצים ב"זכות לדירה" ורק לאחר השלמת המכירה של הקרקעות במחירים גבוהים, הקרקע תירכש במחיר סביר כאשר פערי המחירים נשמרים בידי החברה המשווקת.
לסיכום,
אופציה במקרקעין הנה כלי רב עוצמה לביצוע עסקאות המחייבות יזמות נדל"ן. כאשר אנו נדרשים לזמן אך גם רוצים להקטין את הסיכון למינימום הנדרש, אין מנוס משימוש בכלים כדוגמת עסקת אופציה במקרקעין ואו עסקאות קומבינציה / עסקאות תמורה.
רוצים לבחון את הכדאיות שבביצוע עסקת אופציה במקרקעין? פנו אלינו להתייעצות ובחינת המצב האישי שלכם על ידי אנשי המקצוע הטובים ביותר! בהצלחה.
