פינוי שוכר: תביעה לפינוי מושכר שאינו משלם!

פינוי שוכר אינו דבר פשוט! יש תהליך מסודר שיש לעשות כדי לזכות בצו פינוי לשוכר הבעייתי. בעבר תהליך זה ארך חודשים על גבי חודשים אך החל משנת 2008 עם תיקון חקיקה התאפשר להגיש תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר. למרות זאת, פינוי שוכר מתאפשר רק לאחר שבית המשפט השתכנע שאכן אין סיבה לקיים עוד את החוזה הקיים ושהמשכיר נפגע מהמצב הקיים.

איך מפנים דייר סרבן / דייר שאינו משלם / דייר שהפר את חוזה השכירות?

פינוי שוכר על ידי תביעה לפינוי מושכר

כל שוכר זכאי להגנת החוק להגנת הדייר וכתוצאה מכך לא ניתן לבטל חוזה שכירות ולפנות דייר ללא הצדקה ברורה וגיבוי משפטי לכך. אם זאת לכל כלל יש יוצאים מן הכלל וישנם מקרים בהם החוק מצודד דווקא במשכיר ומגבה אותו בפינוי השוכר הבעייתי מהדירה:

מתי ניתן לפנות שוכר מהדירה?

• כאשר השוכר אינו משלם שכר דירה.
• כאשר השוכר מאחר בקביעות בתשלום שכר דירה.
• כאשר השוכר מפר סעיפים עקרוניים בחוזה השכירות.
• כאשר תמה תקופת השכירות אך הדייר לא מתפנה.
• כאשר השוכר גורם לנזק ופוגע במבנה ובתשתית הבית.

הטפסים למילוי והגשה להוצאה לפועל:

בקשה להגשת תביעה לפינוי מושכר (טופס 211)

בקשת המשכיר לסיוע בפינוי השוכר (טופס 215) 

מה הצעדים בהגשת תביעה לפינוי מושכר?

1. הגשת אזהרה כתובה לשוכר לפינוי הדירה.
2. הגשת כתב תביעה עם הפירוט המלא.
   – צירוף צילום של האזהרה שהוגשה.
   – צירוף תצהירים ועדויות של שכנים / בני משפחה.
   – צירוף חוות דעת מומחה במידה ונגרמו נזקים.
   – צירוף החוזה המקורי וכל ראיה להפרה העקרונית.
3. המתנה לכתב ההגנה של השוכר. – עד 30 יום!
4. המתנה לדיון בבית המשפט בהתבסס על ההגנה. – עד 30 יום!
5. קבלת צו פינוי
6. פינוי השוכר בכוח.
7. הגשת תביעה אזרחית נפרדת על נזקים שנגרמו.
   – זמן בה לא התאפשר להשכיר את הדירה לאחר.
   – מסים: ארנונה, גז, חשמל, מים וכל הוצאה אחרת.
   – פיצוי על נזקים שנגרמו בתקופת השכירות.

מה המשמעות לסדר דין מקוצר עבור משכירי הדירות?

יש משמעות רבה עבור משכירי דירות ובפרט לאלו המשקיעים בדירות רבות לשם פרנסתם. מאחר ובעבר במקרים רבים התגלעו חילוקי דעות אודות סעיפים עקרוניים בין שוכרים למשכירים לא ניתן היה להפעיל כוח ללא אישור משפטי וזאת מאחר ומדובר בסכסוך אזרחי ולכן המשכירים היו נתקעים כאשר אין בידם לעשות דבר תוך ספיגת נזקים אדירים במשך שנים רבות.

בעבר מדובר היה בהליך ארוך ומסורבל בו לא תמיד היה פסק דין ראוי והנזק שנגרם למשכיר יצר סיכון גדול מאוד עבור המשקיעים. כיום הדברים נראים אחרת לגמרי וניתן לפנות שוכר בעייתי או שוכר סרבן בתוך 60 יום כך שהסיכון קטן משמעותית.

פינוי שוכר מוגן על ידי תביעה לפינוי מושכר

פינוי שוכר מוגן (דמי מפתח) שונה מאוד מפינוי שוכר רגיל וזאת מאחר ויש לו זכויות נרחבות יותר והחוק להגנת הדייר וזכויות הקניין הקיימות פועלות לטובת השוכר לאורך כל הדרך. אך ניתן לפנות גם שוכר מוגן במקרים מסוימים:

• כאשר שוכר מוגן אינו משלם דמי שכירות (לרוב סכום נמוך משמעותית)
• כאשר השוכר הפר סעיף בחוזה שכתוב בו מפורשות שהסעד יהיה פינוי השוכר.
• כאשר השוכר מטריד ומפריע באופן משמעותי לשאר דיירי הבניין או שכניו הקרובים.
• כאשר המשכיר צריך את הנכס לעצמו ומעמיד לשוכר המוגן נכס חלופי ברמה זהה.
• כאשר בית המשפט מאשר את הפינוי בהתאם לחוק הגנת הדייר – נדיר מאוד.

מתי לא ניתן לפנות שוכר מהדירה?

כל עוד השוכר עומד במוסכמות ומקיים את תנאי חוזה השכירות כפי שנקבעו מראש לא ניתן לפנותו מאחר והחוק עומד להגנתו. גם במקרים בהם סעיף בחוזה הופר אך מדובר בסעיף שאינו עקרוני, בית המשפט לא ימהר להורות על פינוי השוכר וזאת משום שחוזים יש לקיים וכל עוד ניתן להמשיך במתכונת הנוכחית בית המשפט יעדיף זאת.

*ישנם מקרים בהם השוכר / הפולש לדירה הנו אדם חסר כל (הומלס) ובמידה ויפונה מן הדירה לא יהיה לו קורת גג. במקרים אלו, ולעתים נדירות בלבד בית המשפט יכול להרות שלא לפנות את הדייר מחמת הצדק.

מצורפים המסמכים:

• מזכר פנימי: הוראות פעולה להוצאה לפועל בפינוי שוכר